一線城市房價飛漲土地供應(yīng)有限，近日上市公司披露的年報顯示——— 地產(chǎn)商躍進二三線城市樓價“萬元戶”頻現(xiàn)中西部

　　蘇州，合肥，濟南，徐州……這是溫志最近半年的出差軌跡。作為一名在美國上市的房地產(chǎn)企業(yè)的員工，他幾乎參與了公司所有項目的拿地過程，不過，這些土地大多集中在二三線城市。即便如此，他的公司，還是遭遇到了來自競爭對手的阻擊。

　　“很多大公司，比如華潤地產(chǎn)，都在涌入二三線城市，拿地的成本越來越高了�！彼�向記者表示。

　　淺水里游進大鱷，地價飛升，房價則水漲船高。中投證券發(fā)布的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，一季度，一線城市北京漲幅居前達14%，杭州、上海緊隨其后，漲幅6%、5%，二三線城市福州、東莞、西安、天津漲幅超過兩位數(shù)，分別為22%、16%、16%和14%。房價高燒癥正在迅速向二三線城市傳染，成都、武漢、合肥等地，中心城區(qū)房價過萬不斷涌現(xiàn)，“萬元戶”已經(jīng)不是奇觀。

　　●地產(chǎn)商搶灘二三線

　　十大標(biāo)桿房企二三線城市儲地占比高達81%

　　昨日，龍湖地產(chǎn)發(fā)布2009年業(yè)績報告，其全年實現(xiàn)合同銷售額達183.6億元，同比增長79.8%；實現(xiàn)營業(yè)額為113.7億元，較前年增長154.2%。

　　在光鮮的業(yè)績單上，龍湖地產(chǎn)的觸角已經(jīng)伸向二三線城市。在2009年，龍湖地產(chǎn)陸續(xù)取得了杭州、青島、無錫、常州和波陽等地的項目，加上今年一季度進入大連，目前龍湖已進入了11個城市。顯然，這些項目的回報是令股東滿意的，2009年其實現(xiàn)凈利潤達22.1億元，同比大幅增長556.2%。若不包括投資物業(yè)重估收益，其凈利潤為16.1億元，同比增長亦超過了五倍。

　　龍湖還披露，截至目前，其土地儲備已經(jīng)超過了2500萬平方米，其中權(quán)益面積為2172萬平方米。2009年，龍湖獲得的土地平均價格為1869元/平方米，使公司整體的土地儲備平均成本下降至2225元/平方米。

　　同樣的例子還包括華遠。近日，華遠地產(chǎn)董事長任志強表示，二三線城市地價便宜，自己手上的50個億在一線城市也就只夠買一塊地，但在二、三線城市卻可以買好幾塊。

　　據(jù)了解，華遠地產(chǎn)目前可供開發(fā)項目建筑面積約233萬平方米，主要分布在青島、西安、長沙等二線城市，占公司可開發(fā)項目面積的95%左右，其大本營北京已連續(xù)四年沒有土地斬獲。

　　溫志告訴記者，去二三線城市囤地的跡象，始于去年下半年。由于一線城市地價太貴，土地供應(yīng)有限，因此二三線成為熱點。

　　據(jù)悉，2009年十大標(biāo)桿房企在一線城市的土地儲備共計4100萬平方米，在其他城市土地儲備量達到了17479萬平方米，二三線城市占土地儲備比重高達81%。其中，綠城的二線城市土地儲備所占自身總儲備的比重最高，達到了95%；中海地產(chǎn)、華潤置地占比也都達到約89%。

　　一份報告顯示，去年萬科、保利、中海等中國幾家房地產(chǎn)龍頭企業(yè)在一線城市的土地儲備4100萬平方米，在二三線城市的土地儲備量達到了1.75億平方米，所占比重高達八成。其中，綠城、中海、華潤等房地產(chǎn)企業(yè)在二三線城市土地儲備所占比重達九成。

　　●房價聞風(fēng)補漲

　　“萬元戶”不斷涌現(xiàn)

　　“幸虧買得早，要不又得多付好幾萬呢，相當(dāng)我兩年的工資了�！痹谖錆h協(xié)和醫(yī)院工作的顏護士，在向記者講述自己在武漢的買房經(jīng)歷時，慶幸自己當(dāng)初下手及時。其實，她所謂的“早”，也不過是2010年元旦左右，即便如此，她那套均價6000元左右每平米的公寓，在一個季度過去之后，至少上漲了1000元。

　　中投證券昨日發(fā)布的研究報告顯示，1季度成交面積受供應(yīng)不足影響，19個城市同比降12%，其中一線城市降31%，二線城市降5%，而青島、西安、大連、武漢表現(xiàn)突出，同比增幅超過30%。

