提高預征率，改核定征收為查賬征收，加快清算：

　　熊劍鋒

　　在市場熱議的房地產(chǎn)保有稅尚無定論的情況下，稅務部門對開發(fā)商的稅收征管正悄然收緊。

　　據(jù)《第一財經(jīng)日報》記者了解，年初以來，多個地方稅務機關已開始加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的征管力度。這被認為是房地產(chǎn)市場調控的重要手段。

　　從河南、廣西、上海、廈門等地稅務部門出臺的文件來看，強化的具體措施包括提高預征率、將核定征收改為查賬征收，以及比以往更嚴格地要求企業(yè)在規(guī)定期限內(nèi)進行土地增值稅的清算等。

　　預征率上調

　　土地增值稅的功能是國家對房地產(chǎn)增值征稅，以土地和地上建筑物為征稅對象，以增值額為計稅依據(jù)。

　　從1994年開始，稅務總局規(guī)定按照四級超率累進稅率征收土地增值稅。即增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除金額50%至100%的部分，稅率40%；增值額超過扣除項目100%至200%的部分，稅率50%；增值額超過扣除項目金額200%以上的部分，稅率為60%。

　　不過在實際執(zhí)行過程中，由于開發(fā)企業(yè)的成本核算存在較大的技術難題，同時沒有嚴格的征繳時限，土地增值稅一直采取預征的權宜之計，大部分地區(qū)按預售商品房收入的1%到2%的比例征收。

　　提高預征率成為此次各地加強征管的重要內(nèi)容之一。比如，廣西地稅局在2月末發(fā)文要求，從2010年3月1日起調整土地增值稅預征率，普通住宅按0.5%的預征率預征，非普通住宅的預征率提高一倍，按2%～3%預征。

　　河南省地稅局近日下發(fā)文件也明確規(guī)定，普通標準住宅的土地增值稅預征率為1.5%；除普通標準住宅以外的其他住宅為3.5%；除前述兩種情況以外的其他房地產(chǎn)項目為4.5%。

　　除了上調預征率，河南省地稅局還要求，所有房地產(chǎn)開發(fā)項目納稅人自該通知執(zhí)行之日起，一律按查賬征收方式按預征率征收土地增值稅，待符合土地增值稅清算條件后，由納稅人按規(guī)定自行清算，并結清稅款。

　　清算“風暴”

　　如果說預征率上調對開發(fā)企業(yè)來說還不構成多大影響的話，清算土地增值稅則可能對他們造成較大沖擊。

　　此前土地增值稅繳納一般是按一個預征的比例在銷售房屋時同流轉稅一起繳納，等到項目開發(fā)符合清算條件時再進行清算。而由于土地增值稅稅率較高，以前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往采取分期開發(fā)、保留尾盤以及各種財務手段拖延和逃避清算。

　　國家稅務總局2007年初發(fā)布《關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》，徹底改變了土地增值稅清算條件，規(guī)定已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；以及取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的都必須進行土地增值稅清算。

　　但其后由于金融危機，該要求并未得到很好落實。華稅律師事務所創(chuàng)始合伙人劉天永個人認為，以北京為例，數(shù)百家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，完成了土地增值稅清算的企業(yè)可能不到1%。

　　而此次河南、廣西等地再度強調要加強土地增值稅的清算。河南省地稅局規(guī)定，對于一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因賬簿資料不齊全，或者賬簿資料混亂以及符合清算條件但未按規(guī)定清算，經(jīng)稅務機關責令清算，逾期仍不清算的，按核定征收率8%征收土地增值稅。

　　上海、廈門、海南等地也加強了土地增值稅的清算。其中上海市地稅局在今年1月份下發(fā)文件，對符合銷售面積超過85%以上等條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目，納稅人應在收到《土地增值稅清算通知書》之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。

　　此次土地增值稅的清算是否會和上次一樣無疾而終？劉天永在接受本報記者采訪時認為，在房地產(chǎn)泡沫日益明顯，同時面臨完成財政收入任務的情況下，財稅部門此次有可能“將清算進行到底”。

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