房產(chǎn)稅收調(diào)控“引而后發(fā)”

　　將從保有、交易兩個(gè)環(huán)節(jié)同時(shí)調(diào)控房地產(chǎn)消費(fèi)需求和投資需求

　　□ 本刊記者 王長(zhǎng)勇 | 文

　　國(guó)務(wù)院4月中旬發(fā)出遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲“號(hào)令”后，數(shù)日內(nèi)，各路令箭齊發(fā)，收緊住房貸款、增加住宅土地供應(yīng)、加強(qiáng)銷售監(jiān)管等政策密集出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)遭遇政府空前的政策組合拳調(diào)控。

　　調(diào)控政策升級(jí)，但這還不是全部�！澳壳暗氖袌�(chǎng)反應(yīng)，最多是一種心理壓力造成的刺激，真正的重拳也許還在后面，尚有許多的未確定因素�！比A遠(yuǎn)集團(tuán)公司董事長(zhǎng)任志強(qiáng)4月21日在財(cái)新網(wǎng)（www.caing.com）發(fā)表題為“這只是個(gè)開(kāi)始”的博文，他認(rèn)為，國(guó)務(wù)院10號(hào)文只是對(duì)任務(wù)的工作部置，中央各部委和地方政府的執(zhí)行文件會(huì)陸續(xù)出臺(tái)。

　　“市場(chǎng)一定會(huì)在一系列政策出臺(tái)前采取觀望的態(tài)度，等待第二只‘靴子’落地。”任志強(qiáng)說(shuō)。

　　實(shí)際上，后續(xù)措施正陸續(xù)準(zhǔn)備。國(guó)務(wù)院明確提出，“財(cái)政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策�！边@一政策較以往調(diào)整交易環(huán)節(jié)稅負(fù)、增減交易成本等措施更為全面明確、嚴(yán)格。

　　同時(shí)，國(guó)務(wù)院10號(hào)文強(qiáng)調(diào)，“稅務(wù)部門要嚴(yán)格按照稅法和有關(guān)政策規(guī)定，認(rèn)真做好土地增值稅的征收管理工作，對(duì)定價(jià)過(guò)高、漲幅過(guò)快的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)清算和稽查。”對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目征收土地增值稅是已有政策，國(guó)務(wù)院10號(hào)文只是強(qiáng)調(diào)要嚴(yán)格執(zhí)行。

　　2005年以來(lái)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，稅收政策始終首當(dāng)其沖，扮演急先鋒的角色。此次重拳出擊，稅收政策“引而后發(fā)”。

　　稅收調(diào)控“勞而無(wú)功”

　　國(guó)務(wù)院要求制定“調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益”的稅收政策，延續(xù)了之前的調(diào)控脈絡(luò)，從房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)入手，通過(guò)稅收政策分享房產(chǎn)收益、提高房產(chǎn)交易成本。按此思路，過(guò)去幾年，政府動(dòng)用的調(diào)控稅種主要包括營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅、契稅、印花稅。政策取向是房?jī)r(jià)上漲過(guò)快期間提高稅負(fù)，房地產(chǎn)低迷期間降低稅負(fù)。自2005年至今，基本走過(guò)了提高稅負(fù)穩(wěn)定房?jī)r(jià)、降低稅負(fù)應(yīng)對(duì)危機(jī)、再次提高稅負(fù)遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲一個(gè)輪回。

　　金融危機(jī)后期的2009年底，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策作出調(diào)整，自2010年起，個(gè)人銷售購(gòu)買不足五年的非普通住房的，按照其銷售收入征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人銷售購(gòu)買五年以上的非普通住房或者購(gòu)買不足五年的普通住房的，按照其銷售收入減除購(gòu)房?jī)r(jià)款以后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人銷售購(gòu)買五年以上的普通住房的，免征營(yíng)業(yè)稅。

　　比照之前的調(diào)控路數(shù)，除了房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅負(fù)擔(dān)已先期提高，按國(guó)務(wù)院10號(hào)文“調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益”的要求，個(gè)人銷售住房重新開(kāi)始征收土地增值稅，以及個(gè)人銷售、購(gòu)買住房恢復(fù)征收印花稅“如箭在弦”，在房?jī)r(jià)上漲過(guò)快地區(qū)的大戶型房產(chǎn)提高契稅稅率也是可以預(yù)見(jiàn)的政策選擇，而加強(qiáng)房產(chǎn)交易的個(gè)人所得稅征收，更是“調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益”的直接政策手段。

