田新杰

　　上周，是本輪調控重拳全程作用的第一周，但有些令人意外的是，上海上周住房成交均價卻創下了歷史新高：2.6萬元/平方米。

　　不過，在持續下降的供求比面前，2.6萬元/平方米的新高則完全暴露了背后的“空虛”。上周，上海全市商品房、商品住宅供求雙降，供求比則持續下跌，由前一周的1:0.73下降到上周的1:0.68。其中商品住宅供求比下跌更為明顯，由前一周的1:0.84下降至上周的1:0.48。

　　戴德梁行綜合住宅服務華東區董事伍惠敏指出，后市受近期密集出臺調控政策影響，預計未來5-6個月內成交將陷入膠著。從供應面來看，市場短期內可能出現部分拋壓現象，主要集中在二手市場。

　　拋售壓力，已向全國蔓延，尤其在二手房市場。據中原地產披露的數據，京滬廣深津五大城市二手房出現成交大幅下挫，深圳跌幅最高為－82%，同時新增掛牌房源驟增，北京新增幅度高達49%，拋壓明顯。

　　上海房價沖刺2.6萬/平方米

　　國發10號文件出臺兩周，上海住房成交均價卻連創新高。

　　上海房價繼之前一周突破2.3萬之后，上周再度向2.6萬沖刺。中房信報告指出，在大量豪宅上市成交的推動下，房價雖然屢創新高，但受調控影響，市場明顯供過于求，上周新房供應量達到36.7萬平方米，但成交量只有17.68萬平方米。

　　“預期在大量豪宅集中成交之后，供大于求的局面必然導致房價出現較大調整。”中房信分析師薛建雄坦言。

　　中房信的數據顯示，上周上海共有16個項目推出36.7萬平方米，比前周繼續下滑10.9%，同期成交量更下滑至17.68萬平方米，環比大跌49%。不過由于一批豪宅項目的集中推盤成交，推動房價大漲了12%，達到26096元/平方米。其中，翠湖天地以133143元/平方米的價格成交了3套398平方米，四季雅苑以122735元/平方米的價格成交了5棟別墅1889平方米，另外綠寶園和仁恒河濱城各成交了25和31套均價5萬以上的豪宅。

　　在業內人士看來，豪宅成交拉高整體萎縮的市場均價創新高，具有偶然性，但成交萎縮則是已成為必然趨勢。

　　中房指數最新報告指出，新政效應已初步顯現，住宅成交量下跌了三成，可售面積大幅上漲6.59%，超過500萬平方米。預期下周成交量會在低位徘徊，而價格失去了成交量的支撐，也會出現一定程度的松動。

　　伍惠敏指出，即使近期依然有成交的豪宅市場，調整也在所難免。從政策面來看，政策預期對于購房者的心態壓力甚于實際購買能力。戴德梁行根據銷售現場反饋發現，大約6成以上購房者本身具有首付50%的購買計劃，客戶資金充裕，從實際購買能力來看受政策影響不大。

　　戴德梁行在近1個月的調查中發現，有部分高端投資客戶已逐步從高端住宅市場撤離，部分客戶轉投目前相對價格較低的商業和寫字樓市場，期望能獲得更大的溢價空間。

　　薛建雄指出，前周已經出現的供過于求局面，上周被大幅拉大，表明在政策打壓之后，購房者大量觀望導致了供過于求的局面加重。

　　拋壓開啟下跌通道

　　美聯物業上海區總經理李志仁認為，目前樓市中的投資客普遍多經歷過前幾次的樓市調控的磨練，他們其實深知如果此時市場上出現恐慌性拋盤的情況，市場價值必定將急速向下。

　　實際的市場數據暴露了“勝負手”的真正走向，拋壓已然啟動。

　　從業主方面看，政策出臺后放盤意愿增強。根據中原統計數據，4月14日前后一周(4.8-4.14 對比4.15-4.21)，中原五大城市二手房掛牌量均有所增加，增加幅度分別為：49%、33%、24%、24%和20%。部分板塊掛牌價格降幅超過10%。

　　購房者方面，由于普遍認為市場將轉入調整，故并不急于接盤，持幣觀望仍是最佳選擇。據中原統計數據顯示，政策出臺前后一周，北京、上海、深圳三地新增客源量顯著下降，幅度分別達到80%、40%和80%；五大城市的二手房成交量也出現大跌，京滬廣深津五城分別下跌45%、52%、20%、82%、32%。

　　中房信的報告指出，2005年以來，隨著城市開發的快速推進，市中心土地日漸緊缺，房產升值加快，吸引了天量資金進入樓市，手上持有3套、5套、甚至30套、50套的投資者大量增加。本輪調控若繼之以精準性的保有稅政策，增加房產持有成本，將迫使投資者拋盤，2007年以來過快上漲的房價也會應聲回調。

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