最近一段時(shí)間以來(lái)，“共有產(chǎn)權(quán)”概念在不斷被業(yè)內(nèi)人士提及。鑒于全國(guó)保障性住房建設(shè)滯后、破題乏術(shù)的現(xiàn)實(shí)，人們對(duì)“共有產(chǎn)權(quán)”頗多期待。據(jù)分析，這一概念的引進(jìn)，有望確保經(jīng)適房配售和退出的公平公正，抑制利用經(jīng)適房進(jìn)行投機(jī)投資的空間；有望為地方政府建設(shè)經(jīng)適房建立合理的激勵(lì)機(jī)制，并帶動(dòng)更多的制度創(chuàng)新。

　　目前甘肅省10個(gè)市（州）出臺(tái)了廉租住房共有產(chǎn)權(quán)管理的實(shí)施細(xì)則，已在2009年年底前通過(guò)“共有產(chǎn)權(quán)辦法”，將新建廉租住房總量的60%至70%向有條件自愿購(gòu)買(mǎi)的保障對(duì)象出售部分產(chǎn)權(quán)，國(guó)有和個(gè)人產(chǎn)權(quán)比例一般為40%和60%。甘肅對(duì)廉租住房建設(shè)管理的改革體現(xiàn)了以下思路：提供住房保障，滿足低收入家庭實(shí)現(xiàn)居者有其屋的愿望；合理分擔(dān)投資比例，保障廉租住房建設(shè)有可持續(xù)的資金；完善退出機(jī)制，確保住房周轉(zhuǎn)使用；落實(shí)管護(hù)責(zé)任，理順政府和住戶之間的權(quán)責(zé)關(guān)系。

　　廉租房“共有產(chǎn)權(quán)”緩解資金壓力

　　□記者 趙鋒 蘭州報(bào)道

　　從2009年4月開(kāi)始，甘肅省開(kāi)始實(shí)施廉租住房建設(shè)“共有產(chǎn)權(quán)”管理模式，在保留一定數(shù)量實(shí)物配租廉租房的條件下，通過(guò)向一部分符合廉租住房保障條件且具備一定購(gòu)買(mǎi)能力的城市低收入家庭出售廉租住房，將出售國(guó)有產(chǎn)權(quán)置換出來(lái)的資金用于新建廉租住房。甘肅實(shí)施的租售并舉和“共有產(chǎn)權(quán)”管理創(chuàng)新做法既盤(pán)活了國(guó)家投入，填補(bǔ)了市縣政府配套資金的缺口，又推動(dòng)了廉租住房建設(shè)進(jìn)程。

　　“共有產(chǎn)權(quán)”將地方政府從廉租住房建設(shè)無(wú)限責(zé)任中解脫出來(lái)

　　2009年4月25日，甘肅省辦公廳批轉(zhuǎn)了《省建設(shè)廳關(guān)于實(shí)施廉租住房共有產(chǎn)權(quán)管理的指導(dǎo)意見(jiàn)》。這個(gè)《指導(dǎo)意見(jiàn)》規(guī)定，廉租住房共有產(chǎn)權(quán)是指國(guó)有產(chǎn)權(quán)和保障對(duì)象私有產(chǎn)權(quán)。國(guó)有產(chǎn)權(quán)由中央預(yù)算內(nèi)投資廉租住房建設(shè)補(bǔ)助資金和省級(jí)財(cái)政補(bǔ)助資金形成。保障對(duì)象私有產(chǎn)權(quán)由符合廉租住房保障條件的家庭通過(guò)購(gòu)買(mǎi)廉租住房部分產(chǎn)權(quán)取得的私有產(chǎn)權(quán)。

　　甘肅省規(guī)定，廉租住房出售價(jià)格實(shí)行政府定價(jià)，由當(dāng)?shù)貎r(jià)格行政主管部門(mén)會(huì)同住房保障行政主管部門(mén)，結(jié)合當(dāng)?shù)刎?cái)力、低收入家庭的經(jīng)濟(jì)承受能力，按照成本價(jià)或略低于成本價(jià)的要求確定出售價(jià)格。

