在海南創(chuàng)業(yè)時期的潘石屹。(圖片來源：新浪財(cái)經(jīng))

　　海南！海南！

　　——記錄那些90年代成功逃頂海南房地產(chǎn)泡沫的人們 

　　《紅周刊》記者 侯斐

　　“天涯、海角”是海南兩處最著名的景觀。

　　然而，那只是在當(dāng)年海南房地產(chǎn)泡沫破裂之前，當(dāng)泡沫破裂之后，海南的著名景觀也就升級為“天涯、海角、爛尾樓”了。

　　人人都在玩的“擊鼓傳花”

　　上世紀(jì)90年代的海南，是個瘋狂激情下的瘋狂地方。

　　那時，幾乎每個在海南的人都在瘋狂地玩一個叫做“擊鼓傳花”的炒作房地產(chǎn)的游戲，說句不好聽點(diǎn)，應(yīng)該稱之為“博傻”游戲。每個人都在熱浪傳遞中地避免自己成為最后那個接棒的“傻子”，于是，每個人都在盡快地把手中的房子、地皮轉(zhuǎn)給下一個接棒者。

　　在這種心理下，“花”越傳越快，房價越炒越高。根據(jù)《中國房地產(chǎn)市場年鑒(1996)》統(tǒng)計(jì)：1988年，海南商品房平均價格為1350元/平方米，1991年為1400元/平方米，1992年猛漲至5000元/平方米，1993年達(dá)到7500元/平方米的頂峰。短短3年，增長超過4倍。房價高漲的背后，海口市地價由1991年的幾十萬元每畝，一路狂飆至680萬元每畝。

　　與房價、地價同時高漲的還有房地產(chǎn)開發(fā)公司的數(shù)量。前來工商管理部門登記注冊的公司可謂絡(luò)繹不絕，最多時每天竟然高達(dá)300家。高峰時期，總?cè)藬?shù)不過160萬的海島上，竟然出現(xiàn)5000多家房地產(chǎn)公司，平均下來，每320個人就有一家。

　　緊鑼密鼓，夜以繼日。

　　終于，有一天，鼓聲停止。1993年6月24日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)情況和加強(qiáng)宏觀調(diào)控意見》，16條整頓措施招招針對房地產(chǎn)，海南房地產(chǎn)熱浪應(yīng)聲而落。那些剛剛在高位接盤的開發(fā)商們無法找到下家，只好“花落我家”，然而，細(xì)看手中“花”，卻發(fā)現(xiàn)“很多項(xiàng)目其實(shí)才挖了一個大坑”。

　　而這場泡沫最后的遺產(chǎn)，就是600多棟“爛尾樓”、18834公頃閑置土地和800億元積壓資金，僅四大國有商業(yè)銀行的壞賬就高達(dá)300億元，甚至出現(xiàn)建國以后第一家因支付危機(jī)而被央行宣布關(guān)閉的銀行。

　　而那些在政策出臺之前就意識到泡沫的危險(xiǎn)性，從而可以全身而退的人們，是如何做到“身在此山”卻“云深知處”呢？

　　逃頂者的故事

　　潘石屹：五斤桔子的海南逃生記

　　“1989年我去了海南。海南特好！整個氣氛都特別自由，周圍大部分也都是北方人，大家都是闖天下的，什么都能談得來。那時候挺窮的，可我窮，還有比我更窮的！”這是現(xiàn)任SOHO中國董事長的潘石屹初到海南的感受。

　　1989年，只有26歲的潘石屹無家無業(yè)，剛剛從河北廊坊石油部管道局經(jīng)濟(jì)改革研究室辭職兩年。沒有光頭，沒有黑框眼鏡，更沒有SOHO中國。

　　當(dāng)年的他，只是個磚廠的廠長。潘石屹是跟著一位老板來到海南的，他的老板承包了一個磚廠，讓他當(dāng)廠長，負(fù)責(zé)300個民工的生產(chǎn)生活問題。他樂在其中，覺得“至少自己可以做主，按照自己的意愿管理一支隊(duì)伍”。1990年春節(jié)前后，海南島刮了一次特大的臺風(fēng)，經(jīng)濟(jì)一片蕭條。磚沒人要，大家的生活也都相當(dāng)困頓，甚至長時間挨餓。不過，這一切都沒把潘石屹從海南嚇走。

