作為這類產(chǎn)品發(fā)行主力，光大銀行張旭陽(yáng)說(shuō)，今年在嚴(yán)控風(fēng)險(xiǎn)前提下還有機(jī)會(huì)，收益應(yīng)在10%到20%

　　理財(cái)周報(bào)零售銀行實(shí)驗(yàn)室研究員 尹娜/文

　　 銀監(jiān)會(huì)一紙新規(guī)，可能打消房地產(chǎn)信托銀行理財(cái)產(chǎn)品蓬勃發(fā)展的氣焰。

　　據(jù)普益財(cái)富統(tǒng)計(jì)，2010年前兩個(gè)月，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行發(fā)行的涉及房地產(chǎn)信托的銀行理財(cái)產(chǎn)品共8款，比去年同期的發(fā)行總數(shù)增長(zhǎng)了一倍。

　　事實(shí)上，房地產(chǎn)信托銀行理財(cái)產(chǎn)品去年就出現(xiàn)了增長(zhǎng)趨勢(shì)，單2009年最后一個(gè)月，發(fā)行數(shù)就達(dá)到16款之多。

　　 近日，銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》要求，商業(yè)銀行個(gè)人理財(cái)資金投資于房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的，需要有100萬(wàn)以上的金融資產(chǎn)，并且對(duì)信托計(jì)劃投資的項(xiàng)目也有了嚴(yán)格要求。

　　 光大銀行總行零售銀行部總經(jīng)理張旭陽(yáng)說(shuō)，“房地產(chǎn)信托理財(cái)產(chǎn)品在今年還會(huì)有機(jī)會(huì)，但是我們對(duì)合作伙伴會(huì)有更加嚴(yán)格的要求，對(duì)開(kāi)發(fā)商、地塊、拿地價(jià)格等都要進(jìn)行嚴(yán)格評(píng)估。”

　　合格投資者金融資產(chǎn)需達(dá)100萬(wàn)

　　 銀監(jiān)會(huì)下發(fā)的《通知》稱，商業(yè)銀行個(gè)人理財(cái)資金投資于房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的，理財(cái)客戶應(yīng)符合《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》中有關(guān)合格投資者的規(guī)定。后者對(duì)合格投資者的規(guī)定有三：

　　 第一是投資一個(gè)信托計(jì)劃的最低金額不少于100萬(wàn)元人民幣的自然人、法人或者依法成立的其他組織；第二是個(gè)人或家庭金融資產(chǎn)總計(jì)在其認(rèn)購(gòu)時(shí)超過(guò)100萬(wàn)元人民幣，且能提供相關(guān)財(cái)產(chǎn)證明的自然人；第三是個(gè)人收入在最近三年內(nèi)每年收入超過(guò)20萬(wàn)元人民幣或者夫妻雙方合計(jì)收入在最近三年內(nèi)每年收入超過(guò)30萬(wàn)元人民幣，且能提供相關(guān)收入證明的自然人。

　　 目前商業(yè)銀行普通產(chǎn)品的投資起點(diǎn)一般為5萬(wàn)元人民幣，有經(jīng)驗(yàn)投資客戶的產(chǎn)品的投資起點(diǎn)為10萬(wàn)元以上。

　　 “光大銀行的房地產(chǎn)信托類銀行理財(cái)產(chǎn)品主要的銷售對(duì)象是光大銀行的財(cái)富客戶，銷售起點(diǎn)是20萬(wàn)或30萬(wàn)元人民幣，在銷售這類產(chǎn)品時(shí)，商業(yè)銀行的優(yōu)勢(shì)更明顯。”張旭陽(yáng)說(shuō)，“因?yàn)樾磐泄�司不可能看到客戶的全部資產(chǎn)，而商業(yè)銀行有客戶資產(chǎn)管理系統(tǒng)，可以看到客戶的存款、理財(cái)產(chǎn)品、基金、股票、債券等各類金融資產(chǎn)。”

　　 “只要符合總金融資產(chǎn)超過(guò)100萬(wàn)，或能夠證明家庭收入超過(guò)30萬(wàn)元的客戶，都可以投資這類產(chǎn)品。我們銀行有很多這樣的客戶。”張旭陽(yáng)說(shuō)。

　　 普益財(cái)富研究員孫瑞琪也認(rèn)為，“銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)這方面的相關(guān)規(guī)定后，商業(yè)銀行從自身的風(fēng)險(xiǎn)控制方面來(lái)講，發(fā)行購(gòu)買房地產(chǎn)信托計(jì)劃的理財(cái)產(chǎn)品也會(huì)相對(duì)謹(jǐn)慎，但不排除仍有優(yōu)質(zhì)客戶的融資需求銀行會(huì)給予滿足。”

