編者按：上世紀90年代初，海南地產界曾有一個美麗的夢，可惜的是很快就醒了，結局是數以萬計投資者的深淵。近20年后的2010年，隨著海南國際旅游島的獲批，夢再次照進海南，全國各地的投資客蜂擁而至排隊買房，幾乎都是現金全款一次性結清，致使海南房價一天一個樣，在不到一個月時間內均價翻了一倍，在一周之內地價就翻了三倍。一切的表象比之前更具誘惑，只是目前還不能知道結局會怎樣。為此，《華夏時報》記者走進海南尋找答案。

　　本報記者 陳小瑛 海南報道

　　 時隔近20年，海南房地產第二波投資熱潮再次瘋狂涌動。

　　 以浙江、東北大軍為首，來自全國各地的投資客紛紛擁向海南，都想借助國際旅游島概念炒作地產升值套利。僅僅一張圖紙，或是打幾個樁的樓盤，房子就已賣空；更為瘋狂的是，幾乎所有的房子在銷售時，都是現金結算一次性付清。

　　 開發商用最短時間悉數收回投資資金，炒房的也是依靠“自有資金”投資買房。《華夏時報》記者近日在海南采訪發現，這看似無風險的“海南地產熱”背后，卻隱現諸多漏洞。

　　 1月27日，海南農信聯社信貸相關人士向《華夏時報》記者透露，開發商并未拿收回的現金償還銀行到期的貸款債務，而是又拿去開發、投資，且通過多個銀行來回倒騰資金。

　　 不僅如此，表面看是在用現金買房，屬于自有資金，實質上有相當一部分是買房者從外地銀行等渠道貸款、融資后轉移過來的資金，其中各個環節上的風險并不小。

　　 風險往往在看似安全的假象下滋生。問題是，誰會是最后一個接棒的投資客？

　　瘋狂炒作

　　 1月25日上午10點，在三亞最貴的樓盤鳳凰島上，涌動著來自浙江和東北的投資客，來提前認購春節后才開盤的三棟公寓大樓，起始價為8萬元/平米，并要求一次性付款，不接受按揭貸款。

　　 鳳凰島已售出的兩棟樓內部認購價最低為3.5萬元/平米，而在1月11日開盤當天，從6萬元/平米立刻飆升至7萬元/平米，700套房一天內被搶光。

　　 據記者了解，鳳凰島住宅、酒店、商業、游艇分別由4個浙江老板開發。建設5棟大樓的浙江國都控股有限公司董事長柴慧京透露，兩棟樓賣完的50億元現金，就把他在整個鳳凰島的投資資金全回籠了，剩下的三棟為純賺，等到春節再開盤賣高價。

　　 2009年12月31日公布海南將升格為國際旅游島后，再加上1月17日海南省政府暫停土地出讓，以三亞為龍頭的海南房地產一路瘋漲。明星章子怡代言的三亞鳳凰水城2009 年3月才賣6000多元/平米，但這兩個月飆升至2.7萬元/平米；海南東部文昌、瓊海、萬寧、陵水等市縣的房價也水漲船高，不到一個月，海南房價普遍漲幅在一倍以上；連深居海南內地的保亭黎族苗族自治縣2個月前還是3000多元，現在也漲到六七千元。

　　 但瘋漲的房價并未嚇倒外來者，記者在各處樓盤碰到的購房者來自全國各地，從東北、北京、山西到浙江、成都、深圳的投資客們都蜂擁而上來搶房，開發商和業主們便趁機捂盤惜售，一天漲一個價。

　　 溫州投資客李先生2009年下半年在三亞灣國際公館買了套220平米的房子，當時價格為3.3萬元/平米，現價已經漲到6萬元每平米，每天租金達1600元，他此次是專門來看鳳凰島和清水灣兩個樓盤，尋找剩下的投資機會。

　　 記者在三亞的北部天澤湖畔樓盤采訪時看到，從開盤的6000元/平米漲到了2.8萬元，現在每天放兩套出來吊買房者胃口。而從位于機場的山水國際項目到南部的時代海岸城，再到三亞灣沿岸，幾乎所有的樓盤全是無房可售，海景房起價均在3萬以上，而三亞城北、城東無山無海的新房，均在2萬以上。就連三亞市區的小產權房都賣到五六千元了。

　　 之前交定金購房的程序在這兒已不靈了。來自寧波的浙江合創律師事務所王瑰琦律師告訴記者，她是因為海南文昌、瓊海等地開發商收取定金后反悔不賣，替寧波投資客過來維權的。

　　 火熱之下，更多樓盤開始推遲開盤。如山水國際別墅和鳳凰島的房子早已達到預售條件，但都要等到春節時才開盤。

　　 二手房市場也跟著惜售。記者在丹洲小區一中介門店，見到一位來自北京的阿姨前來放租，一房一廳租金6000元，她原本打算賣房，但得知海南上升為國際旅游島后便決定不賣了，阿姨走時還甩了句“現在誰賣房誰是傻瓜”。

