可能采取分級制 對不同業主影響有別

　　商報記者蔣志洲

　　近日，商報記者從某股份制商業銀行上海分行地產部工作人員處得知，日前其所在總行在年度工作會議中透露，物業稅將在今年一季度落地。此前，曾有媒體報道稱國稅總局權威人士透露，今年稅務部門將在全國范圍內開展房地產模擬評稅，物業稅“空轉”工作在試點6年多之后，將推廣至全國……前述傳聞似乎印證了一直為公眾所關注的物業稅開征已進入倒計時。

　　預測

　　可能采取分級制開征

　　房價，一直是市場上最熱的話題。一部描寫現代房奴的《蝸居》紅遍大江南北，雖然存在一定的藝術夸張，但也體現了房子、房價對百姓的影響已經到了何種地步。所以，傳說中可能會遏制房價的物業稅，從6年前開始“空轉”起，就從來沒有淡出公眾的視線。

　　物業稅，又稱財產稅或地產稅，主要是針對土地、房屋等不動產，要求其承租人或所有者每年都要繳納一定稅款，而應繳納的稅值會隨著不動產市場價值的升高而提高。就商報記者目前了解的情況來看，我國物業稅的一些具體細節仍是霧里看花，但在遵從大方向的原則上，代表不同利益取向的各路專家、市場分析人士以及購房人士都有自己的預計和期望。

　　從物業稅“露頭”開始，就有專家在分析了發達國家的做法后，預測了我國物業稅可能采取的措施。例如：有的發達國家類似的稅種按房屋面積劃分等級，面積大的征稅、征重稅，面積小的減稅或免稅；有的按房屋價值劃分等級，對價值高的征稅、征重稅，對價值低的減稅或免稅；有的按房屋套數分類，對兩套或兩套以上的住房征稅、征重稅，對單套住房減稅或免稅。有的按房屋用途分類，個人住房用于經營的，稅負較重，個人住房用于自住的，稅負較輕；還有的對住房所有者按勞動能力分類，對老人、喪失勞動能力的人以及殘疾人居住用房實行稅收減免。

　　目前，大部分業內人士預測我國的物業稅很有可能綜合國外做法采取分級制。簡單來說，分級標準為：最普通的業主，即只擁有一套自住房的業主，并且這套物業的面積小于一定標準，將會免于收取物業稅；業主只擁有一套物業，但面積大于一定標準(普遍預測此標準可能為144平方米)，將按一定比例收取物業稅；擁有兩套和兩套以上物業的，將全額征收物業稅。總結一句話就是，基本自住者不征稅，超出居住標準才課稅。

　　對購房投機構成威脅

　　當前，在我國房地產市場上，調控手段主要集中在交易環節，而持有環節費用非常之低，因此，居民保有住房的意愿增強，限制了存量房地產的正常流轉，更加劇了住房供應矛盾。物業稅一旦出臺，將使物業持有環節的費用大大增加，從而降低居民持有物業的意愿，加大存量物業進入市場的數量，從而緩解供求壓力。有學者分析稱，開征物業稅不僅有利于打擊房地產投機、穩定房價，而且有助于改善地方稅收結構、推動城市可持續發展。對于投機者來說，開征物業稅將是信心和預期的雙重打擊，通過提高房地產的保有成本，加大了“囤積”房地產的風險，可以達到抑制房地產投機的目的。

　　但是，也有市場人士表示，物業稅并不能保證長期抑制投資性購房需求。隨著城市化進程加快，越來越多的人涌向城市，剛性需求只會增加，而在當前的房價面前，許多真正有需求的購房者被擋在門外，居民需求住房的意愿一再被壓抑。到最后，也只能接受高房價。因需求大于供給，投資性購房者可以將物業稅的負擔完全轉嫁給購房者。此外，手握多套物業的業主，在出租的時候也可以將物業稅轉嫁給求租者，實際壓力通過層層轉手，最后卻由房產市場上最終消費者承擔。

　　影響

　　對不同人群影響有別

　　高收入人群：購房欲望減弱

　　目前，絕大部分高檔房產由高收入人群購買，他們中的大多數家庭在各大中城市購買了數套或幾十套房產，如果征收物業稅，那么他們的家庭每月將付出幾萬甚至幾十萬元的物業稅，額外增加的成本會影響其購房欲望。

