茅于軾、張立群、謝國忠做客南方日報經濟圓桌，把脈“最嚴厲”樓市調控原因、方向及效果  　　

    ■本期主持

　　呂天玲

　　本期嘉賓：

　　茅于軾：著名經濟學家、天則經濟研究所所長

　　張立群：國務院發展研究中心宏觀經濟研究部研究員

　　謝國忠：經濟學家、玫瑰石顧問公司董事

　　■話題環境

　　“前所未有”的調控來襲

　　只漲不跌是個神話，而神話在現實中是站不住腳的。可關鍵的問題是什么時候跌。

　　面對日益高漲的房價，國務院近日連續出臺多項嚴厲調控房地產的政策，以打擊各種炒房和投機性購房行為，凸顯其堅決遏制部分城市房價過快上漲的決心。

　　周末最新出臺的房產新政明確要求，商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。

　　政策甫出，滬深兩市地產股最先作出反應，19日早盤，地產板塊即大幅低開，后加速跳水，至收盤地產板塊整體跌幅超過8%，在各大主力板塊中跌幅第一。除萬通地產、臥龍地產等四股收平外，其余地產股悉數告跌，七成股票跌幅超過5%，25只個股封死跌停。

　　對這次房地產調控新政的“空襲”，有人贊，“前所未有”、“最嚴厲”等叫好本次組合式調控力度溢美之詞隨處可見；有人憂，預言調控“無疑是突如其來的一股‘寒流’，有可能會將樓市帶入又一個冬天”。

　　“房價就是牛頓萬有引力中的蘋果，終有一天要落下來。”SOHO中國董事長潘石屹這句業內廣為流傳的名言，會在中央最新一輪房地產重拳調控中得到驗證嗎？

　　為此，南方日報邀請了茅于軾、張立群、謝國忠三位專家做客“南方經濟圓桌”，就這一話題進行深入地探討，試圖為讀者撥開樓市迷霧，將樓市的真相清晰地晾曬在大家眼前。

　　■新政反應

　　各地樓市相繼“松動”

　　隨后幾天全國各大媒體紛紛報道當地的樓市狀況，各地的房地產市場相繼出現“松動”的跡象。

　　北京：

　　4天時間內(14日到18日)，北京二手房市場新增客戶需求僅為2000套，僅相當于13日一天新增的需求，客戶需求新增下跌了八成。

　　與此同時，北京二手房房源在過去4天內新增加了3000多套，相比之前市場平均水平上漲了40%，特別是通州區、望京、亦莊、大興、昌平等地，房源環比上漲幅度達到了翻倍。60%的房主表示不再漲價，更有20%的房主表示愿意降價。

　　上海：

　　上周，上海樓市的商品住宅供應量環比前周大漲了110%；原定六七月份才開盤的上海新盤———綠地布魯斯甚至在4月17日就開盤了，更令人感到意外的是，上海官方的“網上房地產”并未找到其預售情況。與此同時，上海二手房市場的投資客在新政公布后，也紛紛選擇了快速出貨，直接導致了近期二手房掛牌量出現大幅上漲。

　　深圳：

　　國十條政策出臺的第二天，深圳市場上出現了觀望現象，甚至還出現了退房行為。

　　分析人士預計，至今年年底前，北京、上海、深圳、重慶四大城市的房價有望下跌10%—15%。

　　■相關背景

　　4月房地產調控風暴線路圖

　　○4月18日，國務院發布通知指出，商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。

　　○4月15日，國土資源部公布2010年住房供地計劃，今年擬計劃供應住房用地總量同比增長逾130%，其中中小套型商品房將占四成多，超過去年全國實際住房用地總量。

　　○4月15日，國務院出臺具體措施，要求對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%。

　　○4月14日，國務院常務會議指出，全球金融危機的影響仍在持續，將保持貨幣信貸適度增長，堅決抑制住房價格過快上漲，并將加快研究制定合理引導個人住房消費的稅收政策。

　　○4月11日，中國銀監會主席劉明康表示，銀監會要求所有銀行在6月底之前提交貸款情況的評估報告，并稱房地產風險敞口大，要嚴控炒房行為。銀監會表示，銀行不應對投機投資購房貸款，如無法判斷，則應大幅提高貸款的首付款比例和利率水平。北京部分銀行已將二套房首付比例提升至60%。