　　光大銀行房地產(chǎn)信托理財(cái)產(chǎn)品最多

　　 2010年以來(lái)發(fā)行的8款涉及房地產(chǎn)信托的銀行理財(cái)產(chǎn)品中，有6款是光大銀行發(fā)行的。

　　 孫瑞琪說(shuō)，“2010年以來(lái)涉及房地產(chǎn)信托的銀行理財(cái)產(chǎn)品共發(fā)行8款，而去年1-2月共發(fā)行4款，同比增長(zhǎng)一倍。光大銀行發(fā)行該類產(chǎn)品最多，今年以來(lái)共發(fā)6款，半數(shù)為購(gòu)買存量信貸資產(chǎn)。”

　　 作為這類理財(cái)產(chǎn)品的主要發(fā)售機(jī)構(gòu)光大銀行零售銀行部掌門，張旭陽(yáng)說(shuō)，“如果2010年目前對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)從緊的政策不發(fā)生變化，那些小的房地產(chǎn)企業(yè)可能還將面臨2008年的命運(yùn)，對(duì)大的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，則不一定是壞消息。”

　　 在房地產(chǎn)信托類理財(cái)產(chǎn)品方面，張旭陽(yáng)表示，2010年這里還有機(jī)會(huì)，但要在嚴(yán)格控制風(fēng)險(xiǎn)的情況下把握機(jī)會(huì)。

　　 “今年做房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，我們會(huì)對(duì)合作伙伴有更嚴(yán)格的要求，要判斷開(kāi)發(fā)商投資項(xiàng)目的具體位置、地塊、拿地價(jià)格等等。今年這類產(chǎn)品的收益應(yīng)該在10%到20%。”張旭陽(yáng)說(shuō)。

　　信托公司2月份發(fā)行數(shù)量環(huán)比減半

　　 普益財(cái)富信托研究員蘇蓉對(duì)記者說(shuō)：“今年2月份，信托公司總共發(fā)行了12款房地產(chǎn)信托理財(cái)計(jì)劃，比1月份少了一半還多。今年1月份，信托公司發(fā)行了28款房地產(chǎn)信托理財(cái)計(jì)劃。”

　　 “產(chǎn)品銳減的原因與銀監(jiān)會(huì)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的監(jiān)管有部分關(guān)系，但是因?yàn)?月份有春節(jié)，所以說(shuō)，產(chǎn)品發(fā)行數(shù)量減少主要還是因?yàn)楣?jié)日原因。銀監(jiān)會(huì)加強(qiáng)監(jiān)管的影響，在未來(lái)一兩個(gè)月會(huì)體現(xiàn)出來(lái)。”蘇蓉說(shuō)。

　　房地產(chǎn)信托計(jì)劃由于其高收益，一直受到市場(chǎng)關(guān)注。蘇蓉表示，“因?yàn)榉康禺a(chǎn)信托計(jì)劃的收益率最低的也在8%，高的可以達(dá)到10%以上，而且這塊市場(chǎng)有巨大的融資需求，從2009年開(kāi)始房地產(chǎn)信托理財(cái)計(jì)劃就非常火爆。”

　　 銀監(jiān)會(huì)的《通知》還要求信托公司開(kāi)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)需要深入了解房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)、財(cái)務(wù)狀況、信用狀況、以往開(kāi)發(fā)經(jīng)歷，以及房地產(chǎn)項(xiàng)目的資本金、“四證”、開(kāi)發(fā)前景等情況，確保房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的合法、合規(guī)性和可行性。

　　 由于目前銀行信貸收緊，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商融資需求不減。此外，一些銀行受貸款規(guī)模限制，也愿意通過(guò)信托公司向有意向的貸款項(xiàng)目提供資金。加之房地產(chǎn)信托計(jì)劃的收益比其他基礎(chǔ)建設(shè)類信托計(jì)劃的收益要高出許多，這類信托計(jì)劃對(duì)客戶來(lái)說(shuō)仍舊有較大吸引力。

　　 孫瑞琪認(rèn)為：“銀監(jiān)會(huì)下發(fā)的通知對(duì)于信托公司的影響更大，主要是要求信托公司加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理。對(duì)銀行產(chǎn)品來(lái)說(shuō) 當(dāng)前房地產(chǎn)受到政策壓力較大，商業(yè)銀行對(duì)該領(lǐng)域的信貸發(fā)放會(huì)受到限制。從理財(cái)產(chǎn)品方面，這類產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)控制會(huì)更加嚴(yán)格，但是對(duì)于銀行有這類需求的客戶來(lái)說(shuō)，商業(yè)銀行仍舊會(huì)滿足其需求，設(shè)計(jì)出更多的產(chǎn)品。”