日期：2010年3月30日

　　地點：半山錦苑會議室

　　主題：三亞樓市風暴

　　嘉賓：

　　王韜鵬：蘭海集團總經理

　　張羽沖：三亞地產投資人

　　劉樹國：三亞房協秘書長

　　王毅武：海南大學亞太經濟研究所所長

　　蘭海集團總經理王韜鵬

　　嘉賓觀點：

　　國際旅游島獲批之后，三亞樓市出現較大變化，從去年第四季度到年初，三亞房產銷量大，房價上漲快，隨后政府出臺一系列政策措施規范和引導市場，取得很好的效果，目前樓市已經進入平穩發展階段。海南資源豐富，房產兼具居住、投資、養生和度假等多種功能，有很大的發展空間。

　　在經歷過此輪大幅度上漲之后，我覺得可能會有一段時間的平淡期，我們預計應該在半年到9個月，售價會持平，可能有一些樓盤會封盤，有一些樓盤定價更加有合理性，消費者對于產品的品質要求很高，度假產品更加受歡迎，也逐漸被市場看好，會有一個比較大的增長，普通產品可能慢慢也會提升。

　　最后，我覺得海南的房地產企業應該把低碳環保和資源循環利用，作為開發產品一個重要部分，地方出臺一些強制性的措施，包括公共資源，水電、核電。另外，海南房地產企業我覺得更應該具有公益心，或者公司效益比較好的投入到社會公益性事業。

　　張羽沖

　　嘉賓觀點：

　　80%的中國人有房子情節

　　中國百分之八九十都是農民出身，對房子的情節比西方人要重得很多。我調研了一下，中國人收入的30%-60%都攢下來用于買房，中國農民非常多，百八九十人都有一種對土地或對房子情結，所以說大家存款速度是非常之快，需求膨脹，房價上漲是必然的。

　　國際旅游島需要加強誠信體制建設

　　現在中國人民生活質量非常之低，是因為誠信，弄得身心疲憊，雖然大家賺錢，但是身心是非常疲憊的，我們現在生活面臨這種問題，人大會議都沒有出來說的，光說房價，誠信比什么都重要，大家都在說房價，沒說過誠信的問題，跟房地產做買賣的人，簽了合同，二十天就跑了，由于這樣造成心里很累。他沒有價錢可說，誠信體系造成的，

　　房產開始演變成一個面子工程

　　現在，房產逐步演變成一個面子工程。比如說你住哪，我住大興，房子變成一種女人背LV包的面子工程，買房子不光是自己住，甚至是你這人在社會上活得成不成功一種象征了。所有的白領、金領、黑領，除了住以外，還有一個面子工程，你住的是小區，我住的是別墅，這就是斗志。我預測，所有加班人，他們的夢想就是在海邊能買房，能度假，中國的財富有多少人不知道三亞，有多少人來過三亞，多少人沒來過三亞。

　　三亞建筑要注重美觀、環保

　　三亞擁有無可復制的稀缺資源，空氣和水。再一點，一定不會讓你在海邊蓋住宅了，三亞灣規劃已經落伍了，亞龍灣沒有房子了，海南有的房子價格有點偏高，但也有價格洼底，但是不能一刀切，但是我不建議海南蓋房子，都蓋成便宜的房子，蓋成垃圾房，我希望三亞未來需要蓋出來百年房，除了低碳環保以外，美麗是最重要的，度假城市建筑都不美，我建議你們所有的開發商，要研發樓的產品，一定是一流要超前的，一定要對城市的持續發展要有貢獻。　
　

三亞房協秘書長劉樹國。(圖片來源：新浪財經)

　　劉樹國

    嘉賓觀點：

　　三亞買房和開發都是自有資金為主

　　2003年-2009年，三亞銷售了550萬平方米商品房，賣了將近6萬套，但是從銀行貸款看，截止2009年底貸款余額是77億左右，其中按揭貸款40億多一點，還有開發貸款30多個億，不良貸款幾乎接近于零。

    三亞目前房地產市場有沒有金融風險，實際用這個情況來說明；你看市場的付款方式，都拿著現金刷卡，減少80%一次性付款。

    你美國次貸危機，產生的就是刺激貸款，低收入或者沒收入的人，最后還不起貸款，房價下跌，在出現風險個人承擔，銀行的錢在里面很少，通過這個你就可以看出房子的價值。

    我們的開發企業都看好三亞這個地方，三亞200多家開發企業80%都是內地包括在這里投資和項目，看好這個地區，最近有好多地區，大的企業都在關注這塊，已經進入的，還有準備進入的都看好這個勢頭，當然控制泡沫是必要的，經濟發展戰略統一起來，一步一步的發展，你達不到這個程度水平的時候都凝聚在這一年了。但是政府有一個長遠規劃。

