每經記者 徐奎松

　　話題緣起

　　 進入4月中旬以來，面對瘋狂的房地產市場，中央密集地出臺了調控政策。26日，住房和城鄉建設部公布《關于加強經濟適用住房管理有關問題的通知》，強調要嚴厲打擊“以虛假資料騙購經濟適用住房”、“違規出售、出租、閑置、出借經濟適用住房”、“有關工作人員濫用職權、徇私舞弊”和“5年內發生交易行為”等現象。

　　 分房搖號，弄虛作假；買房不住，違規出租；改變地塊用途，違規建別墅……不同地方連續上演了經適房丑聞。經適房為什么成了某些人的口中肉和搖錢樹？如何規范經適房建設、分配、使用、管理？《每日經濟新聞》邀請兩位房地產法律專家進行解讀。

　　經適房有大三缺陷

　　 NBD：兩位如何看住建部發布的新《通知》？

　　 王錫鋅：住建部發布的新 《通知》釋放出兩個針對性比較強的信號：一是經適房要加大增量改革。以前經適房的分配與需求相當不對等，根本滿足不了老百姓的需求。中央一再強調的保障性住房關鍵是增量的保障，這次在量上肯定有所增大；二是要加大存量改革。強調今后主要抓住兩個環節：使用環節與退出機制問題。實際上，這兩個環節也是長期以來問題叢生、廣受詬病的領域。能不能抓好，要看實際效果。

　　 秦兵：《通知》規定的內容應該說抓住了要害，能不能執行好還要看地方政府。

　　 NBD：也就是說，地方必須出臺與住建部相配套的“組合拳”措施？

　　 王錫鋅：經適房中途不能改變使用性質、不能轉讓或者租賃，這些規定在2007年修改后的 《經濟適用住房管理辦法》里都有明確規定，但地方沒有很好的配套措施，執行力更差。所以，對經適房的分配能不能做到在陽光下運作？關鍵要看地方能不能出臺更加詳實的措施。如果還像現在這個樣子，新《通知》的效果也就是三分鐘的熱度。

　　 秦兵：從目前看，經適房主要存在三大問題：一是分配不公，真正需要購買經適房的人群買不到經適房；二是拿到經適房購買資格的一部分人往往是富豪階層和政府官員；三是經適房的建筑質量普遍低下。這些問題直接反映地方政府存在三大層面問題：一是經適房的購買資格審查不嚴格；二是審查機制本身的缺陷太大；三是對審查者和騙購者沒有任何懲罰措施。

　　 我在2009年下半年做過一個調查，發現某富豪在北京一個小區內竟然購買了4套經適房。主要手段就是拿多位親戚的身份證，從銀行貸款，到經適房管理中心取房源。

　　騙購經適房應入罪

　　 NBD：新《通知》對“以虛假資料騙購經濟適用住房的，一經查實，立即責令退還，對不作出說明或不配合資產核查、公示，或不能作出合理解釋的，視同以虛假資料騙購經濟適用住房”，如何界定騙購？香港前高等法院大法官李鯢儉及其妻馮閏禪，騙取一套公屋，被以詐騙香港公共福利罪判處11個月徒刑。內地能否向香港學習，設立騙取公共福利罪？

　　 王錫鋅：我認為，新《通知》對騙購的新規定過于溫柔。嚴格講，這種規定不是制裁，最大執行力度也就能起到把騙購的經適房退回來而已，威懾力不夠。我認為，對騙購應該采取不同性質實施不同的辦法：一類對普通民眾的騙購，實際就是詐騙，應該追究刑事責任，像香港高等法院追究李鯢儉夫婦的責任一樣；另一類是對官員利用手中權力騙購的，應以貪污論處，因為他們是利用職權謀取私利，官員騙購實際就是瓜分國有資產。

　　 秦兵：對住建部新《通知》里規定的“一經查實，立即責令退還”，我認為很難做到，因為《通知》不具有法律效力。到目前為止，全國已經售出上千萬套經適房，僅北京就售出了200萬套，從來就沒有收回的先例，只有分房以前被查出問題的案例而已。原因是地方不愿意去收回，沒有利益驅動，關鍵是收回過程沒有法律依據。

　　上市交易還需立法

　　 NBD：新《通知》再次強調“5年內不許交易”，從你們掌握的情況看，目前有沒有不到5年就交易的案例？

　　 秦兵：實際情況是很多經適房還不到5年就上市交易了，甚至有的將剛買到手的經適房立馬就上市賣掉，這也產生了很多買賣合同糾紛。這里有一個問題，這個買賣合同到底有效還是無效？《經濟適用住房管理辦法》只是政府的文件，不是正規的法律文本，法官判決5年內產生的經適房買賣糾紛案時，只能參考《經濟適用住房管理辦法》，但是這個《辦法》不能作為法律依據。這個問題只有靠立法才能解決。實際上，我認為經適房是不應該上市交易的。

　　 經適房的性質相當于社會福利，也就是政府拿全體納稅人的錢去補貼貧困階層的人群，而富人能購買經適房就是詐騙了社會福利，為什么這么多富人參加了這種社會福利詐騙？原因是沒有風險。在這種殘缺制度下，一種最大的猜想就是某些經適房管理者，會動員自己的親戚搶購經適房，或以親戚的名義購買。對他們來說，是一種犯罪，但沒有懲罰風險。

　　歐洲經驗值得參照

　　 NBD：如何規范經適房管理？

　　 秦兵：規范經適房管理，國際上早有先例。有三種辦法可以選擇：一是經適房的建筑面積不宜過大，以4口之家為例，85平方米以內最為合適；二是采取歐洲經適房名牌標記的辦法。就是在經適房門牌上注明房主姓名，因為住經適房是享受公共福利的，要讓大眾知道誰住在這兒，公眾知情權要透明。一旦發生出租、買賣等事宜，鄰里很快就能知道。同時還要建立起信息披露網絡平臺、監督專頁。三是要建立追查分離制度，俄羅斯、波蘭、澳大利亞等都有追查分離制度，而且非常有效。比如說，不該取得經適房福利的，你取得了，我就可以起訴你。等你敗訴后退出房屋，就按標的的7%~30%賠償比例進行賠償。然后，從中拿出相當的比例作為獎勵。這種機制會讓人產生監督、披露、起訴的動力。住建部如果真的想解決經適房問題，這三個辦法非常有效果。結束語：

　　 未來數年，保障性住房建設將進入高峰期，在經過多年激烈的爭議后，政府依然將經濟適用房列為保障性住房的主要類型，但要確保經濟適用房以及廉租房的確用于需要保障的人，我們急需建立一個沒有牟利空間的機制，只有制度跑在腐敗的前面，才有真正的公平存活的空間。

　　　對話記者　 　

　　每經記者：徐奎松

　　　對話嘉賓　 　

　　王錫鋅 北京大學法學院博導秦 兵 北京京華律師事務所律師