南晉風(fēng)

　　評(píng)論VIEW

　　最近一段時(shí)間，伴隨著京滬一線城市房價(jià)“加速趕頂”的癲狂性走勢(shì)，二手房屋中介這支在樓市產(chǎn)業(yè)鏈中“馬路游擊隊(duì)”日趨“活躍”。一方面，二手房中介再次扮演起為高房價(jià)鼓噪推波的角色，向買房人和賣房人極盡蠱惑之事；另一方面，暌違數(shù)月的二手房貸返點(diǎn)又有“重出江湖”之勢(shì)。盡管中國銀行業(yè)協(xié)會(huì)以及監(jiān)管認(rèn)可的法律與自律規(guī)定均要求銀行業(yè)不得以任何形式向二手房中介支付“返點(diǎn)”，但在正規(guī)的銀行機(jī)構(gòu)與“黑化”的二手房中介的博弈中，被動(dòng)而無奈的其實(shí)仍然是前者。

　　 從目前的局面來看，簡單的行業(yè)自律性規(guī)范無法幫助商業(yè)銀行更好降低交易費(fèi)用，銀行“變相返點(diǎn)”也未能杜絕。缺乏監(jiān)管與社會(huì)責(zé)任約束的大型連鎖二手房中介，挾房源與買客信息壟斷資源而令銀行就范，在最近舉國輿論聲討高房價(jià)的大勢(shì)下繼續(xù)“逆風(fēng)飛揚(yáng)”。實(shí)際上，早在2009年，中國建設(shè)銀行總行因拒絕向鏈家、中大恒基、中原地產(chǎn)等大型中介支付返點(diǎn)費(fèi)用而被幾大中介聯(lián)手“封殺”。

　　筆者認(rèn)為，應(yīng)取締同時(shí)分拆目前的大型連鎖房屋中介，徹底整治中介行業(yè)，同時(shí)充分引入銀行金融服務(wù)外包形式的銀行網(wǎng)點(diǎn)“居間房屋金融服務(wù)”，房貸和房地產(chǎn)市場(chǎng)才能獲得規(guī)范的可持續(xù)發(fā)展。

　　 隨著中國城鎮(zhèn)化和城市發(fā)展進(jìn)程的加快，未來20年，中國人必然要進(jìn)入一個(gè)以二手房為主的置業(yè)、改善居住的時(shí)代。缺乏規(guī)范管理與社會(huì)責(zé)任、任由寡頭壟斷二手房中介市場(chǎng)將極大地增加民眾的購房負(fù)擔(dān)，扭曲銀行房貸管理體制，造成整個(gè)社會(huì)交易成本的上升和金融生態(tài)的惡化——美國次貸危機(jī)的爆發(fā)與房屋中介的不良作為有著極大的關(guān)系。京滬廣深等一線城市二手房貸市場(chǎng)屢禁不絕的“返點(diǎn)”問題既擾亂了市場(chǎng)秩序，也損害了銀行和購房人的利益，特別是大量的房貸中介“協(xié)助”客戶向貸款銀行提供虛假材料，整個(gè)社會(huì)的金融風(fēng)險(xiǎn)大大增加。以目前“行規(guī)”來看，中介向買房客戶收3%以上的服務(wù)費(fèi)，再向銀行索取1%~2%的返點(diǎn)，行業(yè)利潤率已堪稱暴利——銀行其實(shí)已淪為二手房中介的“打工仔”。

　　 從產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來看，二手房中介是一個(gè)典型的雙邊市場(chǎng)中介組織(Two-sided Networks)——鏈接買房人和賣房人。小到房屋中介、婚姻中介大到媒體、銀行卡組織都屬于這一類模式的企業(yè)。但無論在理論或?qū)嵺`中，類似房屋中介、準(zhǔn)入門檻較低的雙邊市場(chǎng)中介組織因?yàn)闃O強(qiáng)的屬地性，一般應(yīng)是完全競爭、充分分散的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。任由房屋中介以商業(yè)連鎖形式無限擴(kuò)張必然造成網(wǎng)絡(luò)和信息壟斷，異化正常的居間代理契約。這也是為什么2003年以后北京樓市會(huì)在幾大中介公司門店“大躍進(jìn)”的同時(shí)，被以“吃差價(jià)”、“要返點(diǎn)”的形式導(dǎo)致房價(jià)暴漲。

　　 本著改善民生、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展以及優(yōu)化金融生態(tài)的原則，國家有關(guān)部門應(yīng)盡快堅(jiān)決取締進(jìn)而分拆連鎖性、大型二手房中介，只準(zhǔn)許單一門店的二手房中介存在，從而在根本上遏制大型連鎖中介信息壟斷、服務(wù)價(jià)格高收費(fèi)、“肆意欺壓”銀行之害。在大型二手房中介禁絕之后，國家應(yīng)鼓勵(lì)、規(guī)范并支持單一門店型中介與就近銀行網(wǎng)點(diǎn)開展合作，進(jìn)行“直客式”二手房按揭貸款業(yè)務(wù)。通過法律與監(jiān)管政策的進(jìn)一步完善，逐步使這些分散的、個(gè)體式的二手房中介成為銀行房屋按揭貸款委托關(guān)系規(guī)范的金融外包服務(wù)公司。

　　事實(shí)上，目前市場(chǎng)份額頗高的鏈家、中大恒基、中原地產(chǎn)等所謂的“大型規(guī)范中介”，其業(yè)務(wù)范疇無非是涵蓋兩方面：一是買賣雙方信息撮合，二是看房、見證簽約、協(xié)助抵押評(píng)估、辦理過戶等“流程性”職能。其門店信息發(fā)布完全可以由銀行網(wǎng)點(diǎn)+個(gè)體中介來完成；至于中介在貸款與產(chǎn)權(quán)辦理方面的“流程性”工作，個(gè)體式、小型二手房中介的服務(wù)質(zhì)量完全會(huì)比“正規(guī)大中介”更好。

　　綜上所述，取締+分拆之后的二手房屋中介行業(yè)其實(shí)并不影響整個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與社會(huì)穩(wěn)定，相反還極大地節(jié)約了社會(huì)成本。在目前的房貸和房屋市場(chǎng)上，這無疑是一項(xiàng)成本最小，民眾受益最大的方案。

　　（作者系銀行業(yè)資深人士）

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