葉石界

　　3月1日，廣州將在全國范圍內率先實施修訂后的《廣州市閑置土地處理辦法》(以下簡稱《辦法》)。

　　廣州的用地單位驟然緊張起來。

　　番禺的一家地產公司陳姓總經理在2月初剛剛補辦完在番禺市橋的一塊地塊相關手續。“去年年底就從朋友那里聽說有這么一個政策動向，我們忙乎了三個月，把該補的手續都補上，現在已經開工。”

　　這源于《辦法》中的一個規定：經認定土地閑置滿1年的，市、縣級市土地行政主管部門對用地單位按出讓土地價款或者劃撥土地價款的20%一次性計收土地閑置費，逾期不繳納土地閑置費的，自逾期之日起，按日加收應繳土地閑置費總額1‰的滯納金。

　　上述陳總經理手頭的地塊，早先正符合這個規定。

　　實際上，除廣州外，在日前國土部等國家部委的重拳指引下，山東、成都等地亦相繼出臺了類似政策，旨在打擊囤地行為，規范土地市場。

　　“政策實施后，(囤地)這一地產市場潛規則，將有一個明顯的改善。”廣東中原地產代理有限公司總經理黃韜對本報分析。

　　閑置費征收標準提高10多倍

　　《辦法》提出的閑置費標準，較廣州之前的做法提高了10多倍。

　　在原來的辦法中，針對土地閑置費的征收，只有一個模糊的規定——按照本市土地閑置費征收標準向用地單位按月計征，且總額不超過20%。

　　“這是一個首次有著明確量化的措施。辦法實施后，將對開發企業的囤地行為有明顯的打壓效果。”合富輝煌集團首席市場分析師黎文江對本報解釋。

　　同時，新辦法除了大幅度提高土地閑置費的處罰標準外，還要求閑置土地增值的要補交地價。“這也是一個更具操作性的、可以反映市場變化的新措施。”黎文江說。

　　這意味著，土地閑置后，如果開發商要重新開發，房管局會要求其簽補充合同，然后按一定的標準對該地塊重新進行估價，已經增值的，開發商就得補交增值部分的地價。

　　而對于閑置土地的處置，主要包括延長開發建設時間(不超過一年)、改變土地用途、安排臨時使用，如果閑置期間累計滿兩年的，政府可以無償收回閑置土地。

　　本報從廣州國土房管局了解到， 2007年至今，廣州已累計收回閑置土地近27平方公里，其中居住類閑置土地近11平方公里。光在2009年，廣州一共收回16宗閑置用地，共計面積約43.4公頃。

　　但目前廣州全市還存有約200宗閑置地，總面積近3平方公里，主要位于花都和番禺。這一數量超過了去年廣州2.5平方公里的年度供地計劃。

　　“目前我們正在進一步摸查全市的閑置土地情況。”廣州國土房管局人士對本報說，“對于發現的閑置土地要重點監督查處，該收閑置費的就收閑置費，該收地的就收地。”

　　不過，在業內人士看來，還可以加大查處力度。

　　廣州同創卓越房地產投資有限公司總經理趙卓文就對本報表示，如果沒能按照合同的規定進行開發，那么政府就應該沒收土地出讓金，而不應該給予太多的延緩期。

　　增加土地供應與保證土地出讓金

　　“土地的閑置，是資源的一大浪費。尤其是商品住宅用地的閑置，則直接干擾了宏觀調控，影響了房屋供應量的穩定性。”黎文江說。

　　一方面是出現大量的閑置用地，另一方面，“廣州土地的后備資源不足，建設用地增量非常有限”。上述國土房管局人士對本報說。

　　本報從該局了解到，到2020年廣州市土地利用總體規劃的建設用地規模為1714平方公里，而2007年廣州市建設用地總規模已經達到1600.38平方公里。

　　這意味著，未來13年年均新增建設用地規模只有8.74平方公里。而從1996年到2007年這10年間，廣州年均增加建設用地49.2平方公里。分到地產項目上，數量更是有限。

　　黃韜對本報解釋，政府此舉主要在于催促用地單位加快開工，增加土地的市場供應，并間接平緩房價的上漲。同時也可以降低對政府土地出讓收入的影響。

　　“有些用地單位拍到地塊后，因之前懲罰成本低而不繳納出讓金，同時囤地等待升值；有些用地單位則以遠高于自身承載能力的成本競拍到地塊后，無法繳納足夠的出讓金。這些都會影響到地方的土地財政收入。”黃韜解釋，如今增強了查處力度，對用地單位是一個明顯的制約。

　　黃的解釋不無道理。去年備受關注的27塊閑置地王中，至少有5塊地欠繳土地出讓金，且尚未動工開發。

　　本報從廣州財政局了解到，2009年，廣州的土地出讓金收入為489億元，同比增長了301%。同期，廣州市財政收入為702.58億元，由此可以看出“土地財政”對當地的意義。“地方政府在公共領域很多方面的支持，都得靠它。”黎文江說。這也是地方政府加大土地出讓金征收力度的主要原因之一。

　　不過，黃韜說，“從廣州的這個辦法當中，看不到對政府相應執法部門的更具體的監督，可能會對執法效果產生一定的影響。”

　　黎文江建議，要增加相應的監管力度。如何清理閑置土地這一塊，“一直以來有政策，但監管力度不足，造成政策再好也發揮不了作用的局面，還是要加以警惕”。

    新浪聲明：此消息系轉載自新浪合作媒體，新浪網登載此文出于傳遞更多信息之目的，并不意味著贊同其觀點或證實其描述。文章內容僅供參考，不構成投資建議。投資者據此操作，風險自擔。