提醒：大多方法存在風險或會帶來糾紛，買家出手要三思

　　專題撰文 信息時報記者 馬向新 鄒捷 鐘俊峰 項仙娥 張健 實習生 王聰

　　專題攝影 信息時報記者 陸明杰（除注明外）

　　號稱“史上最嚴”的“二套房首付50%政策”房產新政出臺已經兩周，在貸款審批日趨嚴格的情況下，廣州樓市“應運而生”了諸多規避的“新辦法”。

　　上周末，記者走訪了城中多個樓盤和二手中介，發現中介們會根據買家和房源的情況，推薦用他人姓名買房的“土辦法”、利用公積金貸款的政策空檔、求助于中小銀行甚至是“金融公司”等辦法。但記者實地咨詢發現，這些層出不窮的“新辦法”中，不但對買家資金實力等都有一定要求，而且還可能造成買家損失或帶來糾紛，未必都可取，需要三思而后行。

　　一手房五成首付沒商量

　　陳先生在接受記者采訪時，“賭咒發誓”地說自己不是炒房客。他告訴記者，他和妻子現在住在海珠區的單位宿舍，幾年前他在增城買了一套房，當時主要因為開發商與單位有合作，房價很實惠；而且也能讓資產保值。

　　但再過幾個月，陳先生就要當爸爸了，住在單位宿舍孩子很難入戶，所以想在海珠區買套房子。然而房產新政下，他就必須付五成首付。陳先生說，他在增城的房子市值不過五六十萬元，而且還在供，當初只給了十來萬元首付。但海珠區的房子均價已過1.5萬元/平方米，房齡老的也要1萬元/平方米左右。一套兩房一廳的房子最少也要五六十萬元，就算賣了原來的房子也湊不夠首付。

　　首付動輒七八十萬

　　事實上，陳先生這種的情況并不鮮見。對于這些“就差錢”的“改善型住房”購買者，以往神通廣大的開發商、地產中介，還能為他們提供“首付擔保”，或者用其他手段來規避政策嗎？記者為此在廣州各中心城區進行了深入調查。

　　記者調查發現，無論是新政出臺前就在售的，還是將在五一小長假開盤的一手房，樓盤銷售們都表示，目前只能嚴格執行國家新的房產新政。

　　上周日，記者來到位于荔灣區滘口地鐵站附近的逸彩新世界朗逸廷時發現，來看房的市民三三兩兩的，遠沒有地鐵五號線剛開通時的熱鬧。記者以買家的身份咨詢后得知，該樓盤的兩房小戶型單位已售罄，剩下的最小戶型也要90多平方米。目前該樓盤開價1.5萬~1.6萬元/平方米，二套房買家不掏出七八十萬元根本買不下了。

　　在與樓盤銷售人員攀談中，記者自稱已貸款買過一套房，不知再買是否要付五成。銷售人員表示，只要家庭成員內有購買記錄，無論貸款與否都算是二套房。隨后記者又表示，現有房產還有升值潛力，不想倉促出手，不知可否少付一成首付。這位銷售人員明確表示，按揭審批都由銀行負責，銀行批下來多少就是多少，他們也沒有其他辦法。

　　“銀行批多少就是多少”

　　相隔不遠的荔江美筑五一期間才正式開售，但銷售人員明確表示只能辦四大行按揭，嚴格執行國家規定。據了解，該樓盤初步定價為1.3萬~1.5萬元/平方米，最小戶型也超過80平方米。

　　白云區的情況也基本相同。在已經上市的大型樓盤嶺南灣畔，記者了解到，該樓盤高層洋房均價已達1.7萬元/平方米，一套80平方米的房子要130萬元，付五成首付就是65萬元。當記者提出自己已有一套房，但不夠錢給五成首付時，售樓小姐表示無能為力。“現在銀行都嚴格按國家規定來執行，第二套房首付一定要五成以上。”

　　一手房的首付為什么卡得這么嚴？天河區萬科天河御品的銷售王先生一語道了破天機：一手樓的價格都在網上公示了，不可能像二手房那樣，通過一些“操作”讓銀行評估價高于實際售價，以便從銀行多貸款，變相降低首付。“過于離譜的評估價，在網上公示很容易被看出問題。現在一手樓都很透明，要按政策來。聽說6月以后，二手房也要這樣網簽了，也很難再使用操作評估價格的手法了。”（下轉C02版）