　　“但在房?jī)r(jià)上漲的氛圍下，提高交易環(huán)節(jié)稅負(fù)的政策，幾乎沒(méi)有起到作用�！睂�(duì)于近年來(lái)頻密的房地產(chǎn)稅收調(diào)控政策，財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所副所長(zhǎng)劉尚希如此評(píng)價(jià)。他說(shuō)，在供應(yīng)減少、稅收增加的情況下，提高交易環(huán)節(jié)稅負(fù)，實(shí)際是增加了購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)，因?yàn)檫@種情況下稅負(fù)很容易轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房人。

　　實(shí)踐中的確如此。自2005年以來(lái)控制房地產(chǎn)價(jià)格上漲的稅收調(diào)控，交易環(huán)節(jié)提高的稅負(fù)，幾乎全部轉(zhuǎn)嫁給了買房人，房?jī)r(jià)上漲依然故我，政府的調(diào)控信譽(yù)也喪失殆盡。正是意識(shí)到了這一點(diǎn)，自2009年底起步，今年4月開(kāi)始發(fā)力的本輪調(diào)控，除了先期調(diào)整了營(yíng)業(yè)稅政策，再?zèng)]有讓稅收政策作為主力先期突進(jìn)，而是首先啟動(dòng)提高首付、收緊信貸、增加土地供應(yīng)、強(qiáng)化銷售監(jiān)管等政策組合拳進(jìn)行調(diào)控，稅收政策調(diào)控延后待發(fā)。

　　本刊記者采訪財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局相關(guān)部門，詢問(wèn)將如何落實(shí)國(guó)務(wù)院10號(hào)文，兩部門官員均拒絕透露擬議計(jì)劃。

　　基于此前交易環(huán)節(jié)稅收政策調(diào)控的教訓(xùn)，雖然目前可以異常快速地動(dòng)用多個(gè)稅種進(jìn)行調(diào)控，但政府現(xiàn)在已顯得投鼠忌器。

　　保有環(huán)節(jié)征稅提速

　　“要引導(dǎo)合理住房消費(fèi)，只能在保有環(huán)節(jié)征稅才能實(shí)現(xiàn)�！眲⑸邢ＵJ(rèn)為，“引導(dǎo)住房合理消費(fèi)”，此次沒(méi)有說(shuō)用這個(gè)抑制房?jī)r(jià)。按國(guó)務(wù)院的要求，財(cái)稅部門要加快研究制定在房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收政策。

　　而目前，列在政府稅改計(jì)劃中，并在保有環(huán)節(jié)征收的稅種就是物業(yè)稅。今年，中國(guó)房地產(chǎn)模擬評(píng)稅試點(diǎn)繼續(xù)擴(kuò)大范圍，即所謂的物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)，由十個(gè)省份擴(kuò)大到全國(guó)。即在全國(guó)范圍內(nèi)，每個(gè)省份選擇一個(gè)城市，進(jìn)行房地產(chǎn)模擬評(píng)稅試點(diǎn)。國(guó)家稅務(wù)總局官員稱，試點(diǎn)范圍僅針對(duì)經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)，不包括居民個(gè)人住宅。

　　那么，在國(guó)務(wù)院10號(hào)文出臺(tái)后，開(kāi)征物業(yè)稅的進(jìn)展是否會(huì)提速？自2003年以來(lái)，關(guān)于物業(yè)稅開(kāi)征的傳聞不斷，但傳聞多來(lái)自地方政府層面，市場(chǎng)多將物業(yè)稅評(píng)稅“試點(diǎn)”，擴(kuò)大化理解為物業(yè)稅開(kāi)征試點(diǎn)。實(shí)際上，按評(píng)估值征稅，僅是物業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)而已。作為國(guó)務(wù)院主管稅政的財(cái)政部、以及稅收?qǐng)?zhí)行部門的國(guó)家稅務(wù)總局，對(duì)近年來(lái)物業(yè)稅改革進(jìn)展如何，幾乎未向社會(huì)和公眾匯報(bào)任何信息，對(duì)于外界的傳言和疑問(wèn)也置之不理。

　　多位接近財(cái)稅部門的專家稱，雖然初期中央文件稱“物業(yè)稅”，但目前在財(cái)政部、國(guó)稅總局等相關(guān)政府部門中，已悄然改用“房地產(chǎn)稅”這一名稱。事實(shí)上，自2008年底起，在財(cái)政部的工作文件中，已看不到“物業(yè)稅”的說(shuō)法。

　　據(jù)當(dāng)年參與物業(yè)稅研究的財(cái)政部官員透露，當(dāng)時(shí)財(cái)政部稅政司提交的建議，開(kāi)征保有環(huán)節(jié)稅的名稱為“房地產(chǎn)稅”，但考慮到當(dāng)時(shí)的稅種中有房產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅，新稅種要整合相關(guān)稅費(fèi)，財(cái)政部在最后向中央提交的方案中，借用了香港的“物業(yè)稅”名稱，但內(nèi)地計(jì)劃開(kāi)征的物業(yè)稅，實(shí)質(zhì)上和香港的物業(yè)稅有很大的差異。