　　甘肅省對(duì)已購(gòu)買(mǎi)廉租住房的保障對(duì)象實(shí)行年度審核制度，對(duì)將“共有產(chǎn)權(quán)”的廉租住房轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租或者改變用途者，要求必須退回廉租住房，并依照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行查處。保障對(duì)象交清購(gòu)房款后，可辦理《房屋所有權(quán)證》，房屋權(quán)屬登記部門(mén)須在《房屋所有權(quán)證》“附記”欄中注明“廉租住房”和“共有產(chǎn)權(quán)”字樣。已取得“共有產(chǎn)權(quán)”的廉租住房實(shí)行上市準(zhǔn)入制度，參照《甘肅省經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》規(guī)定進(jìn)行上市交易。

　　有關(guān)專家評(píng)價(jià)認(rèn)為，甘肅省實(shí)施廉租住房“共有產(chǎn)權(quán)”管理，一方面是回籠部分資金，緩解了廉租住房市縣政府建設(shè)資金不足的困難，另一方面是調(diào)動(dòng)保障對(duì)象的積極性，愛(ài)護(hù)并管好自己的住房，把各級(jí)政府在住房保障工作中的無(wú)限責(zé)任轉(zhuǎn)化為有限責(zé)任。

　　在呼吁國(guó)家提高廉租住房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)，甘肅省探索的廉租住房“共有產(chǎn)權(quán)”管理辦法對(duì)于緩解地方政府建設(shè)廉租住房配套資金壓力很有幫助。

　　2009年甘肅省新開(kāi)工建設(shè)廉租住房項(xiàng)目163項(xiàng)、4.86萬(wàn)套、232.23萬(wàn)平方米。截至當(dāng)年年底，甘肅省各地加快實(shí)施了廉租住房“共有產(chǎn)權(quán)”，有的市縣已取得了顯著成效。白銀市率先將白銀城區(qū)200多套廉租住房進(jìn)行“共有產(chǎn)權(quán)”管理，出售回籠了600多萬(wàn)元用于新建廉租住房項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)了廉租住房建設(shè)資金的良性循環(huán)。武威市廉租住房“共有產(chǎn)權(quán)”出售籌集資金4500多萬(wàn)元，基本解決了地方配套資金的困難。慶陽(yáng)市政府于2009年11月10日舉行了市區(qū)保障性住房首次搖號(hào)銷(xiāo)售儀式。目前選房交款工作已基本結(jié)束，已出售廉租住房372套、回收資金1500多萬(wàn)元。

　　“共有產(chǎn)權(quán)”使廉租住房建設(shè)投資步入良性循環(huán)軌道

　　甘肅省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長(zhǎng)李慧認(rèn)為，甘肅省廉租住房“共有產(chǎn)權(quán)”管理這一創(chuàng)新做法，既立足于保證國(guó)家、甘肅省及市縣投資所形成國(guó)有資產(chǎn)的保值增值，政府對(duì)廉租住房保障的責(zé)任，又考慮了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)作方法；既考慮解決保障對(duì)象的住房問(wèn)題，又考慮廉租住房能進(jìn)能出的退出機(jī)制；既考慮了減輕政府建設(shè)廉租住房的資金壓力，又考慮了保障對(duì)象負(fù)擔(dān)過(guò)重的問(wèn)題。

　　甘肅省一些基層干部認(rèn)為，廉租住房“共有產(chǎn)權(quán)”管理，充分考慮了國(guó)家下達(dá)甘肅省三年住房保障規(guī)劃實(shí)施中的困難，著眼于推進(jìn)住房保障工作的長(zhǎng)期性和可持續(xù)發(fā)展問(wèn)題。通過(guò)實(shí)施“共有產(chǎn)權(quán)”，加快廉租住房建設(shè)，從根本上解決城市低收入家庭的住房困難。