　　二手房規避方法雖多

　　公積金貸款最靠譜 另類借貸風險最大

　　相較于一手房的“沒商量”，如果按揭購買的二套房是二手房，可操作空間就大了許多。有資深中介就向記者推薦了一些操作辦法。當然，隨著政策力度的加大和具體實施細節的落實，操作難度也在日益增大。

　　方法1 公積金貸款能貸七成

　　成功率最高 但放款慢易被賣家拒絕

　　如果第二套房買的是二手房，目前能順理成章貸款只給三成首付的方法就是用公積金貸款，但前提是第一套房沒用公積金貸款。

　　據了解，目前廣州公積金貸款還沒有出臺執行二套房五成首付新政的規定，如果之前購房沒有動用過公積金貸款，買第二套房、三套房時申請使用公積金貸款仍可享受首付最低三成，利率為公積金貸款利率3.87%（5~30年期）。

　　在天河區棠下，滿堂紅中介黃小姐詢問記者是否有廣州戶口，住房公積金是否半年以上沒有動用過。在得到記者肯定的答復后，她很高興地告訴記者，“你可以申請用住房公積金貸款啊，可以三成首付，不過一人最多貸到50萬，兩人80萬。我們一直都建議首次置業的客人不要動用公積金貸款，因為如果用的是商業貸款，二次置業時再動用公積金貸款就可以依然享受到三成首付，而且利率也不會調高。”黃小姐告訴記者，即使是外地戶口，只要公積金交了一年以上也可以辦下來，一般10個工作日就能有答復。

　　條件：

　　1.第一套房按揭為商業貸款

　　2.公積金半年沒動用過

　　3.房子總價不超過80萬元

　　缺點：

　　申請和放款時間比商業貸款時間長，可能遭賣家拒絕

　　方法2 操作銀行評估價多貸少付

　　以往中介殺手锏 房價太高漸難操作

　　二手房的實際交易價由買賣雙方議定，這一價格與決定貸款額的銀行評估價可能存在一定差距，一些二手房中介通過操作銀行評估價，以便讓買家少給首付，這是以往較為常見的方法。天河區棠下世王地產中介鄧先生在接受記者咨詢時，就說可以通過調高房產評估價的方式，從銀行貸出更多款額，以彌補首付的不足。

　　記者以二套房買家的身份向鄧先生咨詢一套要價100萬元的二手房時，表示只夠錢給30萬元的首付。鄧先生就向記者詳細解釋說，如果把房子的銀行評估價操作到140萬元，五成也能貸出70萬元，記者就要給30萬元，即實際上只給三成首付就能把房子買下來。

　　對于這種方式，合富置業和裕豐地產等中介也都提到，但均表示現在不太容易操作了，“因為現在的房價都普遍高到相當價位，銀行為了防止不良貸款，都不會給你那么大的操作空間。在一兩年前，這種方法還比較容易實現，現在有點難了。”合富置業的劉先生說，比如駿景花園這邊的二手房價平均都已經飆在1.3萬元/平方米了，現在能幫你評估到1.2萬/平方米就已經很不錯了。

　　對于記者的情況，滿堂紅的中介黃小姐則給了調低銀行評估價的“逆向操作方式”。也就是說，把銀行評估價“操作”到60萬元，這樣記者手上的30萬元就正好是五成首付。但這種情況下，買家必須跟賣主協商好，通過其他方式補齊剩余的實際款額。中介黃小姐表示，這樣做最難的是如何跟賣家協商出一個大家都能接受余款支付方式。但她認為關鍵是要賣主相信你能承擔另外40萬的款項，她建議可以使用第一套小居室再去抵押獲得新貸款。“所以你的工作單位，收入情況等資料會變得比較重要，經濟能力的驗證是為了避免不良貸款。同樣的，這樣的資料即使是幫你去中小銀行抓空隙爭取三成首付的時候，也會很重要，畢竟在這個風口浪尖上，就連按揭公司以前的墊付一兩成的業務，現在都不容易幫忙申請了。”

