薛迥文

　　2009年以來，土地市場頻頻出現的央企地王引發了房地產行業是否出現國進民退的爭論。

　　2010年，這場爭論更是被推到風口浪尖，兩會期間，不同利益集團公開博弈：一方面，多位代表對國企尤其是央企進入房地產行業提出質疑，甚至有代表直斥央企做房地產是 “與民爭利”應當退出；另一方面，國家發展和改革委員會主任張平稱，4萬億沒有一分錢進入到房地產購買土地這一類的投資，央企一如既往保持緘默。

　　在媒體話語權和政治話語權屢屢“被代表”的當下，理性思考尤為重要，我們不禁要問：央企房地產究竟動了誰的奶酪？房地產行業真的在國進民退嗎？央企做地產就是與民爭利嗎？央企拿地王真是醉酒駕車嗎？

　　央企房地產動了誰的奶酪？

　　當王健林直言 “國企不算是真正意義上的企業，而在房價的瘋漲過程中，國有企業也扮演了‘不光彩’的角色”時，姑且不論其結論之武斷，從立場上也不能不讓人聯想到他“代表”的民企萬達正從過去商業地產市場“一枝獨秀”到今天遭受來自央企的“中糧大悅城”和“華潤萬象城”的競爭背景。

　　當潘石屹對央企一直憤憤不平甚至直接將央企拿地比作醉酒駕車時，有理由懷疑他要么是“五十步笑百步”，要么是“沒吃到葡萄的狐貍”。他理應不會忘記在廣渠路15號地自己也曾多次舉牌，最后“被逼”報價到39.5億元。試想：如果不是身后“不算賬”的小伙子(中化方興副總)一直舉牌到40.6億元，以1.1億的微弱優勢(相對于未來的銷售利潤率不過是1%以內的差距)奪標，潘石屹就成了地王，他又將如何解釋“失去理性”和“地王推高周邊乃至北京房價”呢？

　　央企拿地王，顯然動了原有開發商的奶酪。

　　央企不需要資本原始積累即可跨越大項目的資本門檻，直接與行業的第一陣營也是最大的既得利益陣營交鋒，打亂了業內原有的利益瓜分格局；央企在行業調整期半路殺出，攪了部分高明的開發商“逃房價頂抄地價底”的反周期操作的美夢。央企攜低成本資本大舉介入地產，勢必加劇業內競爭，加速房地產行業從單邊上揚步入震蕩期的進程，最終降低行業平均投資回報率和利潤率，走向行業利潤正常化，顯然攪了部分開發商“行業暴利細水長流，我自占山為王”的美夢。

　　央企拿地王是否動了百姓的奶酪呢？央企拿地王就像雙刃劍，在激活土地市場刺激房地產投資助推經濟走出低谷的同時，確實對房價瘋漲起了推波助瀾的副作用，但不應當被片面夸大。正略鈞策認為中國房地產市場價格形成機制很復雜，地方政府對土地供應的壟斷、產品實現周期長、投資品屬性三大要素導致價格傳導機制容易失靈，但可以肯定的是幾塊“地王”絕不是房價瘋漲的決定性因素，2008年也曾涌現出許多民企地王，但當年房地產市場卻價量齊跌就是例證。

　　央企拿地王真是醉酒駕車嗎？

　　央企真是“有的是錢不算賬”嗎？正略鈞策曾服務過大量央企和民企，比較而言，央企的投資決策體系和風險控制體系比大多數民企規范得多，甚至因此導致央企房地產決策效率低的劣勢。

　　央企拿地王的真正原因恐怕只有兩個：其一，反金融危機擴張性貨幣政策的背景下，過剩資本中短期涌入中短期利潤相對確定的行業；其二，大家都看到了中國房地產市場急劇分化的趨勢帶來的戰略機遇，不同城市、不同地段、不同定位、不同品質的產品，其目標顧客的購買力分化決定了價格加速分化，看看央企都在什么城市的什么地段拿地王，自然就明白其中的道理了。

　　央企做房地產是與民爭利嗎？

　　“與民爭利”這頂最具煽動性的帽子扣在壟斷性行業如水電氣等無可非議，但移植到房地產行業卻禁不起推敲。央企在特定時期拿幾塊地王就是國進民退嗎？與民營企業同臺競技就是與民爭利嗎？民營企業不能以“民利代表”自居，誰能最有效率地利用資源，誰能依法納稅，誰不投機取巧、不捂盤哄抬房價，誰能為經濟社會作出最大貢獻，誰就代表“民利”。真正與民爭利的是那些偷稅漏稅欠稅的開發商，是那些見風使舵、牟取暴利、囤積居奇的不良商人，是那些借道房地產洗錢的不良商人和官員，是那些靠地生財卻不還利于民的地方政府。

　　國進民退或與民爭利的實質是國有資產是否以壟斷妨礙自由競爭，以任志強“行政、資源、價格、金融這四個方面是否存在國資壟斷”的標準來判斷：在金融方面，個別央企在證監會得到一些“偏愛”；在拿地方面，央企因為與地方政府容易形成跨產業的戰略合作具備一些優勢；但在價格方面，行業的高度零散注定無法形成壟斷，總體而言，央企房地產的待遇與壟斷行業有天壤之別，房地產行業國進民退和與民爭利現象并不嚴重。

　　在以混合所有制為主趨勢的今天，央企部分業務或企業整體紛紛上市，再扣所有制的帽子沒有意義。在央企逐步改革所有者虛位、激勵約束機制和用人機制等方面的傳統弊端，大力發揮國際視野、人才優勢和綜合實力方面的優勢，逐步成長為現代企業煥發活力的今天，請不要再用30年前的眼光說“國有企業沒有競爭力”了，在競爭力方面，萬達就能傲視中海、保利、華潤、中糧嗎？

　　“人類DNA的結構，是一個雙螺旋的結構，民營企業和國營企業，它們的運動，也應該是雙螺旋的運動，就是同步異向雙螺線運動，互相否定對方過時的機制、體制，互相學習對方、創新發展的一些好的做法”，筆者希望用胡德平先生的這段話來結束這場紛爭，并提醒房地產企業：

　　走好自己的路，別老拿央企地王說事兒。

　　(本文作者為正略鈞策管理咨詢公司合伙人)

　　來源：經濟觀察網

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