李樂

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　　不經意間，中國奧園似乎做了一次正確選擇——這家香港上市公司在收購位于北京CBD的核心區的長安8號時，不知道是否預料到了4月14日之后嚴厲調控政策的到來，在此之前，中國奧園長期以來都是一家以開發普通住宅為主的大型房企。

　　或許可以令中國奧園的經理人團隊松上一口氣的，是在4月14日嚴厲調控之后，作為5萬元以上高檔項目的長安8號，成交量并未出現明顯變化，顯然，一個60%購房者采用一次性付款的高檔項目，毫無疑問面對“三套房禁貸、無納稅記錄外地人禁貸”的政策，不甚敏感。

　　這并非個案，轉向高端化的合生創展，以及一開始便定為高端的龍湖地產，在高端項目的成交上，盡管調控嚴厲，也都顯得穩定。

　　成交平穩

　　“4月14日之后，我們特別詳細要求做成交量的統計，以及關注各種變化的市場因素。”中國奧園長安8號項目一位不具名的銷售負責人告訴記者，但是，出乎他意料之外的是，長安8號的客戶認購、簽約量，在國務院開發發布嚴厲調控政策前后，幾乎沒有變化。

　　這是位于北京CBD核心區的一個高檔項目，銷售均價超過5萬元/平方米，她的擁有者，是在香港上市的中國奧園，公司曾經還是以普通住宅“規模制造者”形象示人。

　　記者從北京市城鄉建委獲得的數據顯示，截至目前，該成交套數為16套，成交面積為5431平方米，成交總金額人民幣308812091元，而4月14日之后，“銷售速度也沒有特別大的變化，一切維持正常”前述銷售負責人告訴記者。

　　按照業界預計，對于調控政策對房地產市場的影響，主要集中在信貸政策的對銷售的抑制上。但是，高端項目在這一點上，尤其是在客戶的構成上，卻有不同于普通住宅的特點，主要體現在“付款比例”上。

　　“針對這次房地產調控政策，我們專門研究過我們的客戶構成，統計顯示，購買長安8號的客戶中，采用一次性付款的客戶比例在60%以上，長安8號因為戶型較大，因此總價較高，這實際上形成了對客戶的篩選，能夠負擔如此總價的客戶，一次性付款并不是太大的問題。”前述銷售負責人對記者說。

　　記者在查閱合生創展·霄云路8號項目、龍湖地產頤和原著等項目的銷售記錄后發現，霄云路8號項目目前總簽約累計銷售金額為8.09億元，如果把成交認購金額計算在內，其實際認購額目前則已突破13億元，在新政發布之后，該項目的銷售情況也沒有太大波動。與此同時，龍湖頤和原著的簽約量也穩定在10套左右，而其單價最低亦在4000萬元/棟的水平。其銷售記錄在4月14日之后仍表現平穩，且其一次性付款的比例，都達到50%以上。而4月14日后，國務院連續下發通知，要求對無納稅記錄的外地人禁止發放住房按揭貸款、同時可以停止發放第三套住房的按揭貸款，被業界認為對樓市的打擊最大。

　　“高端”避險

　　以價補量的高利潤生存之道，在嚴厲調控的背景下，已經為越來越多的地產商“讀懂”，作為香港上市公司的中國奧園，顯然不可能不明白這樣的道理。

　　中國奧園執行董事兼首席CFO林錦堂告訴《中國經營報》記者，此前，中國奧園總共完成了三筆收購，分別位于沈陽、北京和中山三個城市，其中北京長安8號的收購，現在看來，恐怕是最為正確的決策之一。

　　而在此之前，中國奧園的主要開發策略是普通住宅，以規模著稱。

　　不難看出，長安8號相對于中國奧園熟悉的普通住宅，是一次策略上的轉型，該公司高管亦向記者承認，中國奧園確實有如此的考慮。

　　這也并非中國奧園的“獨門專利”，在此之前，同為香港上市的合生創展、龍湖地產，都已經將主要企業力量放置于高端市場，合生創展的一位高管亦表示，這也是該公司主動選擇策略調整的結果。

　　合生創展北方區負責人蘇波向《中國經營報》記者表示，今年華北區的銷售將翻兩番，而其銷售額以及利潤貢獻中，高端物業的貢獻率將超過50%。

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