王珊珊

　　瘋狂不再。

　　4月21日，通州世紀新城銷售部，將近200多平方米的銷售展廳三三兩兩的銷售人員，打瞌睡的，閑聊的，接待處的人也不知去向，面對客人的造訪沒有一個人上前招呼。而在《中國經營報》記者接連走訪的幾個新盤的銷售處，見到的都是類似的情景。

　　從2009年底8000元/平方米，猛漲到2010年4月初的25000元/平方米的通州新房均價，在4月14日地產調控新政出臺后，悄然回落到22000元/平方米的價位。

　　炒政策

　　“幾乎這里的房價在一夜之間就從12000元/平方米直接漲到25000元/平方米，兩會剛結束，通州的房子幾乎每天都是以每平方米500元的幅度在漲價。”汀香麗舍的銷售主任放低聲音告訴記者，“那會兒70%的房子都被投資者買了，我這里接待過一個外省的人，一下就買了5套，而且付的都是全款，聽說他在全國各地買了40多套房子。”據了解，這個社區第二期去年10月開盤，100多套房子，不到一個月全部售罄。

　　其實，在經過2008年整個房地產市場的一個緩和期之后，2009年底，房市開始回暖的時候，通州的房價相對市內還是很便宜的，均價都在8000元/平方米左右，通過《中國經營報》記者對我愛我家、鏈家、21世紀不動產等二手房地產和通州目前最火熱的新盤世紀星城、天時名苑、海棠灣等的調查了解，1~3月份大批剛畢業著急結婚的客戶和很多有了積蓄的白領都隨著房市回暖考慮在這里購房，隨著購房人數的增加，房價隨之攀升到2010年初的12000元/平方米。

　　而在此之前的2009年12月下旬，北京市委十屆七次全會上提出，2010年，北京將集中力量、聚焦通州，盡快形成與首都發展需求相適應的現代化國際新城。將通州的運河與天津的塘沽崗和渤海灣連通，發展海運貿易，形成五河交匯的新局面。

　　2010年1月，在北京市兩會上，市長郭金龍在政府工作報告中明確：“今年要集中力量，聚焦通州，借助國內外資源，按照世界一流水平高起點謀劃，實實在在地啟動一批項目，努力取得重大突破，發揮好示范帶動作用�！�

　　通州新規劃政策給了房市價格上漲的信號。21世紀不動產分析師齊凡認為，正是受CBD東擴規劃、通州新城規劃等利好因素影響，從2009年10月份至今短短的半年內，通州房價漲幅已超過100%。

　　根據新的規劃，通州新華街沿線老城區全部開始拆遷，建北京東站，按照15800元/平方米的均價補償給拆遷戶。齊凡坦承，許多得到貨幣補償的拆遷戶會選擇就近租房或再置業，如此一來短期內更加重了通州目前的供需矛盾。此外通州新城土地招標工作也即將啟動，根據規劃，其中大部分為商業用地，住宅用地緊縮。所以，齊凡預計，短期內通州房價調頭向下的可能性不大。

　　“北京市政府在兩會之后給通州的優惠政策比較多，再加上8條新城鐵的規劃，很多人都比較看好通州。其中，買一手房的投資客比較多，他們認為，等新房周邊配套齊全了以后出手，肯定會高于當初開盤的價位，盈利的空間比較大。并且從開發商手里買房子，按照房款的20%首付，資金占用比例小，二手房不一樣，要貸款的話，要涉及到銀行的評估，一般評估后的首付額度都會高于一手房的價位，特別有實力的投資客會大批量的購買一手房�！蔽覑畚壹彝ㄖ輩^域經理無耐的說，“周邊的二手房價，全是一手房帶動的�！�

　　中介再上路

　　“新政出臺后對我們門店的影響很大，原本一天我們能接待十多組客戶，可是現在每天只能接待二三組�！本趴脴淠持薪榻浖o人告訴記者，上個月他們還坐在門店里等客戶，現在不得不又拿著廣告牌出去站馬路了。

　　據《中國經營報》記者調查，房地產新政策出臺之后，我愛我家、鏈家、21世紀不動產的二手房成交量都較3月之前回落了50%左右。

　　而在此之前的3月份，以我愛我家為例，僅3月一個月的成交量，就趕上2009年一個季度的量。

　　另據齊凡透露，目前許多中介經紀人的工作方式已經發生轉變，從“聊客戶”轉為“聊業主”�！耙郧笆菢I主死咬價，只能做客戶工作�，F在市場變了，只能多做做業主工作了�！饼R凡說。

　　“根據我們的監測數據，四環內部分片區的二手房價格已經出現滯漲。而望京、天通苑、通州等一些此前的熱點區域，業主報價也已出現微調，但并沒有出現大幅降價現象�！饼R凡告訴記者，目前望京的二手房均價在25000元/平方米左右，通州八通線沿線二手房價約為20000元/平方米。其中，大戶型房源相較4月14日前，均價普降每平方米近千元；一直堅挺的小戶型房源，也出現了一到兩萬元左右的議價空間。

　　而據“鏈家地產”市場研究部統計數據分析，通州二手房最新報價在18700元/平方米，相對4月14日新政前，平均降價2000元左右，降幅達9.7%左右。通州房價前期漲幅過快，日均漲幅超過0.5%，而短期價格快速上漲的結果就是政策后的市場承受能力相對較弱，并且業主的價格預期也在前期透支，當前價格出現一定回落，但依然處于高位。

　　雖然政策力道迅猛，但大部分房地產商都認為，這次房產新政后，房價只會小幅回落，畢竟通州作為新城的發展空間比較大，剛性需求的客戶還是存在的，在規劃政策不變化的情況下，房價落到之前的14000元/平方米左右是不可能的。但是像2009年末到現在這樣大幅增長的情況也不太會出現了，年底穩定二手房均價在25000元/平方米以內應無問題。

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