　　近年來(lái)，財(cái)稅部門不再使用“物業(yè)稅”的說(shuō)法，不僅僅是改變名稱這樣簡(jiǎn)單。實(shí)際上，關(guān)于開(kāi)征房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅種的改革思路發(fā)生了變化。

　　“可以改造完善現(xiàn)有的房產(chǎn)稅，作為未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅種。”多位接近財(cái)政部的專家提出這樣的建議。據(jù)悉，對(duì)這一思路也越來(lái)越被財(cái)政部官員接受。

　　中國(guó)于1986年開(kāi)征房產(chǎn)稅，在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納。房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12%。房產(chǎn)稅設(shè)置了免稅條款，對(duì)“個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)”免稅。

　　因此，只要修改房產(chǎn)稅免稅條款，房產(chǎn)稅就直接覆蓋到個(gè)人房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)。再將按余值征稅改為按評(píng)估值征稅，就可以實(shí)現(xiàn)稅收和價(jià)格上漲掛鉤。

　　正是這樣的關(guān)系，近幾年雖然不再提及物業(yè)稅，但房地產(chǎn)評(píng)稅試點(diǎn)依然按計(jì)劃進(jìn)行，因?yàn)樽鳛橛?jì)稅依據(jù)，按評(píng)估值征稅可直接用做房產(chǎn)稅。

　　一位參與評(píng)稅試點(diǎn)工作的專家表示，即便短期不開(kāi)征新稅種，按房地產(chǎn)評(píng)估值征稅，可直接用于房產(chǎn)稅的征收。因此，加快房地產(chǎn)模擬評(píng)稅試點(diǎn)進(jìn)度有現(xiàn)實(shí)意義。

　　據(jù)本刊記者了解，一些先行試點(diǎn)的地區(qū)，已開(kāi)始在部分區(qū)域進(jìn)行模擬評(píng)稅的測(cè)試，即采集參數(shù)、分析數(shù)據(jù)，依據(jù)評(píng)稅軟件進(jìn)行模擬評(píng)稅。安徽省馬鞍山市地稅局一位工作人員介紹，基層稅務(wù)部門需對(duì)評(píng)稅軟件進(jìn)行本地化操作。前期測(cè)試是由稅務(wù)部門來(lái)評(píng)估，“未來(lái)的評(píng)估機(jī)關(guān)，可能還是依靠稅務(wù)機(jī)關(guān)�！�

　　盡管財(cái)稅部門針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)征新稅的準(zhǔn)備始終未有間斷，“但開(kāi)征新稅沒(méi)有時(shí)間表�！必�(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局相關(guān)部門官員對(duì)本刊記者表示。

　　2010年初，國(guó)家稅務(wù)總局原副局長(zhǎng)許善達(dá)負(fù)責(zé)課題組完成報(bào)告——“中國(guó)‘十二五’稅制改革若干問(wèn)題研究”建議：將現(xiàn)行的若干種房地產(chǎn)稅收和某些合理的房地產(chǎn)方面的行政性收費(fèi)整合為新的房地產(chǎn)稅。

　　完善房地產(chǎn)稅的主要措施可以考慮：將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅和某些合理的房地產(chǎn)方面的行政性收費(fèi)，合并為統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅；將征稅范圍擴(kuò)大到個(gè)人住宅和農(nóng)村地區(qū)，并按照房地產(chǎn)的評(píng)估值征收，同時(shí)通過(guò)規(guī)定免稅項(xiàng)目和免征額的方法，將低收入階層排除在征稅范圍以外；稅率根據(jù)不同地區(qū)、不同類型的房地產(chǎn)分別設(shè)計(jì)，由各地在規(guī)定的幅度以內(nèi)掌握。

　　重慶方案

　　近年來(lái)，和中央政府部門處于試點(diǎn)和研究探索階段不同，地方政府要求開(kāi)征房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅的呼聲不斷。最新的實(shí)踐，是重慶市在現(xiàn)行房產(chǎn)稅的框架下，提出對(duì)高端房產(chǎn)開(kāi)征特別房產(chǎn)稅。

　　4月20日，重慶市政府官方網(wǎng)站刊登了重慶市市長(zhǎng)黃奇帆接受媒體專訪的全文，黃奇帆披露了重慶市設(shè)計(jì)的“特別房產(chǎn)稅的政策設(shè)計(jì)方案”，并稱由重慶市與財(cái)政部稅政司共商。

