一頭是開發(fā)貸款總量下降，市場陷入僵持導致銷售回款“入賬”放緩；另一頭是土地購置支出上升，且更多項目面臨開工帶來的資金壓力。近期，不少房企頗有些兩頭“吃緊”的味道。在此情況下，開發(fā)商“不差錢”的好日子還能持續(xù)多久？銀根收緊能否倒逼商品房降價促銷、高房價松動？

　　銀根收緊 開發(fā)商拿錢更難

　　國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2010年1－2月全國房地產(chǎn)資金來源中，國內貸款達2489億元，從占比來看，國內貸款由2009年的平均水平19．8％上升到目前的23．8％。“但是，與以往同期相比這個占比已經(jīng)下降了2－4個百分點，2007年為26％，2008年為27％，2009年為28％”，長江證券房地產(chǎn)分析師蘇雪晶告訴記者，這說明銀行放貸規(guī)模雖然較大，但已明顯收緊。

　　央行近日公布的數(shù)據(jù)顯示，2月份人民幣貸款增加7001億元，明顯低于1月份1．39萬億元的新增規(guī)模。按照今年監(jiān)管層“3：3：2：2”均衡信貸季度投放比例計算，一季度新增計劃投放占全年7．5萬億元信貸新增總量的30％，即2．3萬億元。扣除1月、2月已經(jīng)投放的貸款，3月所剩的2100億元左右新增貸款額度則更少。銀監(jiān)會主席劉明康日前也明確表示，對于房地產(chǎn)開發(fā)商貸款，銀監(jiān)會要求商業(yè)銀行關注開發(fā)商的資質和信用，關注房地產(chǎn)開發(fā)商的抵押品，嚴格控制開發(fā)商的貸款程序。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長楊紅旭稱，2010年新增信貸投放總額將下降至7．5萬億元左右，則2010年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的國內貸款將緊縮至8000億－8500億元，較2009年下降25％左右。再考慮二套房貸的收緊對個人按揭貸款的影響，則2010年房地產(chǎn)開發(fā)投資資金將明顯收緊。

　　此外，開發(fā)商來自銷售的資金支持也在減弱。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2月份30個重點城市的商品住宅交易延續(xù)著今年以來的低迷態(tài)勢，總成交面積環(huán)比上月下跌48．48％，深圳、武漢等城市的跌幅更是超過七成。

　　不僅如此，房地產(chǎn)企業(yè)在證券市場融資也已收緊。近半年來已上市房企再融資幾乎無一成行，最近的獲批申請是去年9月30日，張江高科、蘇州高新、新黃浦三家公司發(fā)行債券。截至目前，滬深兩市提出權益類再融資計劃但尚未通過審批的房企已經(jīng)達到38家，總計金額最高達730億元。全國政協(xié)委員、中國證監(jiān)會主席助理朱從玖“兩會”期間向媒體表示，審核房地產(chǎn)企業(yè)融資時要征求國土資源部的意見，有關房地產(chǎn)企業(yè)上市的合規(guī)性問題也會同國土資源部進行研究。

　　政策打壓 開發(fā)商花錢更快

　　與此同時，國土資源部的土地調控政策也越來越嚴厲，這等于是在擠壓開發(fā)商的資金。

　　3月10日，國土資源部發(fā)出的《關于加強房地產(chǎn)用地供應和監(jiān)管有關問題的通知》要求，開發(fā)商今后在拿地時一律按照底價的20％繳納保證金，土地出讓成交后，必須在10個工作日內簽訂出讓合同，合同簽訂后1個月內必須繳納出讓價款50％的首付款，余款要按合同約定及時繳納，最遲付款時間不得超過一年。而對已經(jīng)簽合同不繳納出讓價款的，必須收回土地。

　　“這意味著房地產(chǎn)開發(fā)商未來土地的競買成本和違約成本都將大幅提高。”申銀萬國房地產(chǎn)高級分析師李虹稱，在目前對開發(fā)商各項信貸融資有所收緊的背景下，勢必對開發(fā)商的資金鏈造成壓力。

