國土資源部掀起的新一輪土地調控風暴，正面臨地王的挑戰。

　　3月15日，北京再現“地王”日。意料之中的是，三個“地王”得主分別是遠洋地產、中信地產以及中國兵器集團，齊刷刷的大型央企。

　　央企制造的地王們，將房地產宏觀調控推進難以預測的迷宮。

　　土地調控力度空前

　　高房價、高地價下，高規格的土地調控似乎已是眾向所歸。

　　來自國家統計局的數據顯示，2月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.7%，環比上漲0.9%。從同比漲幅分析，2月份10.7%的漲幅屬于歷史上的較高值，這也是該數據連續第九個月上漲。

　　住房和城鄉建設部部長姜偉新在今年全國“兩會”上也直言，由于“供給、需求和管理上的問題”，“未來20年中國房價上漲壓力仍然很大”。

　　以北京為例，3月15日，北京市統計局發布統計數據，1至2月，北京四環住宅期房均價已從去年四季度的每平方米25907元攀升至31220元，漲幅高達20.5%；六環外期房均價則從9855元升至10409元，漲幅5.6%，這也是六環外房價首次突破萬元大關。

　　在中央多次做出“個別城市房價上漲過快”的表態后，今年國務院政府工作報告再次提出“抑制土地價格過快上漲”。中國指數研究院副院長陳晟在接受媒體采訪時解讀說，中央已經明確了房價與地價間的直接關系，并試圖從土地供應的源頭上打壓房價，同時，囤地、炒地等現象也將得到堅決打擊。

　　調控基調之下，國土資源部再次對土地市場揮起手術刀。“兩會”期間的3月10日，國土資源部發布19條土地調控新政，在《關于加強房地產用地供應和監管有關問題的通知》(簡稱國19條)中明確規定，開發商競買保證金最少兩成、1月內付清地價50%、囤地開發商將被“凍結”等19條內容。

　　隨后，國土資源部土地利用管理司司長廖永林在該部19條的新聞通氣會上再次明確，今后在土地出讓“招拍掛”中適當增加招標方式，抑制土地價格過快上漲。

　　早在去年底，財政部、國土資源部、央行、監察部和審計署曾聯合發出通知，規定開發商拿地首付款不得低于全部土地出讓款的50%。

　　新一輪土地調控的力度前所未有。

　　加速壟斷？

　　然而，記者在采訪時了解到，新一輪土地調控落地之后的效果，或許并非如政策制定者所愿。土地競買門檻的提高會否加速“國企”壟斷土地市，這是一個不可回避的新問題。

　　提出這個問題的是國土資源部中國土地勘測規劃研究院副總工程師鄒曉云。“土地調控收緊，但國企‘地王’并無降溫之勢。”

　　來自中原三級市場研究部的數據顯示，截至2010年3月15日，北京成交的22塊非工業用地中，有12塊為國企及國企背景企業獲得，占土地出讓總量的54.5%，其中，國企在拍得的住宅地塊中，成交總價更是以240億元遠超民企的119億元。

　　北京中原三級市場研究部有關負責人直言，國11條、京版11條、國土部19條以及全國兩會系列提案，并沒有抑制北京樓市的瘋狂。

　　華遠地產董事長任志強對此表示認同，他認為土地新政的確會使國企在部分城市特別是一線城市的土地市場中形成壟斷。“人家也不大愿去那些二三線城市。”

　　“在我看來，短期內，國企‘地王’或還將繼續。”中原地產華北區總經理李文杰告訴記者，國企“地王”是對土地新政的巨大考驗。

　　“在土地依然被少數國企壟斷，并由他們掌握樓市定價權的情況下，開發商很有可能將宏觀調控所帶來的成本轉移到房價當中，出現越調越高的情況下。”鄒曉云甚至建議，國企應退出商品房用地市場，更多地參與保障性住房用地的一級開發領域。

　　嚴金明認為，央企和國企本來應承擔更多的國家責任，絕大部分資金應該應用到民生工程以及基礎設施建設領域，而不能完全以利潤為導向。他指出，國企“地王”極有可能會增加房地產的泡沫成分，加大金融風險。“國資委應對國企拿地設定嚴格的限制條件，特別是對他們的資金用途嚴格審查。”

　　“雖然目前土地新政已相對完善，并已具有相當的技術可操作性，但并沒有涉及到集團利益和階層利益，這勢必會對調控的效果大打折扣。”在鄒曉云看來，土地新政的新難題將是如何解決高土地門檻與國企“地王”這對矛盾。

　　商品房用地被擠壓 房價難抑？

　　“至少目前來看，還看不到地價及房價大幅回落跡象。”嚴金明坦承，包括土地調控在內的一系列房地產調控都將面臨一個執行難的大問題。

　　“政策雖然比過去更具操作性，然而具體政策能否奏效，關鍵還要由實際執行力的強度來決定。”嚴金明認為，在地方利益和局部利益無法得到解決的情況下，“上有政策下有對策或將舊戲重演。”加之城鎮化以及土地稀缺性，通過對土地源頭的調控達到價格調控目的將難上加難。“

　　北京中原三級市場研究部有關負責人也指出，土地新政堅持嚴格執行必然會對樓市有一定的良性作用。但對于最近的市場來說，土地政策的微調難以出現明顯的影響。”

　　中原三級市場研究部的數據顯示，國企拿地對地價及房價的助推作用十分明顯。以今年2010年截止3月15日成交的22塊非工業用地為例，10塊民企拿的地塊的平均樓面價為7950元每平方米，而12塊國企拿的地塊的平均樓面地價則達到了11093每平方米。

　　一個殘酷的事實是，70%的建設用地被指定用于中小套型普通住宅和保障房建設，就意味著其他商品房的建設用地空間被大為壓縮，如果不加大這部分土地的供應，明后年以后，商品房供應緊張所導致的壓力，將成為房價上漲的內在動力。所以，鄒曉云懷疑，在目前的供求格局下，商品房市場價格很難抑制。他同時認為，新一輪的土地政策能否成為一個長期政策將對未來土地市場和樓市的價格起到決定作用。“畢竟保障性住房建設不僅會讓地方政府損失土地收益，還需要巨大的投入，政府的財政能力是否支持。”

　　“對于政府來說，保障性和市場性的科學比例既很關鍵，又是難題。”首創置業董事長劉曉光在接受本報記者采訪時指出，這或是影響未來房價的一個重要因素。

　　土地市場中，國企仍是拿地主角地位，保障性和市場性的科學比例還無定論，此情此景，土地調控“越調越高”的隱憂似乎還難以解除。

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