周呈思

　　搬進“烏金山”農民新社區半年，王魯芳還在努力適應城里新生活。

　　“這里熱鬧多了。”王魯芳新家邊就是社區文化娛樂中心，一群老人常在里面拉曲彈唱，不多遠是菜場和超市。

　　“烏金山”是武漢市漢南區首批建設的5個農民新社區之一。漢南區102個自然村灣今后將變為16個中心社區，農民將統一居住在這些新社區里面。

　　在這場農戶居住地大騰挪手術中，王魯芳們在進城之前，要放棄掉自己原村灣的宅基地，然后根據區里出臺的補償方案置換成新社區的商品房。王魯芳舊房是260多平米的獨戶宅院，置換后的樓層新房面積共計160多平米。

　　3月5日，國務院總理溫家寶在十一屆全國人大三次會議上作政府工作報告時說，促進城鎮化和新農村建設良性互動。

　　目前中國城鎮化率達到約45%，低于發達國家78%和世界平均49%的城鎮化水平。城鎮化率每年提高1個百分點，意味著約有2000萬農村人口進入城鎮居住、生活、就學、就業。城鎮化會引發大規模投資需求，包括基礎設施建設、房地產投資以及生產性投資。城市人口增加，收入提高，也會引發更多消費需求。

　　在浙江嘉興等沿海地區“兩分兩換”宅基地置換試驗進行的同時，類似的“土地盤整”其實已經在漢南這樣的部分中西部地區悄然試步。而2010年甫一開局，相關試驗在各地頻頻開花。

　　村灣進城

　　烏金山新社區規劃總用地面積為238.2畝，規劃居住人數5000人，人均建筑面積34.41平米；而漢南區各村灣目前的人均建筑面積，即達305平米。

　　據漢南區統計，僅首期啟動的5個農民新社區，在置換完成后騰出的土地就達3000多畝。再過2年，漢南16個農民新社區將全部建成，全區農民將全部入駐都市生活。屆時全區將新增盤整出來的土地12000多畝，大大緩解工業用地緊張的局勢。

　　社區的一系列設施都已和城市標準接軌，包括道路、綠化、通信、稻場、貯物間、天然氣和太陽能入戶，以及文化娛樂室、醫院、學校、菜場、生活污水處理設施等。

　　但王魯芳真正覺得實惠的，還是100%覆蓋社區的勞動統籌、醫保和低保等社會保障，在這里，孤寡老人也全部實行集中供養。

　　目前，全社區像她這樣新遷進來的“置換戶”已達兩千多人，他們來自近十個自然村灣。社區的第二期工程也已經動土興建，到明年還將集并來自10個村、28個自然村灣的2500戶農戶。

　　自2008年以來，漢南區籌資1.5億元，建成了烏金山、雙塔等農村新社區。今年還將投入3億元建設第二期。

　　“農村‘空心灣’、‘空心戶’越來越多。”漢南區一位官員說。王魯芳的兩個兒子都在城里做事。她原來所居住的村灣，很多家里根本就沒有人住了。

　　2008年，漢南區農業人口為80964人，占全區人口的75.63%；但同年該區公布的城鎮化數據顯示，漢南城鎮化率已經超過55%。非農就業人口大幅上升的同時，非農業人口增長卻非常緩慢。這意味著，入城農民不愿放棄家鄉的宅基地，同時亦無法“蛻變”成為新市民。

　　另一方面，城市建設用地日趨緊張。漢南區位于武漢西南郊，是武漢市郊區中面積最小一個，隨著武漢都市圈急速擴容，這個區感受到了來自土地的壓力。

　　在“城鄉一體化”的新規劃中，102個自然村灣將告消失，經過復墾和新建，農戶將集中居住在靠近城區和中心鎮的16個中心社區，完成2020年75%的城鎮化目標。

　　國家的土地制度一直對宅基地入市保持高度敏感，并嚴令禁止。“宅基地置換商品房的方式，就是在不觸及現有制度下的城鄉一體化新嘗試。”武漢大學區域經濟研究專家伍新木說。

　　“換房”1號文件

　　春節假期剛過，武漢市委下發1號文件提出，今年將探索農戶宅基地面積及住宅面積置換成城鎮商品房的置換機制。同時將放寬城鎮戶籍限制，推進符合條件的農業轉移人口逐步在城鎮就業落戶，引導農村居民向城鎮和非農產業有序轉移。

　　“推進宅基地置換改革，既是推進城鎮化和城鄉一體化的需要，也是破解城市用地瓶頸的出路。”武漢市委政研室的一位人士表示。

　　不僅是武漢，河南省將鼓勵農戶將集體土地承包經營權、宅基地及住房置換成股份合作社股權、社會保障和城鎮住房，積極開展以土地承包經營權置換保障、以宅基地置換城鎮房產的“雙換”試點工作。

　　河南省濟源市已經先行一步。與其他地區“換商品房”政策不同的是，濟源采用了“換經濟適用房或廉租房”的置換方式。該市最近出臺文件規定，只要農民申報，持村和鄉(鎮)證明到城建部門申請，經調查核實，就可以以宅基地置換城鎮經濟適用房和廉租住房。

　　“新政策大多針對已經在城市就業的農民，這些農民的非農收入要大大超過農業收入。”北京大學公共經濟管理研究中心研究員、執行所長胡弼華表示。

　　近年來，相關領域的改革已然在各地破土。去年4月，武漢市成立了農村綜合產權交易所，交易產品中，即包括農村閑置宅基地使用權。由于這項產品開通時間較晚，目前尚無交易記錄。

　　胡弼華在安徽基層調研時，發現不同于武漢建立產權交易所這樣的官方方式，部分地區將進城農民閑置的宅基地由村集體進行統一流轉和發包經營。

　　條件約束下的城鎮化生意

　　王魯芳現在關心的是，每個月的養老金能夠按時發放。

　　浙江嘉興等沿海地區在“兩分兩換”試驗中，主要通過村集體組織共同組建投資主體進行融資，來修建新居點并統一實施農戶置換補償。在嘉興，工業用地每畝均價超過20萬，商業用地則超過100萬，僅拿出節約出來土地的一部分進行流轉，就可實現收支平衡。

　　然而，中西部城市顯然不具備這種條件，引入商業開發成為一種選擇。如漢南等地新居點主要由商業房地產公司投資興建，同時以項目為載體引進國家的新農村建設資金輔以置換補償。

　　比如武漢市東西湖區的柏泉農場，其農戶置換遷居便由某國有大型集團投資完成：該集團投入約13億元，其中2億元用于對80%-90%的農場農戶置換補償，其方式為，樓房面積為100%置換還建，平房面積按85%進行置換。在置換完成后，節約出來的地塊則用來建工廠，遷居出來的村民則得到優先就業權。

　　今年1月30日，武漢郊區一宗33萬平方米的居住用地被碧桂園以1.04億元拿下，樓面地價僅125元/平方米。相較這些地方，漢南條件相對成熟：大多數農民都在市里做事，一方面城市建設用地比較緊張，一方面也是武漢將來重點建設的衛星城之一。

　　“以宅基地置換的方式推進城鎮化，在沿海經濟發達地區和中西部主要城市比較適用，但對于偏遠地區而言，在城市經濟上還沒有可行性。”全國人大代表、湖北省統計局副局長葉青表示。

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