劉展超

　　與北京最高建筑——國貿三期一路之隔，有一宗已經“空閑”了幾年的地塊。未來幾年，這里又將豎起北京的地標性建筑，但現在它正被流言所困。

　　這便是位于北京中央商務區(CBD)核心地帶的中服地塊，北京國土部門1月29日正式將其推向市場。起拍價高達50億元、有望進入百億級地王序列、有內定嫌疑，這些特征，將使這宗地塊在北京的土地市場畫上重要一筆。

　　百億級地王

　　千呼萬喚始出來，用此來形容中服地塊再合適不過，如今它一出場就堪稱驚艷。

　　中服地塊規劃建筑面積32.7萬平方米，規劃用途為商業金融。掛牌起始價定格在50億元，以此測算起拍樓面價為1.52萬元/平方米。其掛牌競價時間為2月22日至3月8日。

　　中原地產華北區域總經理李文杰估計，相比2009年成交的地塊，中服地塊從面積及位置來說，樓面地價突破3萬元/平方米將成為必然。中服地塊的最終成交價將突破100億，甚至有望達到120億。

　　果真如此的話，這將是廣州亞運城地塊后，又一個百億級地王。

　　不過也有業內人士預計，由于符合條件(見下文)的競買人極為有限，因此最終有可能僅以略高于50億元底價的價格成交。

　　作為被業界寄予厚望的準地王，中服地塊之驚艷，首先在于剛正式露面便創下北京土地出讓市場多個第一，直接拉高了開發商的準入門檻：競價起始價50億元，為北京土地市場拍賣底價最高。

　　而在中服地塊之前，北京自去年到現在最高的地塊起拍價為20.5億元。即便以當前北京土地交易的常規溢價率計算，中服地塊最終成交價格超過百億也似乎沒有多少懸念。當然，作為CBD核心地帶的“絕版寶地”，這個價格本在業界預期之內。

　　此外，中服地塊的競買保證金也高達30億元，創下出讓地塊保證金的最高值。

　　但相比預期中的巨額拍價，更吸引市場關注的，是這塊準地王背后的“內定”傳言。

　　量身定做？

　　由于位置絕佳，中服地塊始終令多家開發商巨頭牽掛，去年業界就曾流傳“內定說”，隨后被輿論放大。但也有業內人士認為，“內定說”已經成為一個攪局的籌碼，試圖以此影響國土部門制定該地塊的出讓規則。

　　2009年只在北京拿下望京地塊的SOHO中國董事長潘石屹，此前曾多次表示對“中服地塊”有興趣，而在看到標書后，他似乎感覺這塊地離他們越來越遠了。

　　“剛剛看到中服地塊的標書時，我非常吃驚和不解。標書對招標人的資格做了嚴格限定，使得能夠符合掛牌條件的，全世界僅有一家公司，設定的條件只是為一家公司‘量身定做’。”潘石屹在其個人微博(http://t.sina.com.cn)中說。

　　出讓公告顯示，競買人須為金融機構與房地產開發企業組成的聯合體。其中，金融機構應為由銀監會、證監會和保監會等國家金融監管部門批準設立的具有法人資格的金融企業，且注冊資本不少于50億元，并在聯合體中絕對控股；房地產開發企業應具備房地產開發一級資質，且注冊資本不少于30億元。

　　在以往掛牌土地的出讓過程中，鮮見這種限制條件。能滿足這種要求的開發商，確屬少有。

　　昨日在“首屆地產中國論壇暨2009中國房地產年度紅榜”上，一位素來言辭激進的京城房地產大佬便對本報記者稱：這是政府在搗鬼，開發商拿地為什么還要找金融機構？

　　“說內定就要拿出證據來”

　　潘石屹并未點名他筆下的“一家公司”到底是哪家，但不少傳聞都指向了中服地塊的一級開發商——遠洋地產。

　　去年12月24日，中國人壽以58.19億元認購遠洋地產9.34億股新股，今年1月13日，中國人壽又向中國中化收購遠洋地產4.23億股舊股，收購后，前者占遠洋地產已發行股份的24.08%，成為遠洋地產的第一大股東。

　　中國人壽＋遠洋地產，這種形態似乎正好符合中服地塊的競拍要求。不過，按照出讓公告的要求，欲拿地必須與金融機構組成聯合體，并未表示有金融機構參股的房地產公司可以單獨參加，這意味著即便是遠洋地產也要聯合另一金融機構。

　　自2002年起，遠洋地產便開始進行中服地塊的一級開發工作，在此已經深耕7年之久。按照北京市的相關規定，進行土地一級開發可以獲得8%的純利。但在當前與不少房企依賴土地升值獲取超額利潤的做法相比，只做一級開發的利潤看起來誘惑要小得多。

　　此外，遠洋地產手頭不缺現金。遠洋地產總裁李明近日表示，自有資金加上銀行授信等，公司目前有400億可以動用的資金。

　　不過，對于內定遠洋的傳言，遠洋地產一位人士前日對記者笑言：“現在想問遠洋這個問題，需要預約。”

　　而主管北京土地供應的北京市國土局面對“內定說”時，則明確予以了否認。北京市國土局局長魏成林日前對本報表示，內定說沒有根據，之所以在出讓條件上作了約束，是為了符合CBD的功能規劃，不能都建成商品房一賣了之，到最后什么功能都沒有。

　　“雖然有聯合金融機構這個條件，但最終誰能拿到這塊地還是要看現場競價的結果，誰出的價高就給誰。”魏成林強調，中服地塊是公開出讓，“內定”是不可能的事情，誰說內定就要拿出證據來，不能亂說。

　　(本報記者陰雪對此文亦有貢獻)

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