北京“地王”被收回

　　陰雪

　　“因重要事項未公告，全天停牌�！�2月1日一早，上市公司大龍地產(600159.SH)就發了這樣一則公告。什么事項如此重要？同日北京市國土局官方網站發布的“取消大龍地產順義區后沙峪鎮天竺開發區22號住宅用地國有建設用地使用權出讓競得資格的公告”作了回答，同時國土局公告還稱，大龍地產已交納的2億元競買保證金將不予退還。

　　顯然，這次北京市國土局動作相當快——距1月22日該局公告宣布暫停大龍地產在北京土地市場土地出讓交易活動資格僅過去10天。這個昔日“地王”就被收回了。

　　2009年11月20日，名不見經傳的大龍地產以50.5億元高價拍下北京順義區后沙峪天竺22號地，這塊地也成為2009年北京土地市場總地價和平均樓面價的雙料“地王”。但此后不久就有人質疑大龍地產支付地價款的實力。大龍地產1月28日發布的年報稱，公司2009年實現營業收入17.48余億元，同比增長1174.08%；歸屬于上市公司股東的凈利潤3.3887億，同比增長1425.6%。截至報告期，公司總資產為30.06余億，貨幣資金為2.55億。

　　盡管業績增長迅猛，但從其年報不難看出，大龍地產這一順義區國資委組建的全民所有制企業，僅是地產界一個中小型企業。根據2009年銷售利潤計算，大龍地產至少需要奮斗15年才能支付50.5億元地價款。

　　業內人士分析，去年下半年萬科、綠地、北京城建等大型房企紛紛在同為遠郊區的北京房山拿地，通過激烈競爭把房山區樓面地價推高至4000元/平方米以上，甚至有些地塊樓面價超過6000元/平方米，而當時房山區普通商品房單價大都還在6000元。一家地產研究機構人士分析認為，順義可能也想效仿房山抬高地價的做法，但選擇的時機不太對，且一舉成為“地王”過于引人矚目。

　　實際上，北京遠郊區域地價紀錄的一再刷新，已經推高了周圍房價。北京中原三級市場研究部統計數據顯示，去年11月大龍地產拍得“地王”后的幾天，順義區的麗宮花園、東方太陽城等高端項目提價幅度甚至接近12%，獨棟別墅掛牌均價已達38000元/平方米左右，環比11月上半月上漲9.5%；疊拼別墅均價也由19500元/平方米上漲到了21800元/平方米左右，上漲幅度達12.5%。

　　恰恰是這些位于遠郊區的項目構成了樓市中最為脆弱和敏感的部分。由于過度透支預期，去年12月順義區樓市出現滯漲，該區域房價12月僅上漲2.8%，遠落后于北京全市均價上漲6%的幅度。

　　去年12月底至今，隨著宏觀調控政策不斷出臺，調控方向日漸明確，該區域樓市持續發生變化。據北京中原三級市場研究部的監測，截至1月25日，該區域成交量下跌90%，遠高于北京全市下跌幅度。房源掛牌量則出現明顯上漲，在“地王”周圍區域房源存量由12月份的2200套上漲到了目前的3000套，漲幅達36%。與此形成對比的是，購房需求下降了八成左右。

　　“高檔房集中的這一區域本來就缺少客戶，特別是北京市國土局公布暫停大龍地產在北京土地市場土地出讓交易活動資格的第二天，即1月23號以后，客戶量更是銳減。”中原地產三級市場研究部總監張大偉表示，房源猛增36%，客戶卻減少八成，地王“負效應”首現順義，“地王”的收回則將再次放大這一影響。

　　張大偉認為，大龍地產的退地將從源頭抑制樓市暴漲。最新數據顯示，與2009年12月土地市場的火爆相比，今年1月份土地成交冷清許多。據亞豪機構統計，1月北京僅有4宗住宅項目用地成交，成交面積56.6萬平方米。環比2009年12月份，住宅用地宗數下降69.2%，成交面積下降75.3%。

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