唐文祺 陳晶澤

　　年度業績報告紛紛報喜的房地產公司，卻在今年一季度業績報告中露了“怯態”，多家房地產公司的季度收益呈現環比大幅下跌。

　　由于今年第一季度樓市曾經一度出現觀望氣氛，加之金融系統存款準備金率一再提高，導致多家房企現金壓力加大。

　　高負債房企今年很危險

　　財匯資訊數據顯示，在已經披露年報的59家房地產公司中，一季度共有44家上市公司業績為正。有38家公司凈利潤較去年一季度存在不同程度的增長。其中20家公司凈利潤同比增幅超過100%，西藏城投等6家公司凈利潤較2009年一季度增長甚至超過10倍。

　　但環比看，不少公司的季度收益均出現不同比例的下跌態勢。如招商地產(000024.SZ)環比下跌45.00%、金地集團(600383.SH)比去年第四季度下跌39.53%、保利地產(600048.SH)則有68.63%的環比跌幅。

　　但在房地產類上市公司凈利潤同比普遍上漲的同時，58家公司中每股現金流增長的只有26家，其中萬好萬家每股現金流不足1分錢。對此，業內人士表示，雖然直到最近一次政策調控前國內主要城市房價一直處于上漲狀態，但部分上市公司雖然盈利現金流卻為負，這說明這幾家公司的利潤僅僅停留在賬面上。

　　從凈利潤現金含量來看，多家房企出現了負比態勢。招商地產在這一數值上體現為-188.68%；金地集團則為-81.19%；保利地產更是高達-247.33%。“指標越大，說明財務壓力越小，反之則說明資金壓力加大。”一位上市房地產公司投資部負責人稱。

　　對開發商而言，成交量和較低的資金成本是業績增長的兩個不可或缺的因素。類似去年那樣的資金成本以后幾乎很難再見。

　　從各家房企的融資規模來看，不少屬于金融系統眼中的“質優”企業，在“籌資活動現金凈流量”方面，仍然表現搶眼。這也意味著，雖然經歷市場成交低迷，但不少房企手中仍然握有重金。

　　潘石屹對此持有相同觀點，他指出，滬深兩市70%的上市房地產企業手上現金超過100億元，因此房地產商主動降價可能性很少。

　　機構大幅減持地產股

　　但在A股市場，受政策影響，投資者已經開始大量拋售地產股。

　　大智慧數據顯示，從去年12月1日起截至昨天收盤，在不到半年的時間里，大智慧房地產指數累計跌幅高達23%。其間共有216.97億元資金從該板塊凈流出，占期間市場資金凈流出總量的15%。

　　對于A股市場的主力資金而言，今年上半年瘋狂的房價并未提起它們對房地產股票的興趣。從去年年末開始，就有市場人士對房價的瘋狂上漲表示了擔憂，進而看空地產股。

　　上海一大型基金研究總監就曾表示，當他看到房價不停上漲，他就擔心會有政策打壓。政策越不出臺，他就越擔心。“之前聽說一地產開發商老總因房價超出預期而設宴款待公司員工，我就覺得房地產不行了。連開發商老總都摸不透房價了，誰還能理解？”該人士表示。

　　上述基金研究總監的觀點或許代表了當時基金公司的一種普遍心態，這種擔心或許正是此前地產股一直遭到機構大幅減持的內在原因。

　　浙商證券認為，隨著以“國十條”為核心的新政的進一步深入，房地產市場成交量回調、萎縮將在5月份日益顯現。

　　上海佑威及樓市專評網聯合提供的數據顯示，在宏觀調控嚴厲措施出臺之后的第一周，即4月19日至25日期間，上海商品住宅成交面積17.3萬平方米，與前一周相比大跌50%。細分來看，上海全市均價低于2萬元單價的樓盤，成交量僅為7.0萬平方米，環比跌幅高達六成。

　　國泰君安認為，新政出臺后，一二線主要城市房價和銷量將經歷一次中期調整，平均跌幅可能會達20%左右。

　　但國泰君安認為目前A股主流房地產公司估值尚在合理范圍內。一線地產股2010年市盈率約為13倍，二線地產股2010年市盈率約為14倍。整體主流地產公司開發類2010年市盈率為14倍，市凈率為3倍；出租類2010年市盈率21倍，市凈率為2.7倍。

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