田新杰

　　春節期間樓市成交冰點可以預料，而元宵節開始開發商率先發力“破冰”，也如約而至。

　　最新樓市信息顯示，上海樓盤3月即將開盤的數量已達40個，與前兩月相比，呈現井噴之勢。尤其是，借元宵節契機，上海大部分樓盤都推出了優惠促銷的措施，兩個多月低迷后，開發商終于忍不住了。

　　類似的情況在北京等大部分城市出現。一位代理機構的負責人向本報表示，代理公司與開發商方面商議達成一致，“不能苦等市場自動轉暖，必須主動出擊”。

　　和往年的調整一樣，面對滯銷堅冰，又是賣方先動，而多個機構的調研結果顯示，買方依然觀望為主。開發商需要面對的，還有快速消失的投資需求和縮水明顯的銀行信貸投放，以及由此造成的市場短期內資金短缺的不利局面。

　　元宵節變局：賣方先動

　　“此前成交量隨著傳統春節假期的結束而出現反彈，但仍在低位徘徊，這主要緣于央行再次提高存款準備金率，使得購房者看到了房價下跌的希望，因此更多地選擇了觀望。”中房指數研究院的報告指出，預期下周隨著新增供應的增加，成交量還會有所上升，但上漲的幅度與政策細節的出臺密切相關。

　　令開發商及整個房地產業緊張的是，正在舉行的全國兩會上，房地產再次成為焦點，呼吁對房地產進一步調控、擠壓泡沫的聲音不斷。

　　種種跡象表明，新一輪房地產宏觀調控政策遠未出齊。有消息披露，針對高房價的信貸、財稅、融資、土地等后續政策正在醞釀中。

　　經過2010年頭兩個月的等待觀望后，不少開發商已經等不下去，而元宵節則成為眾多開發商行動起來的時間節點。

　　以上海的新盤上市量為例，3月份確定將推出新房源的樓盤數量最新統計為40個，遠遠超過曾出現全周零供應的2月份。

　　“三四月份是開發商打開全年業績的關鍵，兩個月的需求關系將決定全年的房價走勢。”易居中國分析師薛建雄指出，對開發商來說，需要借助3月小陽春這個銷售旺季來打開全年銷售局面。

　　為了刺激目前觀望為主的潛在購房者，多數項目推出了不同幅度的優惠促銷，這也被不少分析人士看作是市場發生變化的信號。

　　在北京，開發商主動破冰的力度似乎更大。即將開盤的某北京項目，預計均價29000元/平米，推出“交2萬元排號，購房可抵12萬房款”優惠；大興區另一個住宅項目，推出了交5萬元意向金抵10萬元房款的優惠；而萬科在北京的一項目，同樣推出了5萬抵8萬的優惠；另外“5萬抵10萬”和“2萬抵6萬”優惠的項目也陸續出現，優惠范圍逐漸擴大。

　　以目前市場反應看，開發商主動增加供應量并推出優惠促銷措施，樓市成交有所升溫。

　　美聯物業統計信息顯示，上海上周樓市整體成交環比前一周表現出大幅回暖的現象，各區域成交除黃浦區域為零成交以外，其他區域環比基本皆呈上漲態勢。

　　寶山區域上周共成交287套，環比上漲了1588%，列各區之首；南匯區成交量、成交面積環則比前一周各提升1633%、1490%。

　　不過，記者從多個在售或即將有新房源推出的項目處了解到，開發商短期內的供應量和讓利程度，很難再有大的提升和突破。

　　“決定市場溫度和成交破冰時間的核心因素，向來不是供應量和優惠、折扣幅度，而是整個市場環境，首先是政策尤其是信貸政策。”滬上房地產資深人士柴一峰指出。

　　應對資金寒流

　　對于現金流，盡管目前大部分房企均聲稱資金充沛，暫時的樓市成交量萎縮不會對公司產生過多影響，但同時，越來越多的企業選擇增加供應量并采取適當優惠促銷及折扣措施。

　　看似矛盾的背后，實為企業抗波動能力和市場調整周期的博弈。

　　柴一峰表示，“現在有錢不意味著調整半年甚至一年后，還能夠支撐，所以保持一定的資金回籠速度和數量，是應對可能會持續很久的資金寒流的穩健對策。”

　　數據顯示，上海等不少城市的房貸在春節前后跌入冰點。來自于上海凱弈投資咨詢管理有限公司的報告披露，截止到2月底，上海二手房貸款簽約規模幾乎縮水一半，樓市成交量的大幅萎縮對按揭貸款市場的影響已逐步顯現。

　　上海凱弈投資副總經理趙煒提醒，雖然貸款簽約額有所下降，但各個銀行對房貸政策的管控仍然沒有放松。目前各家銀行的二套房貸政策已經恢復到較高的利息支出水平，市場仍然處于宏觀調控期，樓市交易量必然受到影響。而目前各家銀行對首付比例的管控相當嚴格，二套房的首付比例均嚴格按照四成來操作，而第一套的首付比例最低也要達到三成。

　　對三月份的市場情況，趙煒預計同比去年三月交易量會下調四分之一左右。“由于各家銀行的總行已向分行下發了關于控制房貸的指導意見，銀行因此會更加嚴格地審批房貸，控制放款額度。”

　　房貸大幅萎縮的同時，曾經馳騁市場的龐大投資資本也已銷聲匿跡。

　　21世紀不動產上海區域監測數據顯示，去年四季度及今年前兩月，上海多個交易活躍板塊中近8成幾無投資客入市。投資客拋盤量則在迅速攀升，活躍區域占新增掛牌的比例達到10%—20%，且有1%至5%不等的議價空間。北京的二手房議價空間更大。

　　面對這樣的危機，大部分房企顯然做不到視而不見。盡管賣方先動，試圖化解市場堅冰，但不管是放量的決心還是優惠的幅度，都還不足以真正破冰。

　　“投機炒房者偃旗息鼓，前期高房價卻居高不下。在這種背景下，政府方面必將會有新的調控政策來制約房價。3月初召開的兩會或許就將給樓市帶來新的發展方向。”美聯物業一位高層坦言。

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