陰雪

　　“兇猛”央企屢造地王或壟斷一線城市土地市場？

　　一邊是土地市場地王頻出，一邊是兩位地產大佬醋意頗濃的互相調侃。這一周，北京的地產市場可謂熱鬧異常。

　　“華遠拍地再次以失敗告終。”3月15日中午，華遠地產董事長任志強在自己的微博(http://t.sina.com.cn)上宣布，自2001年起華遠在所有的公開拍賣中都只有失敗，“我們無法承受這樣的天價，只好承認自己的無能”。

　　“不是你的無能，是央企太有錢了。”SOHO中國有限公司董事長潘石屹如此回復并安慰任志強，同時還不忘挖苦道，“在高價地面前，（任志強）低下了那永遠堅強、高昂著的頭。”

　　調侃的背后，是3月15日北京市朝陽區崔各莊鄉大望京村環境整治土地儲備項目1號地被遠洋地產旗下北京遠豪置業有限公司以27529元/平方米的平均樓面價摘得，創下截至當時的北京土地單價“地王”。而在競價現場，手拿“12”號牌的華遠地產則在競價的前半程就敗下陣來。據潘石屹透露：“（華遠地產）舉牌舉到每平方米一萬多元就再不敢舉了。”

　　而由此引發的，是土地市場中“央企兇猛”的甚囂塵上。

　　“不公平的競爭”？

　　自從央企進入房地產市場，似乎就與“地王”二字有了天然的聯系。

　　在2009年的土地市場，保利、中海、華僑城、中信、中化等央企就已成為北京、深圳、天津、南京等全國多個城市“地王”的制造者。

　　而進入2010年，北京總價和單價地王的紀錄又被兩家央企——中信集團旗下北京中信新城房地產有限公司和中國兵器裝備集團旗下北京世博宏業房地產開發有限公司在同一天時間里接連刷新。

　　一個又一個央企地王現象，已經遠遠超出了簡單的土地供求關系范疇。“央企應退出商品房市場，更多地參與保障性住房和基礎設施的建設。”國土資源部中國土地勘測規劃研究院副總工程師鄒曉云大聲疾呼。在鄒曉云看來，土地市場的競爭中，央企與普通房企根本就不在同一條起跑線上。

　　“央企獲得資源的能力非常強，國家政策、資源配置、融資渠道、銀行貸款的傾斜和支持，再加上他們所擁有的非常發達的市場網絡，使得央企和一般的私企或民企比起來具有更強的競爭力，這在某些時候甚至是一種殺傷力。”鄒曉云認為，這是極為不公平的。

　　同在北京國企任職的任志強印證了這一說法。任志強所在的華遠地產母公司華遠集團只是北京市西城區國資委100%控股的企業，而這與那些國務院國有資產監督管理委員會下屬的大型中央企業相比，完全不是一個重量級。“華遠集團能為華遠地產所做的擔保大約為30個億，而央企動輒百億，根本沒法比。”

　　任志強進而指出，在金融資源的配置方面，“非央企融資的主要手段是銀行貸款，這個成本會比較高，央企則可以通過融資票據，成本遠低于銀行貸款。這樣下來，兩者的融資成本差距會達到四五個點之多。”

　　任志強透露，目前華遠地產手握現金約有30個億，總資產約為50億元，銀行授信20億~30億元，“按道理在北京拿一塊地也是小有余地的”。而斬斷華遠“拿地夢”的是集香港上市公司與央企背景于一身的遠洋地產，其總裁李明此前在談到今年的發展戰略時曾表示，計劃拿出200億以上資金用來吸收新的土儲，目前可動用的資金在400億以上。

　　顯而易見，其資金實力果然不在一個數量級上。

　　一線城市國企聚集，二線城市名企搏殺

　　其實，在北京土地市場失落的遠不止華遠地產一家。在本周的土地競拍現場，記者看到了萬科、金地、富力、綠地、金融街等傳統意義上的知名房地產企業的身影，而他們均無一斬獲。

　　于是，有業內人士預測，今后的土地市場將可能形成一線城市國企聚集，二線城市名企搏殺的現象。

　　北京中原三級市場研究部總監張大偉就分析認為，由于實體經濟尚未完全好轉，央企寬裕的資金無處投資，在樓市的暴漲、暴利吸引下，部分之前并未涉及房地產業務的央企和國企也在進入土地市場。與此同時，在高首付政策的影響下，私營、民營房企已無力競爭。

　　而一些具有標桿意義的房企發展軌跡似乎印證了這一判斷。

　　萬科在2009年年報中表示，其在項目獲取上已更加謹慎，“在部分房價、地價上漲較快的城市，公司堅持‘寧可錯過，決不拿錯’的原則，規避了競爭過于激烈的地塊。2009年公司新增項目44個，大多數位于房價上漲較少、自住需求占主導地位的二三線城市。”

　　有跡象顯示，在2010年，萬科仍然秉持著上述原則。在3月初萬科公布的2010年新增加的11個項目中，除了3個上海地塊外，其余8個均位于沈陽、昆明、西安、福州等二三線城市。

　　無獨有偶，在2009年金地新增土地面積中，二三線城市占據了81.9%的比例。從2010年的規劃看，金地年度經營計劃主要開發項目43個，主要集中在天津、南京、沈陽、西安、東莞等二三線城市。

　　“我的50個億算什么，在一線城市也就是一塊地的錢而已。可50億在一線城市只能買一塊地，在二三線城市能買好幾塊呢。”任志強并不諱言，“按照這種態勢發展下去，央企一定會在個別市場和區域形成壟斷，今后華遠的重心將轉移到二三線城市。”

　　地產史上的房企大遷徙或許正在上演。

　　地價高漲背后的政府負擔

　　逃離地價高企的一線城市或許只是傳統房地產企業的戰略選擇，然而更令鄒曉云擔心的是央企們高價拿地后的退出問題。

　　“央企的風險意識非常低。”鄒曉云表示，且不說央企如此作為是否履行了其應盡的社會責任和服務并發展主業的責任，更為重要的問題是，央企對于國有資本的保值增值是否具有風險意識。“國有資本投進房地產市場之后，將來如果情況不好，血本無歸了怎么辦？是否要對他們追究責任？”鄒曉云認為，地產泡沫不斷累積之后，并不能排除央企會成為最后的接棒者。

　　由此看來，央企的“監管”或許應該成為相關部門的重要課題。

　　除此以外，由于地價上升而帶來的一兩年之后的房價上漲在所難免。此前曾有眾多業內人士認為，只要政府解決好中低收入者的住房保障問題，商品房價的上漲就不會引發社會矛盾。

　　鄒曉云卻明確表示不贊成這種看法。“商品房的房價如果越來越高的話，就會有越來越多的人買不起房，原來本可以買商品房但后來買不起了，就要找政府，就需要政府擴大保障的范圍。”鄒曉云認為，因為政府的支付能力和機制體制都是有限的，因此，“房價過高，會導致政府的負擔更重。”

　　如此一來，由央企推高地價衍生而來的房價上漲導致政府保障負擔加重，似乎成了“牽一發而動全身”的問題。插圖/蘇益

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