　　 售樓處和中介得出的統計顯示，在炒房客中，浙江人大約占了一半，東北三省的占到四分之一，其余來自成都、重慶、山東、山西等地區。

　　現金爆炒暗藏風險

　　 “必須一次性付清。”這是絕大部分開發商為了盡快回收資金，給出的限定條件。

　　 海南明正房地產評估公司總經理聶永紅對記者說，鳳凰路林茵河畔2007年10月開盤時，500套房子中只有26個人是按揭貸款。鳳凰島當天回收的50億現金都是一次性付款，2009年上半年他們公司給鳳凰島做的評估價是3萬元/平米，結果半年多就漲了兩三倍，所以銀行也不給按揭貸款。

　　 上述信貸相關人士告訴記者，外地人來海南買房，大多是一次性付款，在海南貸款的比例較少，因為所售樓盤必須是五證齊全，銀行才會放個人按揭貸款，但很多樓盤沒有達到預售條件便開始出售。

　　 但一次性付款，哪來這么多資金？

　　 上述溫州投資客李先生告訴記者，信息、人脈、資金是溫州人投資成功的三大法寶，不懂的人只要出資就可以跟著賺錢。

　　 一位十年前親眼見證過浙江商會開會的人士告訴記者，浙江人投資一般是由三五個人牽頭，看中項目后，便召集會員開會，那時候一天就能融資3億，然后一起買房，有的出資人是直接按月收取10%的投資收益，民間集資是浙江資金來源的重要渠道。

　　 但實際上，該人士說，并非全部是購房者的自有資金，他們從外地銀行貸款出來，再拿到海南買房，購買群體多的東北區域銀行存款近期直線下降，而貸款在不斷增加。

　　 乍一看，如果房價下跌，這風險全部轉嫁給了個人，開發商、銀行、政府都不相關，但實際上，銀行人士和專家都表示，投資炒作的資金越是現金，潛在的風險就越大。

　　 因為開發商并未將回收的銷售款用于償還已經到期的銀行負債，而是又去買地、投資。據上述信貸相關人士透露，海南最大地主海航置業在海南擁有150平方公里土地，在全國10個城市都是大肆圈地，已經把銀行和政府都給“綁架”了。

　　 “我們已經貸款10個億給海航置業，也知道風險，但沒辦法不貸，如果不貸，那前期的貸款也別想拿回來。”據該人士透露，海航置業大多是采取集團和子公司之間相互擔保的方式貸款，用股權質押，而還款方式卻是通過各個銀行之間的借款來回倒騰。

　　 據了解，海南2009年存款為3000億，貸款2000億，這個數字每年大約以30%的速度在增長，貸款中絕大部分是對開發商的貸款，個貸資金非常少。

　　 “囤地多長期來看是沒問題，就怕資金鏈斷裂。而類似海航置業這樣的開發商不在少數。” 上述銀行人士表示，泡沫一旦開始破裂就沒成交量，開發商過度投資必然被套，如果貨幣政策再縮緊，開發商資金鏈一斷，海南爛尾樓就會再次出現。

　　誰是最后的接盤者？

　　 在這個瘋狂炒作的海島上，投資客們都在做著成為贏家的夢，一場激烈的接力賽不停傳遞，每一個投資客都認為自己不是最后接棒的那一個。

　　 據丹洲小區開店三年的中介卓亞地產置業顧問彭晶晶告訴記者，該片區二十多個樓盤屬2005年后的老社區，但即使是在最旺的旅游季節冬季，入住率也不到30%，夏天基本都是空著；而入住的人中，還有1/3是業主。

　　 溫州專職投資客李先生投資還算保守，他給記者算了一筆賬，鳳凰島一套68平米的房子至少得550萬，2012年8月才能交房入住，中間3年房價如果不漲3萬一平米，就不能保本，550萬存銀行，三年利息都夠每年來住五星級酒店了。

　　 記者走訪時發現，海南配套設施并不健全，要建設為成熟的國際旅游島，還需多年，走遍三亞的旅游景點，基本都是國內游客。記者從市區鳳凰島打車前往位于陵水鎮的清水灣，大約52公里，50分鐘總共150元，清水灣周圍仍是耕地，沒有幾戶居民。

　　 李先生一個朋友在清水灣以1.7萬每平米的價格買了10套房，決定現在放盤一半。在沒有形成真正的需求之前，李先生他們也在擔心，投資客轉手來轉手去，最后誰來接盤？

　　 開發商們也需要有人接盤炒作，在海南省政府暫停土地出讓后，海南土地價格也是一路狂飆，海口一位恒大的拿地人士說，他們在1月28日前一周時詢問土地價格才30萬一畝，一周后便要100萬一畝了。