　　1990年，潘石屹認(rèn)識了馮侖和王功權(quán)等人，并和易小迪、張民耕等人在海南成立了萬通的前身——海南農(nóng)業(yè)高科技聯(lián)合開發(fā)總公司(簡稱“農(nóng)高投”)，他們瞅準(zhǔn)機(jī)會，也加入了當(dāng)時熱火朝天的炒房大軍中。

　　“一開始都不敢相信，不敢簽。在1樓簽了房產(chǎn)買賣合同，到6樓加價就賣了。現(xiàn)在想想都害怕。”潘石屹這樣回憶他剛加入炒房大軍時的情景。不過，雖然戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢，潘石屹也很快賺到他人生的第一個100萬。

　　而且，更值得慶幸的是，他并沒有因?yàn)橘嶅X容易而變得失去理智。當(dāng)很多人都在將一個大坑炒成一座大廈，甚至一個大坑被當(dāng)作大廈轉(zhuǎn)手十幾次也無人知曉它只是一個大坑時，他竟然鍥而不舍地要求去海口市規(guī)劃局查看房地產(chǎn)項(xiàng)目資料。

　　這，正是他逃生的關(guān)鍵所在。

　　1992年底的一天，潘石屹去海口市規(guī)劃局了解一個項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)問題，可是在規(guī)劃局卻吃了閉門羹。規(guī)劃局的一位小伙子說“這是保密文件，你不能查。”潘石屹不想空手而回，只能在規(guī)劃局門口徘徊。這時，一位也來規(guī)劃局辦事的熟人給他支了一招，說，“你啊，得買一斤桔子！”

　　潘石屹辦事心切，就買了五斤

　　桔子送到規(guī)劃局，小伙子見了，就把一摞資料給了他：“查吧。”這一查，讓潘石屹嚇了一大跳。他發(fā)現(xiàn)，海口市整個報(bào)建面積除以該市常住人口和暫住人口，人均面積達(dá)到50多平方米，而當(dāng)時北京的人均面積才不過7平方米。在潘石屹看來，這個數(shù)字只能說明一個問題，那就是海南房地產(chǎn)行業(yè)要出事了。

　　“我的第一感覺就是天要塌下來了！”潘石屹說，“沒有任何需求支持的供給，這不就是泡沫嗎？”由此，五斤桔子給了潘石屹一個逃生的證據(jù)。之后，他帶著在海南賺得的第一個100萬及時撤離，來到北京尋求發(fā)展，成功躲過了半年后海南房地產(chǎn)的泡沫破裂。

　　也正是因此，才有了現(xiàn)在SOHO中國的版圖，有了現(xiàn)在的潘石屹。

　　馮侖：野蠻生長的“原罪”反省

　　說完潘石屹五斤桔子的逃生經(jīng)歷，我們接下來要提到的是“萬通六君子”的另一人——馮侖。按說當(dāng)時從海南逃生的計(jì)劃，應(yīng)該是六君子一起做出的決定，但是基于馮侖超強(qiáng)的個性，這里有必要把他的經(jīng)歷也拿來分享，也許他的總結(jié)與思考會帶來不一樣的角度。

　　與潘石屹一樣，馮侖初到海南，也不是直接就做房地產(chǎn)生意的。但和潘石屹一樣，回憶起最初的那段海南歲月，也是充滿著快意的，用馮侖的話來說就是“天天過年，夜夜結(jié)婚”。

　　1988年，馮侖作為海南改革發(fā)展研究所的副所長來到海南島，主要“負(fù)責(zé)招人、組織研究隊(duì)伍并管理《新世紀(jì)》雜志”，看來，馮侖是作為一個官員、文化人和海南進(jìn)行“第一次親密接觸”的。之后，他離開了海南，與當(dāng)時的中國首富牟其中分分合合，直到1991年他才回到海南，和“萬通六君子”一起用大家湊的3萬多塊錢注冊了“類似皮包公司一樣的公司”，開始運(yùn)作第一單房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

　　在當(dāng)時的海南，炒賣地皮應(yīng)該是最快的暴富手段了，“很多樓盤一拿到報(bào)建批文就登廣告，連地基還沒有開始打，價格就已經(jīng)翻了幾倍”。這樣，很快，馮侖也賺到人生的第一桶金，“像是大姑娘初婚，很幸福。幸福又糊涂。”馮侖這樣描述自己賺到第一桶金的感覺。