　　蘭州大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授聶華林認(rèn)為，實(shí)施廉租住房“共有產(chǎn)權(quán)”管理模式，是在搶抓國(guó)家大規(guī)模投資保障性住房建設(shè)的歷史機(jī)遇，有利于減輕各級(jí)政府對(duì)廉租住房建設(shè)項(xiàng)目配套資金的壓力，廉租住房“共有產(chǎn)權(quán)”實(shí)現(xiàn)了投資建設(shè)―銷(xiāo)售回籠部分資金―再投入加快建設(shè)的良性循環(huán)機(jī)制。保障對(duì)象對(duì)其住房擁有全部使用權(quán)，按其出資額享有一定份額的所有權(quán)，就可以積極穩(wěn)妥地建立健全住房保障退出機(jī)制。

　　“臨澤經(jīng)驗(yàn)”是廉租住房“共有產(chǎn)權(quán)”管理革新的縮影

　　張掖市臨澤縣及時(shí)將“共有產(chǎn)權(quán)”引入廉租住房保障工作中，鼓勵(lì)符合廉租住房保障條件的城市低收入家庭購(gòu)買(mǎi)廉租住房。臨澤縣的具體做法是：

　　一是明確銷(xiāo)售對(duì)象。臨澤縣將廉租住房銷(xiāo)售對(duì)象確定為：家庭成員具有本縣城市常住戶口且實(shí)際居住，并至少有一人取得本縣城市常住居民戶口三年(含)以上；家庭人均住房建筑面積低于15平方米；取得了民政部門(mén)核發(fā)的《最低生活保障金領(lǐng)取證》。

　　二是嚴(yán)格銷(xiāo)售程序。臨澤縣規(guī)定，購(gòu)房申請(qǐng)人憑所在社區(qū)加注意見(jiàn)的書(shū)面申請(qǐng)到縣房產(chǎn)管理局領(lǐng)取《臨澤縣廉租住房申購(gòu)審核表》，填寫(xiě)完畢后，由所在社區(qū)進(jìn)行初審，初審合格的，在申請(qǐng)人居住地進(jìn)行公示。經(jīng)公示無(wú)異議的，加蓋社區(qū)意見(jiàn)后報(bào)縣房管局審批，縣房管局進(jìn)行最后審核，并進(jìn)行公示，公示期為15天。經(jīng)公示無(wú)異議的，由縣房管局在《臨澤縣廉租住房申購(gòu)審核表》加注審批意見(jiàn)，申請(qǐng)人持通過(guò)審批的《臨澤縣廉租住房申購(gòu)審核表》到銀行辦理付款手續(xù)，憑銀行進(jìn)賬單到縣房管局領(lǐng)取選號(hào)表，按選號(hào)表先后順序依次選房。

　　三是合理確定價(jià)格。臨澤縣建成的廉租住房經(jīng)縣物價(jià)部門(mén)核定，成本價(jià)格為1442元/平方米，銷(xiāo)售平均價(jià)格為975元/平方米，樓層差價(jià)按整幢增減代數(shù)和為零的原則確定，一、六樓下浮8%，三、四樓上浮8%，二、五樓為均價(jià)。

　　四是采取不同的付款方式。在售房過(guò)程中，充分考慮了低收入家庭經(jīng)濟(jì)因素，采取一次性付款和分期付款相結(jié)合的方式，對(duì)于一次性付款的給予優(yōu)先選擇樓層、套型等優(yōu)惠措施，對(duì)于確因經(jīng)濟(jì)困難，暫時(shí)無(wú)力一次性付款的，通過(guò)簽訂分期付款協(xié)議，分期分批付款，極大地為低收入家庭購(gòu)房提供了方便。

　　臨澤縣房管局介紹，目前通過(guò)實(shí)施“共有產(chǎn)權(quán)”管理方式，已售出廉租住房52套，籌集資金約250萬(wàn)元，有效緩解了建設(shè)資金不足的壓力。