　　 “海南旅游島只是政府與一級、二級開發商的合謀共贏，加上媒體的聯手炒作而已，圈地飆升價格后轉手，國際市場如果起不來，只能是制造新的一場更大的泡沫。”著名國際商務策劃師崔元星告訴記者，2003年提出國際旅游島規劃，2006年開始炒作，在珠三角、長三角、環渤海的房地產都熱起來后，又輪到了海南。

　　 會不會重演上世紀90年代那場泡沫破滅？

　　 崔元星認為，如果有那么一天，可能會比那一場更嚴重，因為資金量更大，更多的土地實際控制權已在大的開發商手里，他們需要借勢炒作賣房子，有一部分是第一次泡沫還沒有顯現出來的。

　　 如華潤集團守住石梅灣10平方公里近20年，中信泰富神州半島29.8平方公里是2006年才啟動的，包括魯能、中信泰富、中信國安、華潤、富力、長江實業、海航置業、駿豪集團等等在海南的土地，約為300平方公里以上。

　　 “今年去的開發商都是跟風的二級小開發商而已，他們拿土地成本較高，最后接棒的就從這些小開發商中產生。”崔元星說，一場海南熱爆發起來，總是先外熱，外面的熱錢涌進海南，再內熱，國內的投資客再跟著炒后被套。

　　特寫

　　海南最后一個爛尾樓

　　陳小瑛/文

　　 幸福來得快，去得也快，上世紀90年代的樓市過山車，讓海南房地產一直久病不愈，而且這一拖，就是17年。

　　 時來運轉，2009年末，借助海南國際旅游島的東風，海南再次瘋狂，連最后一個爛尾樓也復活了。

　　17年艱難復活

　　 坐在三亞灣海灘上曬著太陽，隔著椰夢長廊往北看，沿線海景房與海灘風景都給人煥然一新的感覺。放眼望去，相距150米的海岸線外，早已分辨不出哪個是三亞最后一個爛尾樓。

　　 擎天半島的復活可謂一波三折。它的第一個主人是海南機場臺亞實業有限公司，項目原名三亞臺亞國際航空廣場，屬商業綜合用地，由一幢31層主樓和一幢11層附樓組成，總建筑面積為49246.4平方米，是三亞最高的標志性建筑物。

　　 從一開始就注定玩不下去的游戲，在1993年6月國家宏觀調控政策點燃導火索之后，海南房地產走向終結。一夜之間，所有開發商的資金鏈全都面臨斷裂。

　　 覆巢之下，焉有完卵，依靠銀行貸款的臺亞實業資金鏈撐不住了，至1996年，該項目被迫停工，曾經的輝煌瞬間成了歷史。

　　 2002年，三亞市政府公開拍賣該廣場，先后遭遇兩次流拍。最終，廣東聯華國際有限公司以3730萬元拍下，成為該廣場的新主人。土地性質也變更為70年住宅用地，扣除原來停建期間的土地占用年限，實際只剩57年的土地使用權，2006年1月，廣場改名為“擎天半島”。

　　 聯華國際接手后，絞盡腦汁，將原來的物業結構重新設計，改造為現在的國際濱海高層公寓和連為一體的五星級酒店。改造后達32層，共有468套房子，6層以下是為公寓配套的豪華會所，6層以上為豪華公寓，主力戶型每套設計為128-200平米左右，2008年10月均價為14000元/平米的毛坯房，當時五證已齊全。

　　 因迷信風水的人傳言，該樓盤風水較差，爛尾樓時期被很多人當做吸毒場所，所以銷售還是不理想。此后，聯華國際又將其分割成40-80平米的中小戶型，雖然價格不貴，但還是沒有多少人買賬。

　　 直到整個市場全面復蘇，擎天半島搭上了順風車，據售樓小姐透露，11層高的附樓和主樓20層以下的已經全部售完，目前只剩下80多套。

　　歷史總被遺忘

　　 原本以為爛尾樓價格應該低于市場價才對，但記者以購房者身份前往擎天半島售樓處時，卻吃了一驚，能看見海景的房子一平米居然賣到5.1萬元，而最差的位置也要2.5萬元，均價為3.9萬元，而2009年3月才賣1萬塊。

　　 與擎天半島相鄰的海景房，均價均在3萬以上，但銷售顯然要比擎天半島火爆。引用外界開發商的話說是“好了傷疤忘了痛”，一見形勢好，就想賣高價。

　　 與擎天半島一樣的開發商不在少數，經歷過海南泡沫卻沒長記性。

　　 時光倒回到18年前，1992年，全國各地大大小小開發商云集海南，先圈地，后貸款，那時開發商們都天真地以為，只要有地皮，就不愁沒有資金，只要蓋房子，就不愁賣不出去。