　　○4月7日，國家發改委發布2010年經濟社會發展工作重點提出，要進一步加強房地產市場調控，增加普通商品住房的有效供給，支持普通自住和改善性住房消費，大力整頓房地產市場秩序。

　　○4月2日，財政部下發通知稱，對兩個或兩個以上個人共同購買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優惠政策。

　　■個人觀點陳述

    話題1 新政意欲何為，能否真正起到效果

　　主持人：面對日益高漲的房價，國務院近日連續出臺多項嚴厲調控房地產的政策。上周連續兩次中央針對高房價接連打出調控重拳，將二套房首付提高到50%，并對購買三套房以上和非本地居民的購房行為進行嚴格的限制，從內容看這次出臺的舉措是相當嚴厲的。

　　請問各位專家，新政的實施在房地產市場將會引起什么樣的效果和作用？

　　茅于軾：解決不了根本問題

　　最近的這些調控樓市的政策可能會有一些作用，但是解救不了根本問題。這些政策對遏制房價上漲可能會有一些作用。現在的房價太高，今年房價會在國家的多項調控措施之下有所下降。因此，之前瘋狂“囤地”的企業，有可能虧本。但是，我認為這些措施還不能解決中國房價高企的根本性問題。要解決中國房價高漲的問題，關鍵是要擴大供給。

　　謝國忠：目前只屬于技術性調控

　　這些政策應該屬于技術性的政策，跟政府以前實施的政策有些類似。政策在短期內可能對購房者會有心理作用。

　　但是，這些技術性的調控，并不能真正解決房價高漲的問題。因為在政策執行過程中，往往是上有政策下有對策。另一方面，我還擔心，一旦調控效果顯現，影響到經濟增速時，房價調控政策是不是又會放開。

　　張立群：第二季度就能看到效果

　　這些政策在第一季度開始推出，而且力度是在逐步地加大，我想在第二季度就能看到效果，也就是說房價在今年第二季度肯定會逐步走穩，上漲的勢頭會穩下來。

　　當這些政策的效果顯現了，房價上漲的勢頭會穩定下來。在這種背景下，也有利于支持房地產企業的投資建設活動，人們未來的預期也就更明確了，可以更放心地去開發建設。

　　話題2

　　新政是拳打棉花，還是直逼靶心？

　　主持人：很多人擔心，新政出臺只會暫時性地打壓一下房價，會不會像上次調控一樣，房價在稍作休息之后會更上一個臺階？剛才兩位專家所稱不能從根本上解決樓市問題是否也是基于這方面的擔心？

　　謝國忠：不解決負利率難解決高房價

　　目前的這個政策可能只帶來房價的一點波動，或許這次的波動大點，可還是沒有解決根本問題。二手市場可能有一定程度的房價下跌，但據我估計也不會太多。

　　之所以會出現很多人炒房地產，有多種因素，其中一個很重要的因素就是我們目前的利率過低。如果利率吸引力不是很強的話，房地產出現泡沫的幾率是非常大的。中國現在就面臨著這樣一種局面，如果不解決負利率的問題，很難根本改變房價高企的現狀。

　　張立群：樓市肯定會跌投機者要警惕風險

　　政府這么嚴厲地打擊投機者，如果在這樣的一種情況下，還是有投機者要繼續炒房，我認為，這些人肯定是要砸在自己手里面的。就像2007年股市，很多人都在提醒“股市有風險，入市須謹慎”，可大家都不信，打破頭往里鉆，到最后只好自己承擔損失，這個不能怪別人。

　　茅于軾：泡沫遲早會破的房價遲早會下來

　　我猜不透(房價走勢)。不過，我認為，房價遲早是要掉下來，可能今年掉，也可能明年掉。因為泡沫總要破，泡沫總要有個結果，一個是消化掉，另一個就是它自己破掉。我覺得消化的可能性很小，最大的可能就是泡沫自己破裂。