　　以武漢為例，該市房地產(chǎn)市場信息網(wǎng)的統(tǒng)計顯示，4月頭7天，武漢城區(qū)(含東西湖、沌口)新住房均價6432元每平米，超過一月份同期再創(chuàng)歷史新高，其中遠城區(qū)新房及城區(qū)二手房有的房子甚至報價一天一漲。

　　市場中嗅覺最靈敏的溫州人，聞到了武漢房地產(chǎn)隱藏的利潤空間。據(jù)武漢媒體報道，日前，“溫資代言人”周德文來到武漢，在考察一番后得出結(jié)論，“該市樓盤價格雖然過萬，但與一線城市相比，仍有較高的升值空間，我會通知更多的溫商前來武漢看樓�！�

　　而周德文的言論，幾乎立即在武漢引發(fā)了恐慌情緒。名為溫州中小企業(yè)發(fā)展促進會會長，他多年來一直從事城市價值的研究，其背后則是上億元的溫州游資。凡周所過之處，樓市的價格就好像坐上了云霄飛車，他幾乎成了房地產(chǎn)銷售行業(yè)的“吉祥物”。

　　整個二、三線城市房價上漲態(tài)勢已不容樂觀，在許多平均收入不到三千元的城市，每平方米均價過萬的“萬元戶”已經(jīng)不是新聞。這波行情大抵與溫志的描述溫和，始于2009年下半年，也正是大地產(chǎn)商集中進入二三線城市的時候。

　　●地產(chǎn)商難抑土地饑渴癥

　　土地財政火上加油

　　越來越多的地產(chǎn)商正在覬覦二三線城市的蛋糕，仍以龍湖地產(chǎn)為例，2009年實現(xiàn)凈利潤達22.1億元，同比大幅增長556.2%，其中很大一部分收益來自二三線的項目。

　　而金地集團近日在接受媒體采訪時透露，之所以大舉進軍二三線城市，目前，一線城市土地資源相對比較緊張，部分二、三線城市的工業(yè)化已經(jīng)初具規(guī)模，這些區(qū)域的房地產(chǎn)市場將來會有較大的發(fā)展動力和空間。同時，二三線城市可以借鑒一線城市房地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)驗，令其發(fā)展更具有規(guī)劃性和前瞻性。

　　土地饑渴癥以及充裕的現(xiàn)金流是這些企業(yè)轉(zhuǎn)變戰(zhàn)略方向的共同背景，而土地財政則讓這股暗流變得更加洶涌難測。2009年，地方財政“大豐收”。全年全國土地出讓金總額達1.5萬億元，比2008年增長140%，其中樓面地價排名前10名的住宅用地平均樓面地價為26365元/平方米。

　　南方日報訊駐京記者 胡劍龍

　　■記者觀察

　　防止房價失控還須管好二三線

　　中國社科院工業(yè)經(jīng)濟研究所研究員曹建海撰文表示，要解決二三線城市的房價問題，“一方面需要推進城鄉(xiāng)地權(quán)的一體化，地方政府退出商業(yè)性開發(fā)的土地交易市場，對于政府手中已有土地，應(yīng)當(dāng)采取劃撥土地的方式，將政府儲備土地的80%以上用于保障房，向廣大的城鄉(xiāng)居民提供足量的經(jīng)濟適用房和廉租房；同時推動城市建成區(qū)內(nèi)小產(chǎn)權(quán)房的合法化和農(nóng)村房屋合法流轉(zhuǎn)。另一方面，抓緊實施旨在打擊囤房、炒房的懲罰性物業(yè)稅制度，讓投機者無利可圖或者置于高風(fēng)險之下，最終使房地產(chǎn)市場回歸正常狀態(tài)�！�

　　此外，中國土地勘測規(guī)劃院地價研究所所長趙松也表示，在經(jīng)濟環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展、產(chǎn)業(yè)的聚集度上，二三線城市都不如一線城市，必須防止“跟風(fēng)”漲價。同樣值得憂慮的是，如果這些城市跟風(fēng)漲價，以當(dāng)?shù)氐南�費能力以及購房者抗風(fēng)險的能力，如果發(fā)生萬一，對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的破壞會更大。海南和北海就是兩個血淋淋的例子。

　　政策的漏洞也是必須盡快修補的。中央政府一再強調(diào)“遏制少數(shù)城市房價上漲過快”，其中就是指幾大一線城市，相比之下，二、三線城市房價受到的政策壓力較小。近日，國土資源部部長徐紹史表示，未來土地審批將偏向二、三線城市。這些正是地產(chǎn)商云集這些城市的重要原因。

　　顯然，國土部已經(jīng)注意到這一新動向，最新的土地調(diào)控政策明確，要在房價上漲較快的一線城市和部分二、三線城市，積極開展試點，注意防止出現(xiàn)新的高價地，防止地價波動向二、三線城市擴展。

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