　　 地價以前所未有的速度暴漲，最高曾創下了一畝地381萬元的天價，隨之而來的是期房買賣陡然走俏，最高每平米12000元的房子也被搶購一空，許多地產商一時間賺得缽滿盆溢。

　　 但小甜頭后便是大痛苦，泡沫破滅后海南地產哀鴻遍野，爛尾樓總數達到603棟，其中海口市179宗，三亞有120宗，面積達1631萬平方米，至2006年底，海南好不容易才處置了80%的半拉子工程。

　　 在經歷十多年的處置后，市場慢慢復蘇，從2004年開始，大批開發商再次進駐海南，有錢的投資商再次南下，有關系有門道的人，通過改變功能和定位收購爛尾樓又重新開發，更多的大開發商是通過一級土地開發，以低廉的成本來圈地。

　　 轉眼間，在海南595公里的海岸線上，大大小小的地產商們已經屯兵布陣，開始制造新一輪房地產泡沫，此時開發商們已經完全忘記了歷史的痛苦，沉迷在漲價賺暴利的快樂中。

　　海南官方：樓市無泡沫政府不調控

　　本報記者 陳小瑛 海南報道

　　 “海南樓市無泡沫！”1月27日，海南省多位國土、住建等部門官員接受《華夏時報》記者采訪時一致認為，海南房價不高，只是之前價值一直被低估，目前的價位由市場自身決定，十分合理。

　　 著名國際商務策劃師崔元星認為，政府在旅游旺季宣布國際旅游島規劃背后有深意，而“兩個暫停”，更是地價房價一路攀升的推手。

　　政策誤導？

　　 就在房價日日暴漲的時候，1月17日，海南政府又宣布，為了防止熱錢涌入搶地，在國際旅游島規劃審批之前，暫停土地出讓，預計到3月底可以申報批準。

　　 但最后造成的事實是，“兩個暫停”誤導了消費者，形成恐慌心理，加劇了地價和房價的暴漲幅度。

　　 崔元星認為，一級土地停止出讓，但是二級市場上仍可以倒賣土地。表面上說是為了防止炒地、防止泡沫，但歸根到底還是為了政府自己炒地，等海南旅游規劃被批后，土地價值更高，政府可以獲得更大的土地收益。

　　 三亞市住建局局長李洪海告訴《華夏時報》記者，兩個暫停的意圖是想暫時擠掉泡沫，等規劃報批后，更好地利用土地資源。“大財團進來的很多，黨委的決策是正確的，把房價上漲歸罪于‘兩個暫停’不公平。目前市場上有兩三萬套房子，怎么會供不應求？”

　　 “海南房地產市場混亂，政府很少監管，房價高對政府來說是有益無害。”崔元星對記者說。

　　 李洪海說，炒地和炒房都是市場行為，現在也在做調查，也在想辦法制定措施抑制房價，但是效果有多大就不知道了，政府只是做該做的，沒效果也沒辦法。

　　 海口市國土資源局局長林明勇對本報記者表示，海口現在出讓的土地價格為300萬元/畝，相對其他城市的價格算低了，這幾年平均保持在100公頃，不過也要根據市場來決定供給的土地量。

　　“無泡沫，不需調控”

　　 “投資客都是自有資金買房，哪來的泡沫？”李洪海認為三亞房價很合理，甚至是被低估了。

　　 李洪海說：“三亞的房貸很少，個貸只占銀行幾個百分點，開發商和購房者自有資金很充足，銀行都愁錢貸不出去。三亞可利用的土地資源越來越少，房價要跌不太可能，只會上漲。”

　　 林明勇也對記者表示，這波投資熱潮在意料之中，海南目前的價格不高，是因以前海南的本來價值沒顯示出來，價值被低估了，現在是回到正常。

　　 “就是因為房價低了，才有全國各地的人來海南，但是海南的環境容量有限，人太多，那也不行，價格高就是要有能力的人才買得起。”林明勇對記者說。

　　 李洪海認為，與1992年那場泡沫完全不可比。“1992年三亞什么配套設施都沒有，也不被人所認知，老百姓都很窮，不懂得要享受，現在有錢就來買房度假了。”

　　 林明勇也認為，1992年開發商都是從銀行按揭貸款，或者公司內部人籌錢，但現在開發商財務結構都不錯。買房的人也有錢，都是自有資金，而且現在海南的房地產有產業支撐，海南具有不可復制的資源優勢。

　　 “現在不是怕投資過多，而是擔心投資跟不上實際的需求，以后每年土地供應量都會有一個幅度的上漲。”林明勇說。

　　 海南省委宣傳部某負責人也對記者表示，海南房價不存在泡沫。1月27日下午，記者趕往海南省委時，他們正在召開地方“兩會”，一位新華社記者與會時得到的消息是，領導層已達成一致看法，不調控房價，由市場自身調節。

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