　　方法

　　調高評估價

　　評估價高于房價，從銀行多貸款，買家少給首付。

　　調低評估價

　　評估價低于房價，讓手頭現金與五成首付相符，另想辦法付余款。

　　缺點

　　實際房價太高，操作空間已經很小。

　　要獲得賣家信任，協商出其他支付余款的方法，不太容易。

　　方法3 無擔保小額貸款

　　最多能貸50萬元 小戶型補零頭首選

　　在海珠區濱江東路，記者以二套房買家身份向一位合富置業中介咨詢一套小戶型房源。這套面積40多平方的單身公寓開價約60萬元，中介何先生說，這是濱江路投資型買家最中意的戶型，此前一直斷貨，近來受新政沖擊，市面貨源才多了起來。

　　當記者表示有意投資但拿不出五成首付時，中介推薦說可以通過申請小額貸款湊足首付余款。“付三成是給18萬元左右，五成就是30萬元，相差10多萬元而已。”何先生給記者算了一筆賬。他建議說，如果只是差10多萬元這樣的“零頭”，完全可以去申請一些商業銀行的無擔保小額貸款。他說，他一位近日確定買二套房的客戶，因新政出臺面臨十多萬元的資金缺口，現在也正在申請銀行小額貸款。“辦理方便，放貸速度也比較快。”正說著，何先生立馬打開網頁替記者搜索一些商業銀行的小額貸款產品，如渣打、花旗（北京、上海）、郵政儲蓄銀行等銀行都有無擔保小額貸款服務，不過申請條件和貸款的額度都各不相同。

　　記者隨后從多家銀行了解到，目前確實有銀行提供個人消費小額貸款服務。這些無需資產擔保的小額貸款，貸款額度一般在5000元~50萬元不等。各銀行的申請門檻各不相同，有的只要求申請人有穩定工作，工資在3000元以上，有一定工作年限，而申請資料一般都包括身份證、戶口本、單位工作證明、收入證明、銀行流水賬等。這類貸款的年限比較短，一般都要在四五年內還清，平均年利率在8%左右。而且，這類貸款要求申請人有穩定職業，一般來說比較適合公務員、大型企業工作人員、教師等職業的人士，個體經營者較難申請。實際上，這類貸款因為無需擔保、無需抵押，確實適合本身就正在供房、養車、無實業資產的白領一族。

　　但由于這類貸款服務的本意是要為客戶補充個人大宗消費的資金不足，比如裝修、結婚、出國留學等，所以貸款額度有限，對于買房來說只能算是“九牛一毛”。不過，力薦記者去嘗試小額貸款的中介何先生說，對于買小戶型又差那么點零頭的人來說，這倒算是個不錯的方法，“其實就像辦了張高額度的信用卡，每個月分期付款嘛。”

　　條件：有穩定工作，工資3000元以上，有一定工作年限

　　適宜：公務員、大型企業工作人員、教師等職業的人群，至于個體經營者較難申請。

　　缺點：

　　1.貸款額度較低，在5000元~50萬元之間

　　2.還款時間短，四五年內要還清

　　3.利息較房貸利率高，平均年利率在8%左右

　　方法4 向中小銀行“搶閘”貸款

　　一旦突然實施新政 買家就要“頂硬上”

　　上周末，在合富置業西村店，記者以一名買家身份與中介聊了起來。“我已經購買了一套40多平米的小戶型，想在富力桃園再買一套大點的房子。”得知記者的購房意向后，中介熱情地向記者推薦了富力桃園的多套二手房。 “一期的均價在一萬二（/平方米）左右，二期也在一萬二、一萬三（/平方米）左右。”中介介紹，富力桃園一套80平方米的二手房總價大約在100萬元左右，按二套房的5成首付，一共要交約50萬元。

　　“但我只有40萬元左右，付不起五成首付。”記者遺憾地表示，目前手頭上不夠現金，而且暫時不想將第一套房賣掉折現，問中介有沒有解決辦法。見記者真心想買，中介猶豫了一會兒，先是詢問記者是否考慮購買總價在70~80萬元左右、戶型稍小的房子。記者表示只想購買80平方米以上的房子后，中介就表示可以想想其他辦法。“如今四大國有銀行首付肯定不能少于五成了，但我們可以試試別的。”中介說要先打兩個電話問問在銀行的朋友。不一會兒，中介打完電話，信心十足地過來告訴記者：“可以搞定，四成甚至三成都可以。”中介說，通過廣東發展銀行和廣州銀行等本地或外資銀行可以實現二套房四成首付。他說剛剛有客戶也是買二套房，用這種方法只付了近三成的首付，“這叫上有政策，下有對策。”