　　■圓桌共識

　　最根本的解決方案在于控制需求

　　主持人：“對癥下藥”是我國中醫最基本、也是最經典的醫療原理。請各位專家診斷一下樓市“高燒不斷”的怪病，并對這個病癥開出一個最善的解決方案。

　　謝國忠：“去泡沫化”調控力度和時機十分關鍵

　　要避免樓市泡沫演化成經濟危機，絕不可一針刺破泡沫，這樣的做法在泡沫小的時候或許可以，但目前只會把危機爆發的時刻提前。樓市“去泡沫化”只能通過逐步收緊流動性、打擊投機囤積、下行土地信貸稅收等慢慢釋放泡沫。然而，中國房地產市場歷來“一收就冷，一放就漲”，怎樣把握好調控力度和時機十分關鍵。

　　無論如何，中國樓市的“去泡沫化”不能再拖，或許可以首先從抑制投資購房、改革土地招拍掛制度啟動。也不妨考慮提高二套房貸首付比例或利率，征收大戶型、高檔房物業稅等手段。從中長期看，我們還應加大財稅改革力度，徹底扭轉地方財政來源主要依靠賣地收入這一被動局面。

　　茅于軾：經濟適用房、廉租房是合適得力的措施

　　首先老百姓要有房子住，但并不是說政府要幫老百姓買。政府可以首先弄一些低標準、救濟性的住房。經濟適用房、限價房并不能完全解決問題。例如農民工不是沒地方住，但是條件很差，政府有責任改善他們的住房條件，如：可以搞一些廉租房。

　　張立群：穩定房價短期政策重點在控制需求

　　從短期來看，穩定房價主要依靠需求方面的政策，因為房地產供給的周期比較長，“遠水解不了近渴”，等房子建好了，靠房子供應的增加來穩定房價，這個可能需要比較長的時間。因此穩定房價短期政策重點在需求控制方面。

　　長期來看，很重要的還是要支持房地產的建設活動，增加住房供給，包括政府提供的保障性住房、房地產企業提供的商品住房，這兩塊供給都應該積極地增加。

　　這是穩定房價最為重要的方面，也是滿足自主性住房需求的根本措施。

　　增加住房供給涉及多個方面，比如說怎樣在統籌城鄉基礎上積極穩妥地推進城鎮化的進程？怎么樣有效地增加住宅用地供應，怎么樣支持各類房地產企業提高自身的建設水平、擴大建設規模等。總的說來，也就是要在穩定需求、增加供給的情況下，使房價趨于穩定。

　　■觀點交鋒

    話題1 到底是什么推高了房價？

　　主持人：今年3月份兩會之后，各地樓市重現“癲狂”苗頭：一線樓市重現大幅提價，上海部分樓盤一年內的房價漲幅超過150%，北京某處樓盤去年3月房子賣3萬元/平方米，而今年3月卻賣到了8萬元/平方米。

　　想問問各位專家，究竟是什么原因使得中國各大城市的房價如此高漲，讓政府不得不一再地采取措施來遏制房價？

　　張立群：此輪上漲主要是受需求拉動

　　在我看來，房價的高低主要是受需求拉動。從我國2008年的房地產走勢來看，主要是買房需求不足，所以在應對經濟危機的時候我們對房地產的需求總體上還是采取鼓勵性的措施。

　　這些鼓勵性的措施是在2009年實施的，包括按揭貸款，房地產交易環節方面稅費的減免等措施，都是為了鼓勵買方需求積極擴大。

　　但是從去年下半年以來，房地產需求被積極釋放以后，就出現供不應求的情況。去年第四季度很多地方反映，存量房賣完以后，新房又跟不上來，處于無房可賣的狀態。

　　在這種情況下，需求就開始主導房價，進入一個不正常的上漲狀態。這種不正常的狀態主要是房價的上漲和買房需求的擴大相互推動。價格越漲，投機性的買房活動和恐慌性的買房活動就越多。而這個需求的擴大，又拉動了房價進一步上漲。

