唐文祺

　　南京的仙林新區突然火了。在2007年誕生多個地王名噪南京后，仙林新區再度于2010年初成為媒體焦點，而這一次，是因為2007年的一個地王被政府部門公告“收回”。

　　事實上，根據《第一財經日報》記者上周在南京的實地探訪，2007年在仙林新區誕生的多個南京地王中，除已被政府收回的地塊外，還有兩幅地塊因為各種原因尚未動工，其中一幅地塊因為政府的拆遷工作尚未完成而“閑置”。

　　2007年12月6日，仙林新區由于一場土地拍賣而名噪一時。在一干開發商的追捧簇擁之下，編號依次為2007G81、G82、G83、G84的住宅用地，均以溢價率超過50%的成交價被一搶而空。其中，棲霞建設奪得的G84地塊，為當年該區域的單價地王；而G81地塊25.95億元的競得總價，在南京至今無人打破。

　　兩年多之后的2010年2月3日，一則“NO.2007G82地塊(即G82地塊)競得人競得資格被取消”的公告，被放在了南京市國土資源局的官方網站首頁。

　　根據公告內容，地塊競得者實為香港九龍倉與招商地產的競買聯合體，在當年購得G82地塊之后，并未在規定時間內完成“首期成交價款”的繳納，也未簽訂《國有土地使用權出讓合同》。競得資格取消之后的結果是，兩家公司為這幅地塊支付的2.45億港元競買保證金被予以沒收。

　　“長滿雜草”的地王

　　貫穿仙林新區的主干道仙林大道，被稱為“江蘇第一市政大道”。近幾年來，該區域內不少出讓地塊均分布在這條道路附近。順著仙林大道一直驅車向前，便進入大學城區域。去年9月南京大學(分部)的入駐，將當地高校的數量提升至11家。

　　與南京主城區相連的大學城西部，新城效應已初現端倪。記者沿途發現，除了正在積極施工的南京軌道交通一號線幾個站點之外，少量的公交車輛路線亦已開通。引人注目的是，在大量嶄新的高校建筑周邊，一個個住宅小區紛紛“點綴”其間。

　　開車的出租車司機貌似對這片區域相當熟悉。“這個地方的房價漲得很快。”他閑聊道。仙林當地最為知名的房地產企業莫過于南京高科(600064.SH)名下的高科置業。這家原名為仙林地產的公司，在去年9月更名為高科置業。

　　記者注意到，高科置業名下的8個項目中，唯有一個項目沒有獲得推案名稱，僅僅以簡單的“仙林湖項目”指代。這個項目，正是兩年之前以25.95億競得的G81地塊。仙林湖，也即是記者此次前去的目的地。

　　再驅車10多公里之后，隨著大道兩旁建筑物的逐漸稀少，在軌道交通線的盡頭，瀝青柏油路面的仙林大道也隨之“終結”。在只能稱得上平整的泥石道路之前，司機和記者同時“失去方向”，所謂的仙林湖則絲毫未見蹤影。急中生智之下，記者撥打了一個當地別墅項目的售樓電話，按照售樓處工作人員的指示，轉向仙林大道東北方向繼續尋覓。

　　在仙林大道后半段，原先的農田已經整修成一片平坦之地，極目望去，幾乎所有土地都長滿了雜草。多條規劃道路分布其間用以分界，有地塊用大塊水泥墩圍合起來，即標示著該幅地塊已經“名花有主”。

　　兜兜轉轉三四圈之后，在記者幾乎失去繼續尋找的信心時，終于看到了一個過路人。可是，當記者詢問仙林湖的所在位置時，這位路人表情茫然：“我從來沒聽說過有什么湖啊，倒是有個大水塘。”他隨手一指，“估計把水塘挖挖大就是湖了吧。”

　　再次指點之下，記者終于尋找到了仙林湖的所在位置。行人口中所稱的“水塘”的確已擴大為一個人工湖。兩年多之前拍賣出去的4幅住宅用地，皆分布在湖邊。只是，除了那塊被明確收回的G82地塊之外，其他長滿雜草的幾幅土地，同樣看不出有動工跡象。

　　在南京市國土局發布的2010年第2號公告中，四至范圍為東至仙境路、西至河道、北至道路、南至文瀾路的仙林大學城地塊被掛牌公開出讓。只是，與當年仙林湖周邊的幾幅“地王”，卻相隔近10公里。這幅地塊的起拍價為8.45億，樓面地價為4001元/平方米。比當年的G81地塊起始樓面地價，僅僅高出713元/平方米。

　　“地王”開發商坦承失去理性

　　眾所周知的一點是，開發商對于獲取土地的期許值正是基于未來后市。只是，當現實與理想之間的落差無法彌補時，失衡便出現了。

　　“2007年的時候仙林實在太火了，拿地的時候都有點失去理性。”一位不愿意透露姓名的開發商表示。易居中國·CRIC系統提供的數據顯示，2007年南京仙林板塊的新房成交均價自1月份起持續走高，在12月誕生多幅“地王”之后，該板塊的新房成交均價上漲至8009元/平方米。

　　不過，按照開發商們的計劃，這一價格水準原本還可以繼續推高。可惜事與愿違。2008年，樓市狀況急轉直下。易居中國·CRIC系統數據顯示，在當年2月份市場成交均價達到8466元/平方米之后，隨即一路下跌，2009年1月達到低谷為6912元/平方米，這一水準已幾乎接近土地出讓時的樓面地價。也即是說，如果按照當年仙林區域的市場成交價格，那幾幅土地實際上均是虧本操作。

　　“原本是希望借助軌道交通、景觀規劃等利好因素提升房價的，可兩年過去了，當初許諾的規劃并未完全落實到位。”南京一位本地開發商直言不諱地表示。

　　2009年下半年，仙林板塊樓市開始發力，一輪持續上揚之后，在2009年11月攀上9471元/平方米的高峰。這一輪漲勢對仙林各幅土地來說，擺脫虧本窘境的曙光已然出現。在記者驅車前往現場勘察的途中，在售的幾個高檔樓盤中，有別墅類產品的銷售均價已達到25000~30000元/平方米。只是，這幾幅已閑置兩年以上的土地，仍然未見有開工跡象。

　　根據國家閑置土地處置辦法，一年內未動工開發建設、已開發建設面積不足應動工開發建設總面積三分之一的，以及投資額未達相應比例的，可認定為閑置土地。土地閑置兩年以上的，便可依法收回使用權。

　　根據南京市國土資源局相關人士的解釋，高科置業的G81地塊與棲霞建設的G84地塊，均已完成交地。“剩下的應該是有關工作的進行吧。”該人士稱。在棲霞建設發布的2009年業績公告中，對于G84地塊的解釋為，11.1億元的出讓金額雖已付清，但“經南京市國土資源局及南京市人民政府批準，同意該項目開竣工時間相應順延”。

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