　　三亞置業者多半來自島外

　　以上海、杭州為主長江三角洲經濟發達地區，包括蘇南一部分，以哈爾濱為主東北寒冷地區，還有首都北京，最近兩年，山西產煤高收入地區，還有全國那些注重生活品位這些人，近90%都是島外的和境外的，我也講過，金融危機之前，將近有20%都是境外人。金融危機之后就千分之三左右，90%是島外人，但屬于業主入住的也百分之五六十，高的達到70%，在淡季的時候也就達到30%左右。

                     

海南大學亞太經濟研究所所長王毅武

    王毅武

　　嘉賓觀點

　　沒有國際旅游島，海南的房子也值這么多錢

　　海南美麗的海灣蓋房子，不在于價格高低，沒有國際旅游島也值錢，實際上，我們前一段時間炒的是概念，不是炒的房子，沒有國際旅游島，那么美麗的海灣蓋的房子它也值錢，是因為我的環境，我的資源，我們的空氣，我的水，包括我的這種原生態，海南的生態貴在哪里，貴在原生態。由此得出來我們炒概念，誰來炒概念，是那些想賺錢那些投資商，但是概念背后的原生態這是它高處，高就高在這，不在于他會炒，而在于他看到炒的后面的東西是什么，所以它是投資者，叫它是投機者，當然，投資和投機沒有本質上的區別。

　　發展國際旅游島，三條紅線不能破

　　國際旅游島發展的不是居住房地產，是旅游房地產，旅游房地產是高端的。海南島就3.4萬平方公里，還有三條紅線不能破，第一條紅線，基本耕地不能破；第二條紅線，公共用地不能破，政府要把公共用地留下來，比方說以后托兒所、幼兒園、停車場、公共海灘，不能把海灘都給大酒店了，老百姓公共空間全都沒有了；第三條紅線，那就是儲備用地，給我們后代留下必要的空間，我們這一代房地產把它搞完了，想蓋房子沒地了，這是不可以的。

　　正確看待海南房地產泡沫

　　三亞房地產沒泡沫，應該說海南這一撥漲價，是泡沫，但是沒破，只要有市場經濟就一定有泡沫，所以沒有泡沫就不是市場經濟。所謂泡沫，就是價格和價值的對面，有正泡沫，有負泡沫，負泡沫就是價格猛跌，比如十年泡沫的時候泡沫破了，價格跌到價值以下，結果像潘石屹都光著屁股跑的，負泡沫，他承受不了了，而這次是正泡沫，正泡沫價格在漲，比方說七八萬，如果這個房子是賣給大款的，不高，如果賣到島內百姓的，那就是天價。

　　我調查了一下，跟銀行座談的時候，光是這次炒房，銀行已經7000個億人民幣進來了，比方說，穩定期也好、健康期也好，持續期也好，博弈到了一個大家都不太清楚的平衡點，能怎么樣賺錢，看清了。因此這樣一來，進入相持階段有些資金就不足了。前天我問銀行的，銀行說現在已經二三千億已經出島了，還有一些在等待，海南不缺錢，資金鏈斷不了，所以咱們討論的時候，我就給他們省長、書記打氣，我說你就可以公開說了，海南不可能發生二次泡沫，大膽的說，因為金融資金鏈條斷不了。

　　媒體應該客觀公正的報道真實的海南樓市

　　島外的媒體幾乎異口同聲都在提泡沫，島內的媒體都說，我這個春節期間賣得多，游客來得多，我們投資的質量多少，口袋里多裝了多少錢，島內媒體一片歌舞升天。島外媒體是看到了一些個例，典型的，確實有七八萬，不是假造出來的，但是也有五六千的房子，所以把典型拿來一放大，海南島本地的媒體為了表明這個市場是健康的，也沒有什么二次泡沫，所以兩方媒體都有放大。就像外面的媒體報導說，狼確實來了，房價不是猛的就起來了嗎，咱們海南島也不是人人恐慌。

　　可能某一個典型賣得太高，但是絕不是普遍降了，所以島外媒體就拿典型來放大，本島媒體就把我們比較好的東西放大，兩個媒體的聲音出現了不一樣。

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