物業稅開征離我們有多遠

　　全國開征仍無時間表；北京“兩會”上，有政協委員稱北京商用房產物業稅開征已可行

　　出于對連續飆升房價的憂慮，輿論和公眾寄望于“物業稅”的出臺。近日，一則“物業稅空轉將在全國推行”的傳聞，再次引發物業稅話題的熱議。

　　近日北京“兩會”上，有政協委員建議，北京商用房產物業稅開征的條件已具備，物業稅征收應分步實施，首先從商用房產開始。

　　這個新稅種能否真的抑制房價？如果新稅種開征，是否會加劇消費者的稅收負擔？當前學者大多呼吁物業稅盡快出臺，但物業稅空轉了6年之后為什么沒能落實？如果在全國推行空轉后，物業稅離我們還有多遠？

　　稅務專業人士認為，物業稅開征需分三步走

　　第1步：商用房產開征

　　第2步：別墅豪宅開征

　　第3步：普通住宅開征

　　房地產業內人士認為，物業稅若開征會產生四大影響

　　1 樓市投機可能會被抑制

　　2 減少財政對“賣地”依賴

　　3 地產商開發成本或降低

　　4 致“房價下跌”心理預期

　　物業稅能調控房價？

　　中國社科院財貿所稅收研究室副主任張斌認為，調控房價并不是征收物業稅最主要的目的，物業稅最核心的作用是調節收入分配

　　為什么要征物業稅？不少消費者都持有一個共同的觀點，即持續飆升的房價讓人望洋興嘆，而物業稅的出臺將能抑制持續上漲的房價。

　　物業稅其實質是一種財產稅，是對不動產保有環節的稅收。也就是說，納稅人持有、擁有財產才會繳稅。房屋是不動產的具體內容，按照要求，其所有者每年都要繳納一定稅款，而應繳納的稅值會隨著不動產市場價值的升高而提高。

　　當前，世界上大多數成熟的市場經濟國家，都對房地產征收物業稅，而名稱則不相同，如“財產稅”、“不動產稅”等。

　　國家稅務總局稅收科研所一負責人解釋說，簡單地說，如果征收物業稅，那么意味著房主在持有該房屋時的成本增加。為什么金融危機爆發時，美國曾有1美元別墅沒人要？償還貸款是一方面原因，另外重要的一點就是物業稅負———持有成本高。

　　我國近幾年房地產調控過程中，曾頻頻使用營業稅、契稅、土地增值稅、個調稅等工具，其中多數屬于交易環節的稅種，保有環節僅有面向商業地產的房產稅和城鎮土地使用稅。因此，持有環節稅負極低，投資投機者更愿意持有房產，坐等房價上漲。

　　中國社科院財貿所稅收研究室副主任張斌說，近年來由于房價持續上漲，引發各界對物業稅的關注，征收物業稅將提高房屋的持有成本，因而會影響抑制購房需求、投機需求，因此一旦出臺會對供求關系改變很大。

　　財政部財政科學研究所所長賈康上周在一論壇上表示，要想實現中國房地產業的健康發展，需要減少資產價格和不動產價格上的劇烈波動，應當考慮“釜底抽薪”的措施，在不動產保有調節上加大稅收力度。

　　“但調控房價并不是征收物業稅最主要的目的。”張斌說，物業稅最核心的作用，實際上是調節收入分配。他解釋說，當前居民收入分配差距比較大，其財富形式主要表現為流量和存量兩個層面，收入體現為財富的流量，固化下來形成存量。在流量環節我國主要以個人所得稅的形式進行調控，如果收入分配差距過大，從流量環節固化到存量，收入分配差距就會更大，因此需要對其存量征收財產稅。財富存量主要表現為不動產，因此應征收物業稅這個稅種，結束財產保有層面的無稅狀態，在收入和財產兩個層面調節收入分配差距就顯得尤為必要。

　　調分配為主因，控房價為輔因，物業稅還有一個重要作用，就是完善地方稅種的主體稅種。從國外經驗來看，物業稅作為地方稅種。其設置是為了彌補地方公共財政的不足，然后依此缺額來確定物業稅年度收入以及物業稅的稅率。

　　張斌說，開征物業稅可以完善地方財政收入體系，收入穩定的主體稅種，從而減少對土地財政的依賴。尤其應該讓物業稅的征收主體為基層的市縣級，用于當地的福利事業或者公共基礎設施的改造。

　　空轉6年條件仍不具備？

　　有學者認為短期開征物業稅，條件還不具備。張斌稱，物業稅配套工作很大，相關信息要組成一個完備的數據庫，才能為后續工作提供依據

　　近日，有媒體報道“物業稅空轉今年將在全國推行”，但隨后國家稅務總局和財政部均稱未發布該消息。

　　物業稅“空轉”，是指虛擬意義上的資金循環，雖然沒有實際征稅，但一切步驟和真實收稅流程相同，由財政部門、房產部門以及土地管理部門共同參與，統計物業的數量，并進行評估和稅收統計。

　　2003年10月，十六屆三中全會通過的市場經濟體制的相關決議稱，“實施城鎮建設稅費改革，條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅，相應取消有關收費。”隨后，物業稅問題一直倍受關注。

　　從2003年開始，財政部和國家稅務總局就分3批在北京、遼寧、江蘇、深圳、重慶、寧夏、福建、安徽、河南、大連等10個省區市和計劃單列市的32個縣、市、區開展了房地產模擬評稅試點工作。

