黃樹輝

　　一輛輛泥頭車呼嘯而過，飛揚的沙土一次次蕩漾在三亞海棠灣。不遠處的東環鐵路、東線高速以及支線公路正在緊急施工。在這片面積相當于整個三亞城區的海灘上，按照當地政府的規劃，這里不久將崛起媲美亞龍灣的國際一流旅游度假區。

　　但與亞龍灣的開發模式完全不同，海棠灣成為三亞探索政府主導土地成片一級開發的試點。三亞市委書記江澤林在2月26日海南各市縣委書記座談會上結合海棠灣模式指出，三亞今后原則上不再允許企業參與土地一級開發。

　　政府主導土地一級開發試點

　　海棠灣的整體規劃用地面積98.7平方公里，面積是亞龍灣國家旅游區的5倍，其中城市建設用地51.61平方公里，總體定位是“國家海岸”，將被建成國際性的休閑度假區。2006年，海南即將開發海棠灣的消息一經披露，立即引起國內外眾多企業的極大關注。

　　上海家化集團和李嘉誠旗下公司對海棠灣開發權的爭奪，更是讓海棠灣名聲大噪。當時，以上海家化集團為首的上海企業聯合體希望能參與該區域的土地一級開發整理。隨后李嘉誠旗下的和記黃埔、保利集團等都表露出類似意圖。

　　海棠灣工作委員會副書記趙雷武向《第一財經日報》表示，讓企業參與土地一級開發模式當時在海南多個地方都在采用，海棠灣啟動初期也考慮沿用企業開發模式。“但最終還是沒有選擇企業開發模式，因為看到了這種模式的問題所在，把土地交到企業手上，它愛開發就開發，不愛開發就借口拖延，很可能會出現土地閑置的情況。”

　　三亞市國土資源局前局長文和在接受媒體采訪時曾表示，這種選擇最根本目的是加快海棠灣開發，但卻客觀上延緩了開發。上述欲參與土地一級開發的企業兩年多卻遲遲沒有啟動實質性的開發建設。

　　而按照三亞市給海棠灣的政策設定，除市政府自用地外，包括按政府可采取協議出讓方式在內的其他所有土地都按招拍掛程序供給。對于政府支持的重點項目，在扣除土地成本費用后，給予一定比例的政府投資支持。

　　在海棠灣，除該市行政事業單位自用地之外，教育、醫療等公益設施用地，由非該市行政事業單位或由企業投資實施的；水電、電信、燃氣等市政基礎設施用地，由企業投資實施的；大型會展等公共服務設施，由企業實施投資的，都將試行由劃撥及協議出讓供給國有土地，改為招拍掛方式出讓。海棠灣劃撥及協議出讓供給改招拍掛出讓用地，將按不低于土地成本費用的原則，確定土地出讓的底價。

　　土地出讓助力地方財政

　　和亞龍灣等高檔旅游度假區開發模式相比，海棠灣最大的特別之處在于土地的一級開發由政府獨立完成，然后政府以項目帶土地招商，而不是政府和企業合作進行一級土地開發并分享土地出讓收益。

　　政府直接進行土地一級開發，帶來的政府利益最大化可謂顯而易見。其間，海棠灣曾數次放地，每次均引起國內外開發商的熱捧，地價更是節節攀升。

　　此前的2007年，公開招標出讓海棠灣首期7宗土地共2130畝，獲得土地出讓金21億元，創下海南省一次性出讓土地收益的最高紀錄。當時，每塊土地出讓底價為每畝97萬元，中標價格從97萬元至100萬元不等。

　　同年底，海棠灣再拍賣出讓一個酒店用地，香港嘉里控股有限公司以每畝232萬元的價格奪標，土地總收益達到6.23億元。2008年1月，再次出讓四塊地的使用權，總面積1044畝多，出讓起始價為每畝232萬元。而到了2009年，海棠灣第三期最高供地價格達到每畝460萬元，比去年海南省有償供地均價高出約400萬元。

　　藤橋鎮東溪村村民吳運昌做摩托車拉客生意，他說來這里的外地人越來越多。村里的集體土地被征用了不少，政府對每畝地的補償款約9萬多元。一些村民用這些補償款蓋起的兩層小樓格外顯眼。

　　趙雷武說，在企業開發模式下，利益的天平更多是傾向于開發商，當地政府和老百姓很難從土地一級開發過程中得到大的利益分成。“而政府開發則可以把土地和旅游資源掌握在自己手上，規劃和整體拆遷、建設、管理方面政府的發言權更大，基礎設施的投入和建設質量、速度也更有保障。”

　　“現在政府資金投入方面不存在問題，開發資金就是從土地出讓資金中獲得，非常充足，而我們的底氣更來自于這邊土地巨大的升值空間。土地增值速度很快，特別是基礎設施的日趨完善，都是推動這邊土地價值上漲的重要支撐。”趙雷武說。