宋菁

　　廣東計劃年內啟動公共租賃住房計劃，首批試點將圈定珠三角地區。

　　深圳計劃在年內推出5萬套公共租賃住房，廣州計劃推出3000套經濟租賃住房，東莞等外來工集聚城市也有望成為試點，但還未見具體方案上報。

　　熟悉住房保障計劃人士透露，廣東公租房啟動資金主要來自市一級財政和銀行貸款，就2010年來說，“省里不設任務、不定目標，各地市自行規劃”。

　　廣州市住房保障辦公室副主任黃信敬2月22日表示，廣州市經濟租賃住房的管理辦法草案仍在制定中，年內將推出的3000套經租房仍會限定本地戶籍，盡量維持收支的基本平衡將是廣州探索經租房這一新的住房保障模式的一項原則。

　　180億保障房計劃過半

　　廣東省住建系統人士透露，根據剛剛匯總各地市保障房計劃，廣東省2010年計劃投入27.5億用于廉租房建設及維護，投入28億用于經濟適用房建設。

　　他同時披露，剛剛過去的2009年廣東的保障性住房的投入超出計劃，其中廉租房實際投入54.03億，高于年初計劃的44.16億，經濟適用房投入36.47億，高于30.6億的原定目標。

　　實際上，在2008年底，廣東省曾經擬定一項三年的保障性安居工程規劃，計劃在2009-2011年三年總計投入180億用于保障性住房建設。

　　“三年投入比例原本是4∶3∶3，”上述人士說，第一年的投入超出預期，預計后兩年投入都會較第一年明顯減少。

　　2月初廣東兩會上，全國人大代表、廣東中人集團建設有限公司監事會主席李永忠指出，《廣東省2010年一般預算草案》中列出的一項住房保障支出僅為6億元，而2010年廣東政府性基金預算中國有土地出讓金收入卻高達996億，他認為這不符合中央關于土地出讓金純收益10%用于廉租房建設的規定。

　　不過從廣東省住房和城鄉建設廳剛剛匯總的各地市計劃來看，廣東在保障性住房的投入遠遠不止6億。

　　上述住建系統人士說，廣東廉租房的建設資金來源主要是三個部分，一部分是按照國家規定，各地土地出讓金純收益的10%必須投入廉租房，第二部分來自公積金增值收益，第三部分是省市各級財政撥款，比如廣東省本級財政每年就將在保障性住房方面投入2億元。

　　廣州市財政局局長張杰明說，雖然2010年預算顯示有近千億土地出讓金收入，但是最后執行情況和年初預算可能會有不小差距。此外，近千億的土地出讓金中，根據地塊的不同，土地成本可能占據出讓金收入的3-6成不等。

　　公租房計劃擬啟動

　　在2009年初廣東省就曾提出過考慮建立政策性租房制度，不同于廉租房針對低收入群體，政策性租房針對的是中低收入的“夾心層”，也即是買不起經濟適用房，又不夠申請廉租房的標準。

　　這一初步想法來自于深圳經驗。

　　深圳早在2007年年底就開始效法香港公屋，建立公租房，在深圳市十一五住房規劃中，政府規劃的14萬套保障性住房中，有11.4萬套為公租房，占比遠遠高于經濟適用房。

　　有消息指，住建部的保障性住房的三年工作規劃中，上述概念將以“公共租賃住房”形式被正式寫入。

　　上述知情人士指出，今年廣東公租房僅僅處于啟動階段，除了深圳這一試點以外，廣州公租房想法也比較清晰，下一步還將明確其他試點城市，預計首批試點將集中在珠三角地區。

　　他稱，更清晰的公租房規劃還要等待國家的整體規劃出臺，廣東將據此確立具體方案。預計廣東公租房針對的群體將主要是中低收入的“夾心層”、剛參加工作的大學畢業生、廣東重點引進的各類人才、異地調動的公職人員以及拆遷需安置的過渡性群體等。

　　“租金肯定會比廉租房高，但比市場價低”，他透露，基本的想法是根據不同人群的收入水平，設置不同梯度的租金水平，比如市場價的30%、50%、70%。

　　他估計，廣東在公租房方面投入，應該不會占用三年住房保障計劃中180億的指標，“之前180億投入，主要針對廉租房和經濟適用房，并不涵蓋公租房這一新形態�！�

　　廣州樣本：20年才能回本

　　廣州市住房保障辦副主任黃信敬表示，廣州所提的經濟租賃房與公共租賃房、政策性租房基本是一個概念。

　　他透露，2010年廣州保障性住房的投入計劃為45億，高于去年底預計的30億。這45億中，廉租房與經濟適用房仍將大致維持6∶4的比例，“今年將推出的3000套經濟租賃房將算入經濟適用房的范疇。”

　　根據調研，廣州近8萬戶低收入困難家庭中，所謂的“夾心層”有2.6萬戶，黃信敬表示，首批3000套的經租房將針對這一群體，因此經租房的申請者必須是本地戶籍人口。至于剛畢業的大學生、重點引進的人才等群體，短期還難以納入考慮范疇。

　　土地來源一直是困擾廣東保障性住房的最大問題，黃信敬說，從2009年底的情況來看，廣州市可用于保障性住房的地塊還有6塊，總面積141公頃，“這個狀況只能說謹慎樂觀�！�

　　廣州正在進行“三舊改造”預計將為城市發展騰挪出相當數量的土地，不過這些土地中，究竟有多少能用作保障性住房建設還是未知。

　　值得注意的是，公共租賃住房這一新形式不同于廉租房有地市財政兜底，黃信敬說，廣州推行經租房的一項基本目標就是要實現收支基本平衡。

　　以首批3000套經租房的成本來看，按照每套60平方米的面積、每平方米4500元成本價估算，這3000套經租房的成本在8.1億元左右。

　　黃估計，一旦住戶的經濟條件好轉，有部分經租房醞釀在兩年左右轉而出售，這部分保障房實現收支平衡并無問題，如果住戶無力購買，長期租用，這部分經租房要實現收支平衡的時間就會相當長，即使部分地塊會有數額不菲的商用物業收入。

　　“具體要多長時間收回成本，我們還在具體測算，不同地塊、不同租金水平都會導致不同的測算結果。”他說。

　　2006年底，萬科集團劃撥4600萬元資金用于籌建萬匯樓，試驗如何解決中低收入群體的住房難題，該房租金參照廣州城中村的租金水平，一套小兩房每月租金大致在450元。

　　這一項目此前被認為是廣州唯一的經濟租賃房試點項目。黃信敬坦言，廣州正在制定的經濟租賃住房草案中，萬匯樓的經驗是一項重要參考指標。

　　合富輝煌集團首席分析師黎文江測算，萬匯樓實現收支平衡的周期是25年，這遠遠高于一般商品房銷售1-3年的回本周期，也高于發展商們商業地產項目平均12-15年的回本周期。“這也意味著，如果不考慮日后銷售，政府主導的公租房要做好20年以上才能回本的心理準備。”

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