　　如果空轉將在全國推行，則物業稅的進程將再進一步，有學者甚至預計，率先實行空轉試點的北京、深圳，有望在今年“實轉”起來。但截至記者發稿，稅務總局沒有明確表態。

　　有學者認為當前征稅條件還不具備。上述國家稅務總局稅收科研所負責人表示，最終物業稅肯定是要實行調控作用的，但是短期內不可能，條件還不具備。

　　北京師范大學管理學院教授、房地產研究中心主任董藩，在14日一論壇上表示，“在中國征物業稅，前途是光明的，道路是沒有的。”他認為物業稅涉及到財產權的問題，開征物業稅的基本條件，首先就是土地確權。

　　張斌稱，物業稅的配套工作很大，首先要掌握地區房產所有者的信息，明確向誰征稅的問題，物業稅是一個征管成本比較高的稅種，需要對房產的價值進行具體的評估，這些信息要組成一個完備的數據庫，才能為后續工作提供依據。其次要核定評稅價值和稅率等。

　　北京商用房產可開征？

　　今年北京“兩會”上，市政協委員王紀平、劉桓表達了類似觀點，物業稅征收應分步實施，首先從商用房產開始

　　盡管前期工作繁瑣，但是率先實行試點的北京，曾在2008年向國家稅務總局提出申請希望落實物業稅。

　　北京市政協委員、時任地稅局局長王紀平，曾在2008年北京“兩會”上透露，北京市已率先向國家稅務總局提交了物業稅“空轉實”的申請，最快當年6月份北京將開征物業稅。申請“空轉實”主要出于三個原因：一是完善目前稅制，其次是開辟新的地方稅源，優化稅收結構，此外是增強稅收參與房地產宏觀調控的功能，以區別性物業稅來調節購房需求。

　　但是該“空轉實”的申請最后不了了之。當年，有國家稅務總局有關部門負責人稱，客觀環境所致，2008年物業稅不會開征，開征的大概時間在2010-2015年間。

　　“主要是上邊沒有立法，沒有配套的法律法規。”王紀平14日表示，試點城市從空轉到實轉，也不是不可以，因為物業稅征收屬于地方財政，但是在沒有法律法規框架下就沒有辦法定下來。他說，申請實轉中最復雜最受爭議的，就是居民住宅這一塊到底要不要征收，因為事業單位、企業這些原來也交了稅，但是對于居民原來并沒有，是否應開征新稅種爭議很大。

　　24日，王紀平在今年的北京“兩會”上接受媒體采訪時說，物業稅在京6年“空轉”，范圍僅限于商用物業而非住宅，無論從哪方面看，北京的住宅暫時都不具備征收物業稅的條件。物業稅可從目前各種條件基本成熟的商用物業開始征收，按“商用物業-豪宅-普通住宅”的步驟實現全面覆蓋。

　　此前一天，北京市政協委員、中央財經大學稅務學院副院長劉桓也表達了類似觀點，他認為北京商用房產物業稅開征的條件已經具備，物業稅征收應分步實施，首先從商用房產開始。

　　開征后利益如何平衡？

　　土地出讓金是否應劃入物業稅引發爭議，土地出讓金是地方政府一大財源，如果劃到物業稅繳納，難免觸動地方利益

　　“對于究竟什么時候空轉能落實，今年能不能推出，要看是什么內容的物業稅。”張斌說，現在對于物業稅方案各界觀點不一，因此無法判斷出臺的時間。

　　綜合當前各界爭論內容，焦點有三：首先就是居民住宅要不要現在就征物業稅的問題。這也正是王紀平所提到的“空轉實”未果最受爭議的問題。

　　如果對居民住房開征，那么必將導致居民個人稅負上升。

　　當前業界討論的一個最簡單的方案是，歸并已經征繳的房產稅和城鎮土地使用稅，或可考慮土地增值稅合一為物業稅，主要針對城市商業地產征收物業稅。這樣居民住房就被排除在外。

　　“一步到位是很難的，很有可能分步走。”張斌表示，首先從商業地產開始，在原來的基礎上進行改革，隨后逐步推向居民住房，這樣影響波及的范圍沒有那么大，阻力較小。日后推及到居民住宅，將要考慮是否要設免征額的問題，不同地區免征額是否一致，對房屋類型的不同如何征繳，稅率是否中央統一設定都需要進行明晰。

　　三大焦點另一受到爭議的問題是，作為地方財政來源的土地出讓金，是否應劃入物業稅。當前業界對物業稅抑制房價的預期，一是控制投機成本，二是降低初始房價成本。目前開發商繳付的土地出讓金，是向政府一次性繳清70年的土地使用租金，開發商把這部分費用“轉嫁”到購房者身上。

　　開發商稱，土地出讓金約為總開發成本的30%到40%。如果出臺物業稅，將之前包括土地出讓金在內的土地和房產交易過程中繁多的稅費，全部組合成一種稅，拆分為每年對業主征收。這樣一來，由于開發成本大幅下調，房價可能會隨之走低。

　　當前，土地出讓金是地方政府的一大財源。如果劃到物業稅繳納，難免觸動地方利益。因此這也是物業稅難以出臺的重要原因。如果土地出讓金不劃入物業稅，只把現行的房產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅以及各種收費合并成為物業稅，那么房屋成本中最高的部分———土地出讓金仍一次性轉嫁給消費者，降低房價的愿望就會落空。

　　如果土地出讓金劃入或分比例劃入物業稅體系，那么就會產生如何與現行稅費制度銜接的問題。物業稅每年一征，原來已承擔高額費用的買房者，就面臨著重復計征，會造成新的不公平。

　　上述三個爭論焦點，共同決定究竟出臺一個什么樣的物業稅方案才更合理。不少學者認定，物業稅的出臺道路不會平坦。

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