全國政協常委王健林：高地價推高房價

　　3月8日，全國政協常委、大連萬達集團董事長王健林就當前樓市的熱點問題接受本報記者采訪時表示，當前中國樓市的泡沫與西方國家相比有顯著區別，西方國家的樓市泡沫表現為房產投資規模過大，而中國目前的樓市泡沫主要體現在房價過高。他認為，從2009年的現實來看，地價推高房價是不爭的事實，希望政府能夠正視高房價的實質就是高地價，并盡快著手改變土地出讓方式。

　　【表現】 樓市泡沫

　　看不到房價下跌的理由

　　新京報：你如何看待目前的房價問題？

　　王健林：房價最近幾年持續上漲，已經給老百姓生活帶來了很大的壓力，引起很大的社會反響。從最近幾年的趨勢來看，房價上漲的幅度越來越大，影響面越來越大。正因為如此，最近幾年的政府工作報告都對住房問題做了重點闡述。

　　房產不僅僅是一個行業或者產業興衰的問題，牽涉到宏觀經濟、消費和民生，成為社會和經濟發展的支柱產業。過去大家講“民以食為天”，但是現在大家對“食”的關注度遠不及“住”，現在應該說是“民以住為天”。食品的價格有高有低，老百姓可以選擇，但房價卻沒有選擇余地，北京沒有3000元/平米的房子。

　　新京報：作為一位多年從事房地產行業的業內人士，你認為目前樓市的核心問題是什么？

　　王健林：很多國家都出現過各類的房地產泡沫問題，中國樓市泡沫僅限于房價方面，而西班牙、英國等國家也在關注房地產過熱的問題，他們的問題是投資額或投資規模過大。我們主要的問題就是房價過高，投資規模沒有泡沫。在當前市場和政策條件沒有實質改變的前提下，今后十年房價都會繼續上漲，我看不到下跌的理由。

　　【癥結】 土地價格

　　地方越來越依賴土地財政

　　新京報：房價上漲過快是大家的共識，你認為最關鍵的因素是什么？

　　王健林：我認為當前的高房價，首先是由高地價引起的，土地供應不足，而且出讓價格過高。去年貨幣投放過多也推高了地價，央企、國企競爭地王是推高去年房價的重要原因；此外，炒房、開發商暴利等說法也有一定的道理，但這些都不是關鍵原因。

　　過去我們一直在討論地價和房價到底誰推高了誰，陷入“先有蛋還是先有雞”的爭論。從2009年房價的快速上升來看，地價推高房價已經是不爭的事實，在房價的四項主要成本中，地價占到四到五成，建筑成本到不了兩成。比如現在北京、上海售價四萬元一平米的房子，地價一般都達到2萬元一平米，核心城市地價畸高。有關部門統計，土地成本平均占房價成本的20%，但這個平均數據包含了很多中小城市。

　　新京報：地價居高不下的主要原因是什么？

　　王健林：土地是地方政府的主要財政收入，從目前利益格局來看，地方政府對于土地財政的依賴性越來越強，推高地價的利益動力很充足。土地出讓制度中有“招拍掛”等多種方式，但被使用最多的就是拍賣。對于地方政府而言，這種方式既不用動腦筋，也不用擔責任，利多而無害。

　　【應對】 土地出讓

　　首先應改變土地出讓制度

　　新京報：兩會期間，各個部門都提出了一些調控樓市的方法和思路，比如對重點城市進行監控、推進物業稅等。你認為，這些措施對當前房價泡沫問題有效果嗎？

　　王健林：監控重點城市很難有效果，很難讓地方政府有內在的動力去主動參與。物業稅可能是一個有效的方法，但是很多技術層面的問題需要時間，比如全國那么多不同類型的房子，稅基如何確定？有誰來確定才有公信力？數十萬的評估師缺口，沒有三到五年怎么能建立起來？不在重點城市試點幾年，怎么可以貿然全國推行？粗略估計，即使不包括協調各方利益所需的時間，沒有七八年，物業稅是出不來的。

　　新京報：你認為，解決高房價最有效的方法是什么？

　　王健林：政府要承認和正視地價推高房價的事實，才能有針對性地改進。當前首先應該改變的是土地出讓制度。近期招標出讓的土地都出現了價格較低的趨勢，但是又引起大家對于內部操作和腐敗問題的猜測；拍賣制度簡單公平但是卻推高了房價。因此，土地出讓制度的改革面臨兩難處境。當前的樓市很難用一個辦法解決所有矛盾，可能需要兩害相權取其輕。

　　新京報：按照你的分析，未來房價繼續上漲的壓力是不是還會很大？

　　王健林：是的。目前調控房價的思路和措施很多，但如果不抓住地價推高房價這個核心的因素，其他的方式可能最終都是徒勞。改變地價推高房價的現狀會觸及地方政府的深層次利益，難度很大。

　　【保障】 民生壓力

　　住房保障要與地方政績掛鉤

　　新京報：在這期間社會的民生問題應該如何解決，如何避免社會矛盾的激化？

　　王健林：加強住房保障建設是緩解民生壓力的重要手段。目前住房保障推進速度不快的主要原因是制度建設滯后，沒有進行強制的監管，住房保障應該立法，投資金額與投資面積指標要與地方官員的官帽子掛鉤。

　　保障性住房建設從全國范圍來看，去年70個重點城市一半都沒有完成任務，但是很難找到追究責任的依據，無論是總量還是投資比例都過低的現狀，使得絕大部分本該由保障住房承擔的需求被擠壓到商品房市場，是造成商品房價格過高的因素。

　　統計局剛剛公布的數據表明，2009年保障性住房的總量在新開工住房中的比例過低，目前保障性住房只占到新增住房比例的10%，而部分中等發達國家和地區能占到50%，甚至更高。

　　香港和新加坡的經驗值得我們借鑒，香港的保障性住房投資比例達到55%，新加坡的比例達到70%，在這些地區都是寸土寸金，如果沒有強有力的制度約束，地方政府怎會有動力拿高價地去蓋保障房？如果要達到這個標準，我們需要在加大投資和加快制度建設兩方面跑步前進。

　　新京報：住房保障怎么樣才算做到位了？

　　王健林：盡管我強調要以“民以住為天”的態度來重視當前的住房問題，但住房保障的目標不應該是人人買房，即使是發達國家，也做不到這一點，而應該是人人有房住。盤活租賃市場，加強保障性住房建設能有效緩解當前的民生壓力。

　　本版采寫/本報記者 張家齊

　　■ 觀點回放

　　●樓市主要的問題就是房價過高。全國的新開工規模已經很多年沒有明顯變化了，投資規模沒有泡沫。

　　●過去我們常說房價與地價是雞和蛋的關系，很難說誰推高了誰，但當前的形勢表明，政府需要承認地價推高房價的事實，才能下決心改革現行的土地出讓制度。

　　●當前的樓市很難用一個辦法解決所有矛盾，需要兩害相權取其輕。

　　●物業稅征收如果從現在就開始行動，至少需要七八年的時間才能摸索出可行的操作方法。

　　●改變地價推高房價的現狀會觸及地方政府的深層次利益博弈，難度很大。在當前市場和政策條件沒有實質改變的前提下，今后十年房價都會繼續上漲，看不到下跌的理由。

　　●住房保障應該立法，投資金額與投資面積指標要與地方官員的官帽子掛鉤。

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