　　經(jīng)適房“共有產(chǎn)權(quán)”壓縮牟利空間

　　□記者 葉鋒 上海報(bào)道

　　正在起草的《住房保障法》中，經(jīng)濟(jì)適用房“共有產(chǎn)權(quán)”的提法備受關(guān)注。鑒于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)長(zhǎng)期滯后、破題乏術(shù)的現(xiàn)實(shí)，業(yè)內(nèi)人士對(duì)“共有產(chǎn)權(quán)”頗多期待。據(jù)分析，這一概念的引進(jìn)，有望確保經(jīng)適房配售和退出的公平公正，抑制利用經(jīng)適房進(jìn)行投機(jī)投資的空間；有望為地方政府建設(shè)經(jīng)適房建立合理的激勵(lì)機(jī)制，并帶動(dòng)更多的制度創(chuàng)新。

　　“共有產(chǎn)權(quán)”壓縮經(jīng)適房牟利空間

　　在《物權(quán)法》中，共有產(chǎn)權(quán)是指：“不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)可以由兩個(gè)以上單位、個(gè)人共有。共有包括按份共有和共同共有。”

　　長(zhǎng)期研究經(jīng)濟(jì)適用房制度的南京市建委城市建設(shè)與發(fā)展研究室高級(jí)經(jīng)濟(jì)師陸玉龍認(rèn)為，在“共有產(chǎn)權(quán)”制度下，中低收入家庭在沒(méi)有能力購(gòu)買(mǎi)住房全部產(chǎn)權(quán)并符合政府提供補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)的前提下，盡自己所能出資購(gòu)買(mǎi)住房的部分產(chǎn)權(quán)，而獲得住房完全的占有權(quán)和使用權(quán)；政府投資獲得住房的另一部分產(chǎn)權(quán)。當(dāng)受助家庭步入中高收入階段、不符合補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)濟(jì)適用房可在市場(chǎng)公開(kāi)出售、出租，雙方按產(chǎn)權(quán)比例分配收益，體現(xiàn)了“誰(shuí)投資，誰(shuí)所有，誰(shuí)收益”原則和公共財(cái)政的公平公正原則。

　　近年來(lái)，一些地方的經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)揮了住房保障的積極作用，但也暴露出諸多問(wèn)題。比如，在一些地方，一方面是大量低收入乃至中等收入家庭面臨居住困難，一方面卻是本該用于住房保障的經(jīng)濟(jì)適用房成為投資投機(jī)客名下的不動(dòng)產(chǎn)，一旦轉(zhuǎn)手便獲利豐厚。住房保障制度的制定和實(shí)施之間存在巨大偏差，一個(gè)重要的原因是：一旦申購(gòu)成功，經(jīng)濟(jì)適用房往往成為個(gè)人實(shí)際上的“恒產(chǎn)”，且經(jīng)濟(jì)適用房的配售和退出都缺乏合理的機(jī)制，導(dǎo)致問(wèn)題叢生。

　　《住房保障法》起草小組專家成員、清華大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心副教授王洪亮說(shuō)，此次立法的一大亮點(diǎn)是：通過(guò)共有產(chǎn)權(quán)來(lái)壓縮牟利者的利潤(rùn)空間，惠及真正需要保障的人。

　　經(jīng)濟(jì)適用房的共有產(chǎn)權(quán)是指出資的地方政府和保障對(duì)象共同擁有經(jīng)濟(jì)適用住房的產(chǎn)權(quán)，共有產(chǎn)權(quán)的房屋在5年后可以上市出售，出售后的資金按出資比例進(jìn)行分配。“如果政府按比例享有經(jīng)適房的產(chǎn)權(quán)，經(jīng)適房上市時(shí)就要按比例將利潤(rùn)分配給政府，這樣會(huì)擠壓獲利空間，從而抑制違規(guī)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房的現(xiàn)象”。