　　重慶市的這一方案包括征稅對(duì)象、計(jì)稅辦法和稅率，并就征收對(duì)象按住宅面積和住宅價(jià)格設(shè)計(jì)了兩個(gè)方案：凡城市獨(dú)棟住房（別墅)或住房建筑面積超過(guò)200平方米，且評(píng)估價(jià)值達(dá)到上年主城區(qū)商品住房平均售價(jià)3倍以上住房的產(chǎn)權(quán)人；或者住房評(píng)估價(jià)值達(dá)到上年主城區(qū)商品住房市場(chǎng)平均售價(jià)3倍以上住房的產(chǎn)權(quán)人。此外，計(jì)稅辦法擬按評(píng)估價(jià)值的70%至80%計(jì)算。同時(shí)，計(jì)稅時(shí)扣除120平方米基本住房建筑面積。稅率擬采取分檔累進(jìn)稅率。比如，獨(dú)棟住房建筑面積在300平方米以下的，稅率為1%；300平方米至500平方米的，稅率為1.5%；500平方米以上的，稅率為2%。

　　重慶市的方案，實(shí)質(zhì)是在現(xiàn)行房產(chǎn)稅的框架下，將其進(jìn)行改造而來(lái)。首先是將征稅對(duì)象擴(kuò)展到個(gè)人非經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)，然后將按余值征稅改為按評(píng)估值征稅，同時(shí)設(shè)置了扣除和免征額。

　　對(duì)于重慶市的申請(qǐng)和方案，財(cái)政部稅政司官員拒絕透露其態(tài)度。國(guó)家稅務(wù)總局相關(guān)部門官員稱，“沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)重慶市向國(guó)家稅務(wù)總局提出方案�！敝貞c市是否開(kāi)征“特別房產(chǎn)稅”，國(guó)務(wù)院可以作出決定，無(wú)須向國(guó)家稅務(wù)部門申請(qǐng)。

　　對(duì)于重慶市政府開(kāi)征“特別房產(chǎn)稅”如何實(shí)現(xiàn)，全國(guó)人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)官員對(duì)本刊記者表示，地方政府目前沒(méi)有稅收立法權(quán)，要是開(kāi)征新稅、或者修改稅法，需要國(guó)務(wù)院出臺(tái)或修訂相應(yīng)法律，“關(guān)于財(cái)稅立法，全國(guó)人大常委會(huì)給了國(guó)務(wù)院授權(quán)�！�

　　劉尚希解釋說(shuō)，如果重慶市要開(kāi)征特別房產(chǎn)稅，就需要修訂現(xiàn)行房產(chǎn)稅條例，縮小免稅范圍，將征稅對(duì)象擴(kuò)展到個(gè)人非經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)，但國(guó)務(wù)院修訂房產(chǎn)稅后，就應(yīng)該在全國(guó)執(zhí)行�！斑@和增值稅轉(zhuǎn)型試點(diǎn)不同，增值稅轉(zhuǎn)型試點(diǎn)是稅收優(yōu)惠的概念�！�

　　修訂房產(chǎn)稅后在全國(guó)征收，目前稅務(wù)部門不一定掌握全部房產(chǎn)信息，而且按評(píng)估值征稅，相應(yīng)的準(zhǔn)備也沒(méi)有完全做好。但如果重慶市率先開(kāi)始征收特別房產(chǎn)稅，對(duì)房?jī)r(jià)上漲較高的北京、上海、深圳等城市就會(huì)造成很大壓力。

　　但重慶市的想法，和目前國(guó)務(wù)院要求的“財(cái)政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)稅收政策”一致。如果實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)只能通過(guò)征收保有環(huán)節(jié)稅收，在物業(yè)稅難以短期出臺(tái)的情況下，改造現(xiàn)行的房產(chǎn)稅也不失為一個(gè)捷徑。

　　國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究員倪紅日認(rèn)為，物業(yè)稅的思路也是沿用了“費(fèi)改稅”的思路，就是取消部分不合理收費(fèi)，將具有稅的性質(zhì)的收費(fèi)改為稅，并將重復(fù)的稅種合并，重新整合推出一個(gè)新稅種。過(guò)去曾經(jīng)計(jì)劃開(kāi)征燃油稅，也是按這樣的思路，但研究討論很多年都沒(méi)有推出，最后在消費(fèi)稅的框架內(nèi)解決了。因此，對(duì)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅，也可以借鑒成品油稅、費(fèi)、價(jià)改革的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)現(xiàn)行房產(chǎn)稅進(jìn)行改造。

　　目前，與國(guó)務(wù)院10號(hào)文要求“加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)的稅收政策”相呼應(yīng)，地方政府“開(kāi)征特別房產(chǎn)稅”的要求也正異常迫切。

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