雖然仍處在在建狀態，但鳳凰島創造的銷售天價已經名聲在外。(圖片來源：新浪財經 丁蕊 攝)

　　三亞鳳凰島，經歷了最奢華的設計理念，占據最核心的土地資源以及囊括8萬噸油輪碼頭，站在三亞灣的任何一處超過10層高的樓房陽臺，都能看到6座璀璨的建筑疏離在隔灣的小島上。不過，幾年以前，這里還被三亞人稱為“美女臉上的傷疤”。

　　鳳凰島開發商自稱房價不貴

　　鳳凰島最近的聲名鵲起，是因為今年春節期間，“溫州炒房客凈賺上千萬 三亞上演鳳凰島傳奇”的新聞流傳在各個媒體的重要版面。

　　新浪財經與新浪樂居組成的聯合報道團隊，近日專訪了傳說中的鳳凰島董事總經理陳璐。

　　鳳凰島總經理陳璐提供了一組數據，2月14日項目二期開盤，均價保持在8.5萬/平米，個別好位置的售價超過了10萬元。之前一期開盤的兩棟樓均價為5.3萬/平米。對于如此定價，陳璐自稱不貴。

　　在陳璐看來，其定價是按照項目的投入、成本來定價。不過談到國際旅游島戰略提出的前后期房地產市場的反應，陳璐說開發商要控制過熱的程度。　

　　前傳

　　將來，鳳凰島還將會有國際郵輪碼頭、超星級酒店、會議中心和商業街……不過，在鳳凰島房價繁榮之前，其也經歷過沉寂。

　　鳳凰島曾是一個荒蕪了十幾年的人工島，被三亞人稱為“美女臉上的傷疤”。

　　2006年以前，這里由三亞眾城國際客運旅業有限公司負責投資建設，當年10月浙江國都公司以并購形式閃電參股，將前者的注冊資本金變更至5億元，并成為控股股東。

　　隨后，鳳凰島項目整體規劃開始重新論證和設計。20億元的鳳凰島投資金額也被擴大到100億元。

　　2006年12月30日，鳳凰島整體開發工程奠基典禮在三亞如期舉行。08年，作為鳳凰島最成功的一次形象展示，光榮的成為了北京奧運會境內傳遞的第一站。至今，奧運火炬的模型還擺在距離售樓處不遠的地方。(丁蕊 發自三亞)

　　訪談

　　新浪財經：作為三亞最具有新聞性的地產項目的老總，想聽聽你對現在樓市的看法？ 

　　陳璐：現在提出一個叫恢復性的增長，因為93年海南樓市泡沫破裂后，對整個海南房地產打擊還是比較大，實際上，整整十幾年里面，一直力求在恢復。尤其是在03年以前，一直跌入低谷，03年開始稍微有點復蘇，也就是最近幾年，慢慢有些增長。

　　到了去年，國際旅游島提升到國家的戰略層面上，開發商也有信心，客戶也有信心，政府也給了大力的支持，所以說它應該是恢復性的發展。

　　既然是這么一個定調，應該說整個海南的房地產，基本還是處于一個有序的、健康的發展軌道上面。

　　從這一點來看，隨著整個海南國際旅游島整體規劃的審批，包括省里面會出臺一些相關的政策，中央政府也會給一些具體的措施。整個國際旅游島在今年，后面還會出臺政策，尤其是對旅游方面的政策。這樣的話對旅游房產，應該也是一種比較大的促進。