　　上海于去年11月啟動(dòng)的首批經(jīng)濟(jì)適用房申購(gòu)中，雖沒(méi)有明確使用“共有產(chǎn)權(quán)”之名，但已經(jīng)在“行其實(shí)”。這首批試點(diǎn)的三處房源位于徐匯、閔行兩個(gè)區(qū)，其每平方米銷(xiāo)售基準(zhǔn)價(jià)在4800元-5200元之間，相當(dāng)于目前同一區(qū)位普通商品房?jī)r(jià)格的四、五成左右。但享受低價(jià) 的 購(gòu) 房 者 獲 得 的 是 “ 有 限 產(chǎn)權(quán)”：三處房源取得房地產(chǎn)權(quán)證5年后，購(gòu)房家庭轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，轉(zhuǎn)讓的總價(jià)款將由個(gè)人和政府“三七開(kāi)”：個(gè)人拿70%，其余30%上繳政府。

　　上海經(jīng)濟(jì)適用住房的房地產(chǎn)權(quán)利人擁有有限產(chǎn)權(quán)，其產(chǎn)權(quán)份額為購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房時(shí)購(gòu)房?jī)r(jià)格占相同地段、質(zhì)量的普通商品住房市場(chǎng)價(jià)格的一定比例，在《經(jīng)濟(jì)適用住房預(yù)(出)售合同》中約定，并在房地產(chǎn)登記信息中予以載明。

　　上海市房管局住房保障處處長(zhǎng)李東說(shuō)，上海經(jīng)適房制度的核心內(nèi)容之一就是“共有產(chǎn)權(quán)”，對(duì)個(gè)人來(lái)說(shuō)，“有限產(chǎn)權(quán)”的住房將使投資獲利的空間大為減少。

　　確保地方政府分享經(jīng)適房產(chǎn)權(quán)和升值收益

　　多年來(lái)一些地方政府對(duì)經(jīng)適房并不熱衷，經(jīng)適房的建設(shè)屢屢滯后。供地方面，現(xiàn)有的權(quán)威數(shù)據(jù)顯示，去年1至11月，我國(guó)保障性住房用地供應(yīng)27 .54萬(wàn)畝，僅完成年度計(jì)劃供應(yīng)量的46.66%。投資方面，全國(guó)人大財(cái)政經(jīng)濟(jì)委員會(huì)的調(diào)研報(bào)告顯示，截止2009年8月底，當(dāng)年全國(guó)保障性住房建設(shè)完成率只有23 .6%。2009年國(guó)家下達(dá)的保障性住房建設(shè)計(jì)劃，全國(guó)共需投入1676億元，其中中央投入493億元，占29.4%；地方配套1183億元，占70.6%，“但落實(shí)困難”。記者調(diào)查也發(fā)現(xiàn)，雖然近年來(lái)先后規(guī)定一定比例的土地出讓金、閑置公積金等均需用于保障性住房建設(shè)，但由于執(zhí)行“盤(pán)子大小”等因素，承擔(dān)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)“大頭”的地方政府普遍“叫窮”。

　　另有一些地方政府建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房，“經(jīng)濟(jì)”了但卻無(wú)法“適用”。在“土地財(cái)政”之下，地方政府用于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的往往是低價(jià)格、較偏遠(yuǎn)的土地，大多遠(yuǎn)離主城區(qū)，交通落后，學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)等配套設(shè)施不完備，周?chē)鷧^(qū)域產(chǎn)業(yè)欠發(fā)達(dá)，就業(yè)機(jī)會(huì)也少。而經(jīng)適房的“目標(biāo)家庭”本就普遍面臨收入低、就業(yè)難、就學(xué)難、就醫(yī)難等問(wèn)題。這樣的經(jīng)濟(jì)適用房自然不適合中低收入家庭的居住需求。

　　之所以出現(xiàn)上述問(wèn)題，一個(gè)原因是沒(méi)有解決地方政府的動(dòng)力和激勵(lì)問(wèn)題。陸玉龍說(shuō)，由于政府以往用于補(bǔ)貼經(jīng)濟(jì)適用房的財(cái)政支出放棄了應(yīng)有比例的房屋產(chǎn)權(quán)，財(cái)政資金投入住房保障“有去無(wú)回”，即使受助人變成“百萬(wàn)富翁”，也無(wú)法收回。盡管規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房在一定年限后上市轉(zhuǎn)讓時(shí)，政府要收回一定比例的差價(jià)收益，但收回多少、怎么收回差價(jià)收益，因缺乏房屋產(chǎn)權(quán)依據(jù)，難以操作。

