拓展盈利空間 爭取未來話語權

　　龍飛

　　估計全國人大常委會副秘書長李連寧最近有點郁悶，5天前他才明確表示：人大要管一管大型央企拿錢去競標地王的事。兩會剛閉幕，央企就在北京制造了3個地王。

　　3月15日兩會結(jié)束后的北京首場拍賣讓人見識到央企的瘋狂，遠洋、中國煙草、保利、中國兵器、中信，簡直就是“中”字頭企業(yè)的大聚會。以至于參與其中的準民營房企華遠地產(chǎn)被潘石屹嘲笑為“不是花錢買地，是花錢買丟人”。

　　地王瘋狂還是央企瘋狂

　　當天的拍賣，六宗地塊共成交了143.5億。其中遠洋地產(chǎn)、中國兵器、中信地產(chǎn)分別成就了3塊“地王”。

　　其實業(yè)內(nèi)人也早已估計到此次拍賣的瘋狂，只是沒料到瘋狂的程度而已。特別是一天前的兩會閉幕記者會上，溫總理還信誓旦旦要控制高飆的房價。24小時后，政府的寵兒就一口氣制造了3塊地王。據(jù)記者電話查詢得知，3月16日地王附近海淀東升鄉(xiāng)的部分二手房源，單價馬上漲4000元，漲價近兩成。

　　其實央企的大灑金錢從去年就已經(jīng)開始。在2009年各地產(chǎn)生的90多個地王中，央企占了60個左右。本來按照國資委2005年的考慮，100多家央企中只有16家以地產(chǎn)為主業(yè)，其他央企則將其房地產(chǎn)業(yè)務逐步剝離。但事實上，2009年已經(jīng)有七成央企涉足地產(chǎn)業(yè)，而且愈演愈烈。

　　這種情況讓國資委也有些看不過去。去年年底，國資委明令禁止央企拿地王。然而這一紙禁令仿佛變成了阿Q口中白衣白甲的天兵，貌似強大，實質(zhì)小強。進入2010年，央企拿地勢頭不減。1月份全國土地成交總價前10的地塊中，有7宗是被央企或具有國資背景的企業(yè)拿下。數(shù)據(jù)顯示，央企中僅母公司和二級企業(yè)設立房地產(chǎn)公司的房地產(chǎn)資產(chǎn)總量，目前已高達1800億元。

　　為何央企如此熱衷于房地產(chǎn)業(yè)？北京大學房地產(chǎn)研究所所長陳國強認為這非常簡單，這說明他們對土地有需要，并且手里的資金充足程度要高于民企。北方地產(chǎn)副總經(jīng)理楊青半年前曾對記者表示，這是因為在前兩年的購地大潮中，民企十分積極。2007年，民企扮演了拿地王的主角。上一輪大多數(shù)有實力的民企已經(jīng)賺得盆滿缽滿了。但此前國企并未積極參與爭奪土地資源，因此其土地儲備整體比較匱乏。

　　他同時表示，央企的介入土地市場同樣是市場化的行為。“土地如果無法盈利，同樣面臨市場的懲罰。”他表示，國企不可能不考慮成本，它必須考慮到回報，而且國企內(nèi)部有一套十分嚴格的制度，包括問責制度，如果國企盲目舉動導致虧損，相關負責人肯定會受到嚴格處罰。

　　都是金錢惹的禍

　　在華遠失意拍賣“3·15”的拍賣會后，潘石屹安慰老朋友任志強“任總，不是你無能，是央企太有錢了”。去年年底，民生銀行曾發(fā)布了一份《地產(chǎn)金融藍皮書》。其認為國有資本涌入房地產(chǎn)市場有三大因素。最重要一條就是國企融資能力強，融資成本低。

　　這幾乎是不需要證明的公理，從2008年年底開始，銀行對于大型國有企業(yè)的資金就變得源源不斷。有銀行人士向記者表示，去年他們?yōu)榱速J款給央企，還要請“上級領導打招呼”，請吃飯更是不在話下。楊青認為這并不難以理解，他認為這是因為國企本身代表一種責任，銀行相信國企的償還能力，國企有國家資金做擔保。

　　另一方面，在金融危機的沖擊，這些國企必須找到“短、平、快”的投資渠道。民生銀行的研究報告也認為：“國企的主業(yè)正因消費不足而導致產(chǎn)能過剩，房地產(chǎn)行業(yè)去庫存化進度遠比其他行業(yè)理想，國企急于擴大地產(chǎn)比重。”

　　但這不能解釋為何央企“這等肆無忌憚地買地王”一位參與了當天北京拍賣會的開發(fā)商表示，“按我們公司這么多年的開發(fā)經(jīng)驗，遠洋拿下的大望京地塊單價1.8萬元左右已經(jīng)到頂了。”他認為除非市場出現(xiàn)非常瘋狂的上漲，否則兩年內(nèi)這一地塊很難賺錢。而潘石屹在事后也表示，經(jīng)他們公司測算，按遠洋2.75萬/平方米的樓面地價算，銷價需要達到4.5萬元/平方米，才可以有10%的利潤。而如今望京房價在2.5萬~3萬/平方米左右。

　　這樣一算，似乎遠洋此次拿下的項目很難有獲利的空間。但有了解國企內(nèi)部情況的知情人士告訴記者，只要遠洋能將項目賣到3.5萬/平方米就已經(jīng)能夠盈利。“央企的資金成本平均會比普通民營企業(yè)低20%~25%，另一方面央企比民企在‘關系’成本上更有優(yōu)勢。”他表示。

　　此外，“即使央企在某一項目中出現(xiàn)虧損也會繼續(xù)搶占市場，”上述知情人士表示，因為央企現(xiàn)在把房地產(chǎn)的蛋糕做大，以后與國資委商談房地產(chǎn)剝離時，才會有更多的話語權。民生銀行的研究報告也表示，央企多為壟斷性行業(yè)，可以用壟斷行業(yè)的暴利彌補房地產(chǎn)行業(yè)短期的微利甚至虧損，以快速擴大在房地產(chǎn)行業(yè)的份額。

　　可以預見，在宏觀經(jīng)濟環(huán)境未起變化的背景下，“地王”央企造的標簽還會繼續(xù)發(fā)揮魔力。

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