海淀、崇文、宣武三區 二手房交易個稅收緊 

　　稅費大幅增加  二手房營業稅 變相全額征收

　　本報訊(記者 張媛)本市樓市調控信號再次趨緊。昨天，海淀區地稅局發出通知，未滿5年的普通住房和已滿5年的非普通住房買賣時，要想享受個人所得稅按總額1%繳納的優惠，營業稅就必須按全額繳納。

　　據業內人士計算，此政策實施后，所涉及的二手房交易個稅和營業稅總額，按全額繳納反而低于按差額繳納。這意味著，營業稅差額征收的優惠被變相取消，所有涉及營業稅的二手房都將全額繳納營業稅，二手房的交易稅費將大幅增加。

　　而記者了解到，除了海淀區之外，崇文區、宣武區也發出了類似的通知。目前，這三個區二手房交易量約占全市25%-30%。業內人士認為，該政策將很快涉及全市。

　　個稅收緊實為營業稅大幅增加

　　2009年底，財政部、國稅總局宣布，從2010年開始，未滿5年的普通住宅和已滿5年的非普通住宅交易時需繳納成交價與當時買進價差額的5.5%作為營業稅。此規定出臺后，業內一致認為，政府調控信號非常溫和。

　　而按照海淀地稅局對交易稅費征收政策進行的調整，即日起，二手房交易時，繳稅時必須提供原始購房發票，在營業稅按照差額繳納的情況下，個人所得稅也需同樣按照差額的20%進行繳納。如無法提供原始購房發票的，所有稅費均需按照全額進行繳納。

　　據了解，二手房交易中，房主須按照成交價與買進價的差額繳納20%的個人所得稅，而如果房主不能提供原始購房發票，則按照成交價的1%來征收。而在實際繳納過程中，由于成交價1%的稅費要比差額的20%少很多，所以房主都愿意選擇1%來繳納。但這筆費用一直都是轉嫁給買方。

　　案例分析

　　稅費增加幾萬到幾十萬

　　以一套海淀區光大花園的125平方米二手房為例，成交價格為320萬，房齡已滿5年，購房時價格為150萬。

　　房源屬于三環外，按規定納稅價高于210萬將按照非普通住宅計稅，那么，在1月22日之前，其營業稅可以按照差額征收5.5%，個稅按照最優惠的1%來征收，契稅按照3%來征收，總稅款為22.15萬。

　　388; 而現在，如果營業稅和個稅全部是差額征收的話，總稅款達到了52.95萬，如果選擇全額征收的話，稅款則為30.4萬。

　　可見，無論買家選擇哪種稅費方式，總稅款都將增加幾萬到幾十萬。而選擇全額征收與差額征收相比，總稅款明顯減少。

　　■光大花園的125平方米二手房，成交價格為320萬，原購買價150萬

　　2010年1月22日以前

　　2010年1月22日以后同選差額

　　2010年1月22日以后同選全額

　　稅種 稅率 稅值 合計

　　營業稅 差額5.5% 9.35萬 22.15萬

　　個稅 成交價1% 3.2萬

　　契稅ef1成交價3% 9.6萬

　　營業稅 差額5.5% 9.35萬 52.95萬

　　個稅 差額20% 34萬

　　契稅 成交價3% 9.6萬

　　營業稅 全額5.5% 17.6萬 30.4萬

　　個稅 全額1% 3.2萬

　　契稅 成交價3% 9.6萬

　　市場影響

　　二手房交易將受重挫

　　北京中原三級市場研究部總監張大偉認為，該政策影響非常大，涉及營業稅的二手房交易將受重挫，并出現明顯的買賣雙方協議稅費的情況，房價短期再漲的可能很小。

　　同時，高檔二手房的市場需求將轉移到商品房市場。

　　據統計，進入2010年的1月，截至20日，北京存量豪宅(300萬以上)的交易量較2009年12月同期下滑40.3%，是自2009年下半年交易量逐月上漲以來的首次下滑。政策的改變將使得這一下降幅度繼續加大。

　　此外，由于不受政策影響，5年到10年的二手房反而會集中比較多的需求，成交量也會明顯上升，部分區域價格甚至還會繼續上漲。

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