　　專家認(rèn)為，在“共有產(chǎn)權(quán)”制度之下，政府用于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的財(cái)政性支出(主要是減免的土地出讓收益和稅費(fèi))，轉(zhuǎn)化為投資，政府按投資比例擁有房屋產(chǎn)權(quán)和相應(yīng)權(quán)利，政府擁有的產(chǎn)權(quán)可以授權(quán)住房保障機(jī)構(gòu)持有并行使相關(guān)權(quán)利，并分享經(jīng)濟(jì)適用房的升值收益。

　　“共有產(chǎn)權(quán)”有望為經(jīng)濟(jì)適用房的長(zhǎng)期乃至永續(xù)開(kāi)發(fā)提供可能性。一些地方已關(guān)注到這一點(diǎn)。李東介紹，如申購(gòu)的經(jīng)濟(jì)適用房5年后用于轉(zhuǎn)讓并有獲利，政府同樣有權(quán)利獲得約定比例的增值收益，政府獲得這部分轉(zhuǎn)讓收益后，將投入后續(xù)的住房保障工作“形成一個(gè)資金上的循環(huán)”。

　　有望帶動(dòng)更多經(jīng)適房制度創(chuàng)新

　　“共有產(chǎn)權(quán)”使經(jīng)濟(jì)適用房制度有了更多想象和創(chuàng)新空間。比如，在權(quán)責(zé)進(jìn)一步明確之后，起草中的《住房保障法》還將凸現(xiàn)政府問(wèn)責(zé)，也就是說(shuō)，各級(jí)政府如對(duì)住房保障不力，將被追究法律責(zé)任。起草小組專家成員、清華大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心副教授王洪亮說(shuō)，其中的具體要求包括，政府要落實(shí)土地、建設(shè)和預(yù)算等規(guī)劃；在政府工作報(bào)告上單獨(dú)列出，以形成壓力；在理論上要?jiǎng)澏ū壤�；還要對(duì)負(fù)責(zé)人采取問(wèn)責(zé)制等。

　　“如果是共有產(chǎn)權(quán)，能不能將經(jīng)濟(jì)適用房用地由行政劃撥轉(zhuǎn)變?yōu)楣�開(kāi)的‘招拍掛’綜合評(píng)標(biāo)方式供應(yīng)，讓更多民營(yíng)開(kāi)發(fā)商也有機(jī)會(huì)參與經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)？”上海一民營(yíng)房企負(fù)責(zé)人說(shuō)。

　　陸玉龍等專家還建議，在“共有產(chǎn)權(quán)”制度下，在經(jīng)濟(jì)適用房的“受助者”條件改善，不再符合受助標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)鼓勵(lì)盡快上市交易。可以使經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)整體出讓，由政府和受助者按比例分配售房收入；或是由政府出資收購(gòu)產(chǎn)權(quán)，收回經(jīng)濟(jì)適用房的占用和使用權(quán)；還可向受助者出讓政府產(chǎn)權(quán)，政府收回現(xiàn)金，再投入經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，“經(jīng)濟(jì)適用房交易時(shí)間越早越好，次數(shù)越多越好”。

　　此外，還可以改變補(bǔ)貼方式，由減免土地出讓金及稅費(fèi)的單一補(bǔ)貼方式，轉(zhuǎn)變?yōu)槎喾N比例的補(bǔ)貼方式。比如，根據(jù)“中低收入者”的具體收入情況，從低到高，采取分級(jí)補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)由“暗補(bǔ)”向“明補(bǔ)”、由“土地稅費(fèi)貼補(bǔ)”向“貨幣化貼補(bǔ)”轉(zhuǎn)變，提高政策透明度，為擴(kuò)大住房保障面創(chuàng)造條件。

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