　　對此，記者接觸過的天河區合富置業的中介劉先生則建議最好不要鉆這個空子。因為在申請按揭的過程中，一旦中小銀行開始執行新政，二套房買家就只能按五成首付貸款，不夠錢也騎虎難下了。“即使審批下來了，只要中小銀行開始執行五成首付新政策，空子也可能白鉆了。”劉先生稱。

　　果然，至記者截稿時，上周六上還聲稱能從中小銀行爭取低于五成首付的兩位天河區的中介，都致電記者稱，最新消息是中小銀行也開始執行新政策了，所以沒有辦法再幫忙抓空隙了。

　　方法5 向“金融公司”抵押借款

　　借10萬年息6萬 分分鐘有虧無賺

　　“近來不少短線炒家離場，價格又降了，適合抄底。”在珠江新城一國際公寓附近的中介機構，中介機構店長羅先生向記者推薦該社區的小戶型公寓。他向記者例舉不少短線炒家僅僅接盤半年多就賺了七八萬元的故事，表示說近來由于新政沖擊市場，珠江新城樓盤有降價趨勢，正適合低價接盤，過陣子等漲價再放出去小賺一筆。

　　當記者表示現金流周轉不過來時，他便就推薦記者嘗試到私人放貸公司抵押其他物業借錢。他說，珠江新城內就有不少“金融公司”做的就是這類私人放貸生意，不少私企老板為了周轉資金都會去抵押汽車、房產物業，拆借資金。而且，這些放貸公司能提供的貸款額度相當高，一般都可以提供客戶抵押的資產價值七八成左右的貸款。

　　但記者了解到，這些“金融公司”的利息相當高，一般以月利率來計算，月息在3%~10%不等，還款年限設置都比較短，要求在半年至一年內還清的居多。如果借個10萬元來買房，按月息5%計算，一年下來利息都要6萬元左右。一年下來房子升值的錢，分分鐘都跟利息差不多，加上買房的稅費、中介費，極有可能有虧無賺。

　　方法6 借他人名義貸款

　　出現糾紛難維權 轉名過戶也要成本

　　這種手法在受訪的大部分中介公司都被建議過。“你的女朋友沒有買過房的話，為什么不用她的名義去貸款？然后結婚了，你再花上50元，就可以在房產證上加一個你的名字，效果不是一樣的么？”滿堂紅、世王和合富置業等中介都推薦了類似的方法。

　　石牌的瀚信地產還提出讓沒在廣州買房打算的外地親戚幫忙去貸款，“這種親戚一般要在廣州工作過1年以上，有納稅證明。親戚買下房子后，然后再去公證，把買賣、收租等代理權交給你，而房產證也放在你這里。”對于這種建議，其他中介則表示不建議，因為以后萬一出現什么糾紛很難處理，而且房產證是業主的權利證明，如果是署名為他人的證，在遇到關系業主重要權利的時候會很麻煩。

　　此外，因為二套房“以家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）為單位”為認定標準，因而中原地產的物業顧問金先生認為有一種規避二套房的方法值得參考，例如某成年人B將第一套房子的戶主轉移給父母，那么當他再次購房時，“家庭”的認定概念并不能將其視為第二套房。

　　三套房貸款 除非前兩套房在外地 否則無計可施

　　在三套房不放貸的問題上，所有中介都表示，那是沒有任何辦法幫忙的了。“房管局還未聯網，異地購三套房或可定性為首套”，“我在家鄉有兩套房，在廣州買第三套能否貸到款呢”？

　　在環市西路一家房產中介，記者試探著問中介人員。一名中介人員表示“這個還不太能確定。要看房管部門是否已聯網。”他表示，新政剛剛實施，房管部門應該還沒有聯網，雖然有些銀行已經停止放第三套貸款，但若查不到在家鄉的房產，在廣州購買則可以定性為第一套住房，只需要付三至四成的首付。而若查明是第三套房產，則可以通過找“四大銀行外的小銀行”來放貸，只需要支付六成的首付。

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