　　茅于軾：兩個供給不足是上漲主要推手

　　推動房價走高的原因有很多，第一個比較重要的原因就是國內的供給沒有跟上或者說有一點增加但是沒有根本解決問題。

　　其次，土地價格的上漲也是推高房價上漲的主要推手。土地上漲的背后原因也是供給不足。

　　這兩個供給不足，是推高房價上漲最主要的原因。還有一些次要的原因，如土地出讓的方法仍然值得磋商。

　　還有一個原因就是收入分配問題沒有解決，有錢人錢很多，錢沒地方去，所以只有買房子，如果收入分配是平均的，沒有那么多有錢人，房價貴了就不買了，就不會把房價炒得這么高。

　　謝國忠：超寬松貨幣供應等多因素制造上漲

　　樓市泡沫可以找出很多推手：9萬多億元信貸與超寬松貨幣供應，美元低息套利拉動的熱錢洶涌，優惠的信貸、土地、稅收政策，通貨膨脹預測、人民幣升值預測與對中國經濟回暖的預測，收入差距過大以及城鎮化、人口年齡層次、傳統文化，等等。

　　話題2

　　地產泡沫到底存不存在？

　　主持人：近日，國家電網利用智能網絡，在全國660個城市查出一個數據，總共有6540萬套住宅電表讀數連續6個月為零。據統計，上海、北京和深圳房屋的空置率已達到40%，也就是說，將近一半房子是沒人住的。

　　這樣的空置率十分驚人，很多人據此判斷中國地產的泡沫已經很嚴重了，不知道各位專家是什么觀點？

　　張立群：樓市的問題需要收入分配來解決

　　現在很多人都把問題給混淆了，城市很多地方都黑著燈，怎么能說住房多么緊張？其實這背后是財富分配不均的問題，富的人有很多房，沒房的人確實沒地方住。這是需要通過收入分配制度調整來解決的問題。

　　物業稅的開征就是避免一些富人大量地持有住房，一旦大量地持有住房，持有成本會變得非常高。最后只能導致一些投機者把多余的房子拋出來。所以物業稅的開征和收入分配關系的調整將會逐步地改變住房水平差距大的情況。

　　茅于軾：樓市泡沫空前軟著陸不大可能

　　判斷是否有泡沫，主要根據是空房率是否高。現在中國空置房大概占了30%都不止。空房包括蓋好沒有賣掉的，尤其是已經賣掉而沒有人住的房子。我覺得現在我們的房地產泡沫已經處于非常高的階段，可以說是空前的階段，中國歷史上還沒出現過。

　　造成當前中國房地產泡沫的深層次原因，是目前中國大量民間資本和民間儲蓄不能變成拉動經濟增長的投資，出現把買房子變成一種儲蓄，而不是自己去住。當前民間投資機會有限，獲利水平比較低，銀行利息也很低，于是大家就把存款變成了房子，這是整個經濟結構中一個很大的問題。

　　如果中國房地產市場能夠在兩三年內消化掉泡沫，那是一種理想的、軟著陸的狀態，但看起來可能性不太大。

　　泡沫只要不破裂就沒有影響，但是，一旦破裂就不得了。在中國，房地產占GDP比例很高，泡沫一破裂這一部分GDP基本上就會消失，造成大量農民工失業，也會給其他很多相關行業帶來很大的影響。

　　謝國忠：十年內若現危機地產引發可能性最大

　　在中國，房地產占投資四分之一，對GDP增加貢獻度達2個百分點，與建筑業增加值合計占GDP超過10%，直接相關產業60多個，其對經濟的滲透早已深入骨髓。而從1998年以來11年間，房地產投資保持20%以上的增長速度，房價也幾乎一直在加速上升。經濟高增加———過剩流動性———樓市泡沫，這一鏈條中風險重重。

　　是泡沫就總會破裂。如果以后十年中國不幸發生大的經濟危機，源于房地產市場的可能性最大。

　　歷數近30年來全球或地區經濟金融危機，有不少都以房地產泡沫破裂為導火索：最近的迪拜債務危機、美國次貸危機均源于房地產泡沫，其蔓延之快、影響之廣令人瞠目；1997年香港樓市崩盤，房價在一年內縮水一半；上世紀90年代初日本房地產崩盤導致日本經濟20年一蹶不振……貨幣寬松、巨額貸款、低息低稅、投機成風，這些樓市危機爆發前的共同“癥狀”中國目前全部具有。

　　南方日報駐京記者 呂天玲 實習生 鄢秀欽

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