　　因為海南大部分還是以旅游發展為主，尤其是房價的支撐還是以旅游房產為主，普通住宅量跟內地來比，相對偏少一點。

　　整個形勢來講，目前還是利好為主。所以說，整個趨勢判斷，應該還是屬于穩中有升。

　　新浪財經：但是春節過后，關于三亞成交量暴跌，陷入低谷的報道層出不窮？

　　陳璐：春節過后，有些傳媒上面報道的，春節過后，海南樓市一下子跌入低谷，這有些偏頗，甚至說我們鳳凰島大跌，其實不是這樣。

　　我們現在第三棟房子，2月11號開盤，當然整個銷售的速度會降慢一點，因為本身價格太高，價格高了，客戶相對就比較少一點。

　　再一個主要是購房的旺季正好過了，春節前后，會有很多人來看房，來購房，春節之后，本身就是一個淡季。

　　新浪財經：也就是說海南樓市的淡季開始了？

　　陳璐：一年的工作開始了，有錢的人就沒閑了，來的比較少，關注也少了。這是每年的慣例，一般旺季都是在9、10月份以后。

　　但是平常時候還是基本上保持穩定。我們也去了解過整個海南，尤其是三亞，三亞的房地產價格，應該說現在沒有大幅度下降。有些略漲。

　　新浪財經：開發商還是有信心，相信房價還會慢慢上漲？

　　陳璐：對。大家都比較樂觀。觀望這個也正常。政策也不明，整個形勢包括有些政策還沒有固定下來，具體出臺哪一方面的政策，大家也都是在看，包括開發商本身也在看。

　　從省政府到市政府，應該在蓄意捂盤，減少投機投資，炒房這方面應該也有一定的措施、力度，開發商基本也在遵守這方面的政策。

　　新浪財經：我注意到鳳凰島這個項目的設計很獨特？

　　陳璐：首先是鳳凰島所處的地理位置比較獨特，三亞本身是全國唯一的熱帶城市，它也有資源的獨好性。鳳凰島在三亞里面又是一種獨好性，一個是離市區比較近，相對又有一些分隔，整個島可以看到360度的海峽。

　　原先的定位有個陽光海岸，舊城改造，原來有個三亞灣，把鳳凰島作為一個核心，舊城改造的核心。以前，大家稱之為美女臉上的一塊傷疤，比較長時間一直是屬于傷疤。

　　政府對于整個規劃設計，和整個展示出來的建筑物有比較高的期望值。所以說，當時在規劃設計階段，政府也是非常關注

　　我們這個項目，應該說是政府要求我們通過國際競標，并且進行了兩輪，確定的這個項目。

　　新浪財經：現在賣價多少？

　　陳璐：均價8萬5。

　　新浪財經：傳說中不是有到15萬？

　　陳璐：我們是均價8萬5，個別好的有十幾萬的，當然也有幾萬的，因為是均價。包括我們一期開盤，第一棟均價5萬3，第二棟均價6萬1，我們起價是3萬5。

　　本身企業來講，也有一個期望的利潤值，我們定價倒并不是認為國際旅游島來了，有虛高的成分，我們按照實實在在的投入和成本來設定價格，同時還有整個銷售的價格體系，這個是我們原來一開始就定好的。

　　新浪財經：開發資金來源呢？

　　陳璐：有兩個，一部分是自籌，還有一部分是銀行貸款。

　　新浪財經：現在有一個詞特別流行，叫靈魂跟不上腳步，您覺得海南的開發有沒有這種情況，嗖一下滿地的樓，房地產是不是走的太快了？

　　陳璐：目前而言，因為海南其他沒有大的支柱產業，除了旅游之外，就是房地產，應該是作為第二支柱產業，這個定位應該說沒錯，但是反過來講也是有一定的爭議，作為政府來講，把房地產這塊也是列入比較重要的一塊，所以也不希望因為某種客觀原因把這種形勢打壓下去，只要在健康有序的情況下，還是讓它發展。

　　從這個角度來講，首先一個政府總體規劃，規劃是一個城市的美容師。應該把這個城市重新做一些規劃，因為以前的規劃，相對比較落后一點，跟不上現在國際旅游島的形勢。

　　各級政府都需要提出更高的更新的要求，當然也得加大力度，增加一些基礎設施的投入，這也是必須的。

　　目前整個東海岸，轟轟烈烈在發展和開發，主要還是打造一種國際灣區。其中政府應該扶持，引進大企業進來做，大部分應該以旅游地產為主。

　　衛書記也講了，主要是各級政府，包括省里對土地供應的有序、有效的供應，不是說現在形勢好就全部推廣，要有序推廣。

　　新浪財經：那你認為現在的市場是否過熱？

　　陳璐：作為開發商和市場來講，當然首先要控制過熱的程度，每個開發商也有對整個形勢自我的判斷。應該說過不過熱，還是屬于市場調節。

　　所以我想過熱這個問題，大家都提那么多了，企業也怕過熱，作為政府也怕過熱，老百姓也怕過熱，這里畢竟是第二居所，不能排斥說里面沒有一些投資、投機，但誰也不希望再出現第二波像90年代的泡沫破裂的情形。

　　現在主要需求還是自用型的，資金也是以自有資金為主的。大家都是真金白銀拿出來，不希望跌價，都希望漲和保值。(丁蕊 發自三亞)

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