　　然而好景不長，就在潘石屹發(fā)現(xiàn)“天要塌了”的時候，馮侖也從另一個角度嗅到了海南樓市的危險(xiǎn)氣息：“當(dāng)時海南省有18000家房地產(chǎn)公司，可是海口當(dāng)時本土人口不到30萬！”

　　就這樣，馮侖與潘石屹達(dá)成共識，萬通成功躲過了海南房地產(chǎn)泡沫的破裂。然而，馮侖并沒有停止對此事的思考，在那種“數(shù)錢數(shù)到手抽筋”的背景(用一些親歷者的話來說，“那時候人人眼睛都是綠的，看到天上掉錢，誰的腿拔得掉？”)下，如何說服自己的內(nèi)心，如何平衡內(nèi)心放與不放的糾結(jié)，乃至于在90年代末期，萬通高速擴(kuò)張后如何及時收縮，“把所有和北京沒關(guān)系的、跟房地產(chǎn)沒關(guān)系的項(xiàng)目都砍掉”，馮侖有自己的想法。

　　為什么很多人收不住？“其實(shí)是男人張狂、征服的本性和想要成為一世英雄的虛榮心把事業(yè)的方向給誤導(dǎo)了。”虛榮之心往往無止境，賺了第一桶金就想賺第二桶，成功一次就想成功第二次，以至于看不清自己，看不到事物的基本和實(shí)質(zhì)。所以在馮侖辦公室的墻上，掛著四個大字“守正出奇”，并不斷提醒自己，不要老想著弄熱鬧事，要控制住基本面。“古法說奇正之術(shù)交相為用，一個人老是出奇，奇多了就成了邪，要以正合以奇勝。”

　　他們的反思

　　“從海南活下來以后，知道了公司的發(fā)展有三樣?xùn)|西絕對不能靠——不能靠爹，不能靠天，不能靠買地。”馮侖這樣總結(jié)道。事實(shí)上，在離開海南的這些歲月里，馮侖依然在關(guān)注海南，“我經(jīng)常思考1993年泡沫破滅以前的海南和這五六年以來的海南有何不同。”

　　在馮侖看來，當(dāng)年的房地產(chǎn)完全是炒起來的，沒有任何真實(shí)的需求。而現(xiàn)在海南有真實(shí)的需求，但他對短期內(nèi)海南房價過快增長的勢頭很擔(dān)心，“有些樓盤爆炒到一天漲1000元／平方米，這不正常，會破壞這個市場，而且會使市場走形。”

　　而潘石屹從海南全身而退之后，在發(fā)展上一向是小心翼翼。SOHO中國目前只在北京、上海的繁華地段做項(xiàng)目。他說“房地產(chǎn)業(yè)不應(yīng)該是一棵參天大樹，它應(yīng)該是爬山虎：只有工業(yè)、農(nóng)業(yè)、旅游等各行業(yè)發(fā)展起來，房地產(chǎn)才能發(fā)展起來。”潘石屹直言，10多年前，海南房地產(chǎn)就是因?yàn)闆]有實(shí)體經(jīng)濟(jì)支撐，所以成為泡沫。現(xiàn)在海南被定為國際旅游島，如果先發(fā)展旅游業(yè)，再發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)；或者旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)同步，海南的房地產(chǎn)業(yè)就不會是泡沫。如果沒有別的行業(yè)支撐，而只發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)，那它還是泡沫。

　　后記：其實(shí)，從海南泡沫中逃生的還有很多人、還有很多故事，他們或許就是身邊某個您熟知的地產(chǎn)大佬，或許拿著當(dāng)年在海南炒房的第一桶金轉(zhuǎn)行做起別的生意，也一樣風(fēng)聲水起。當(dāng)然，還有很多沒有及時抽身，在海南房地產(chǎn)泡沫中敗北的人們的故事。但，不管成功還是失敗，相信海南島藍(lán)色無際的海洋，白色刺眼的太陽一定會留在他們心中。

　　謹(jǐn)以此文獻(xiàn)給正在炒作海南房地產(chǎn)和海南概念股的朋友們，希望這些當(dāng)年的經(jīng)歷能對你們今后的操作有所借鑒！

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