　　事實上，對開發(fā)商囤地、炒地，有關部門已經(jīng)出手整頓。2月1日，北京市國土局發(fā)布公告，由于大龍地產(chǎn)因欠繳地價款逾期未簽訂合同，取消大龍地產(chǎn)住宅用地資格，其繳納的2億元保證金也不予退還。去年，國土資源部還掛牌督辦了9個省18宗房地產(chǎn)開發(fā)閑置土地。

　　中原地產(chǎn)研究中心主任許芹認為，土地政策的收緊最重要的作用是讓開發(fā)商花錢更快，一方面將提高開發(fā)商屯地的成本，會對地王的產(chǎn)生有一定的抑制作用，另一方面，可能會進一步加速行業(yè)整合，強者愈強。

　　此外，由于今年1－2月各地土地供應顯著增加，開發(fā)商被壓抑已久的“土地需求”終于釋放，土地支出無疑驟然加大。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年2月份全國70個重點城市共成交土地634宗，環(huán)比減少22％（其中含春節(jié)因素），但同比增加63％；成交土地面積3925萬平方米，環(huán)比、同比均有增加，分別為3％、201％。上海幾家大型房企的負責人告訴記者，今年“終于能在一線城市拿到地了”，這也就意味著“存放已久的大量現(xiàn)金終于開始花出去了”。

　　高房價還能撐多久

　　截至3月13日，已有115家地產(chǎn)公司預告或年報公布了業(yè)績，占地產(chǎn)板塊的一半以上，業(yè)績平均增幅達到205％，業(yè)內預計2009年行業(yè)平均增長在60％左右。國信證券房地產(chǎn)分析師方焱認為，由于去年樓市銷售火爆，幾乎所有開發(fā)商都超額完成全年的銷售任務，加大了資金回籠速度。寬松的貨幣信貸政策也給房企提供了方便的融資渠道。

　　在民企上海證大集團創(chuàng)始人、董事長戴志康看來，期待開發(fā)商主動降價促銷只是一廂情愿，因為開發(fā)商短期內“不差錢”，降價動力不足。

　　戴志康稱，開發(fā)商不缺錢也是“地王”頻出的根本原因，尤其是央企、地方國企可以憑借政府信用拿到大量貸款，一些上市房企也能很容易融資。相關數(shù)據(jù)顯示，招商地產(chǎn)、中糧地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、榮盛發(fā)展等近20家上市房企今年以來買地金額超過250億元。“從這個意義上說，信貸收緊很難緊到這些企業(yè)頭上。”

　　兩會剛剛閉幕，15日北京土地市場就涌現(xiàn)出三個新的“高地”，而且全部是“央企制造”，其中望京地塊成為北京新的“單價高地”后僅僅6個小時，就被下午競價的東升鄉(xiāng)薊門橋地塊刷新紀錄奪走“單價高地”稱號。

　　業(yè)內人士認為，最近中央連續(xù)出臺組合拳，打擊樓市投資投機，造成市場觀望情緒日益濃厚。雖然目前開發(fā)商對外一致表示出“不差錢”，但如果整個市場發(fā)生變化，房企資金鏈將再次面臨考驗。在市場銷售低迷的時期，當開發(fā)商沒有更多的閑置資金去囤地和囤房時，降低房價回籠資金將是惟一的選擇。

　　復旦大學房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成教授認為，房價降與不降的博弈主要看后市成交情況。目前除了宏觀經(jīng)濟面比較樂觀外，主要是新建商品住宅供應依然偏緊，在賣方市場中開發(fā)商很難會主動降價。一旦成交量萎縮，宏觀調控政策打消房價過快上漲的預期，在開發(fā)商出現(xiàn)回款困難的情況下，必然會考慮以合適的價格出售樓盤彌補資金的不足，“不一定是降，但肯定會讓房價‘跑’得更慢一些”。

　　據(jù)新華社電 焦劍/漫畫

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