　　短線炒房者：或遭重創

　　開征物業稅后，對房地產企業可能產生的影響主要體現在物業稅對房價走勢的影響。因為目前炒房者和房地產商空置房很多，加上稅收，他們要急于出讓或出售一部分房屋，這樣將會導致短期內房價出現大幅下跌，會迫使一部分人放棄惡意炒房，使房價逐步回歸理性。

　　保有多房者：負擔增重

　　物業稅要求承租人或所有者每年繳納稅款，應繳納的稅值會隨著不動產市場價值的升高而提高。因此，多套物業擁有者在物業稅開征后要面臨繳納多套住房的稅，收入與支出的比例由此將增大，負擔也隨之加重。

　　有房出租者：調高房租

　　對租房人來說，物業稅的征收可能會讓房東調高租金。有分析認為，房東會根據物業稅稅率情況，轉嫁到租客身上，即調整租金的上漲幅度。

　　購房自住者：影響不大

　　普通購房者可能是物業稅開征的相對較大受惠者。由于以投資為主的炒房客受到限制，樓市泡沫產生的可能性小了很多，也讓樓價更加合理，更能滿足多數購房者的需求。對擁有自住房產的業主來說，第一套住宅很可能免征物業稅，因為其推出的目的本身就含有拉平社會收入水平，普通的自住型業主受影響不會很大。

　　背景與聲音

　　六年空轉后何時開征各執一詞

　　商報記者 徐健

　　物業稅又稱“財產稅”或“地產稅”。目前，我國還沒有一個明確提出征收不動產物業稅的具體實施細則和措施。

　　早在2003年，中共十六屆三中全會通過的《中共中央關于完善社會主義市場經濟體制若干問題的決定》，就我國稅收體制改革提出：“按照簡稅制、寬稅基、低稅率、嚴征管的原則，穩步推進稅收改革。實施城鎮建設稅費改革，條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅，相應取消有關收費。”

　　其后，財政部和國家稅務總局陸續批準北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶、安徽、河南、福建、天津等10個省市進行模擬評稅試點地區，即進行“空轉”試點。所謂物業稅“空轉”，是指雖然沒有實際征稅，但一切步驟與真實收稅流程相同，由財政、房產以及土地管理部門共同參與，統計物業數量并進行評估和稅收統計。

　　2009年5月，《國務院批轉發改委關于2009年深化經濟體制改革工作意見的通知》明確提出“深化房地產稅制改革，研究開征物業稅。”今年1月，有媒體報道，國家稅務總局將在全國范圍內開展房地產模擬評稅。

　　今年1月16日，財政部財政科學研究所所長賈康在清華大學中國與世界經濟論壇暨2009年麥肯錫中國經濟學頒獎儀式上表示，當前，在既沒有通縮壓力，又不存在現實通脹壓力的情況下，推出資源稅改革機不可失。他同時認為，要想實現中國房地產業的健康發展，應當爭取推動切實可行的物業稅方案。

　　不過，“地產大炮”任志強對此提出了質疑。他認為，由于土地制度的差別、房屋產權的差別，在目前中國各種財產權利并未解決平等問題之前，實施對財產權利征稅的“物業稅”完全是不太現實的短視行為。

　　任志強認為，物業稅雖好，但征收物業稅之前必須先解決土地制度的差別、房屋產權的差別、財產權利的差別等一系列問題。他指出，中國的土地主要分為國有城鎮土地和農村集體土地，城鎮中的土地大體又分為三種情況：一種是歷史上遺留的自然擁有的土地，既無劃撥手續，也無出讓手續；一種是行政劃撥的土地，并未繳納土地出讓金；另外一種是繳納了出讓金的土地。這三種土地中都分別有已進行房改的住房與沒有進行房改的住房。

　　在這樣的市場狀況下，其結果是土地政策多樣化，土地代價不同、收益不同、增值不同；住房政策類型多樣化，房子代價不同、收益不同、增值不同。那又如何定義不動產的產權權利？又如何按一個統一的稅法去收稅呢？任志強表示，在不具備公平原則的條件下，也許任何新增添的稅收都將制造更大的不公平。

　　中央財經大學稅務學院教授劉桓在接受媒體采訪時亦表示，開征物業稅還需要解決一些難題，包括房產登記信息不完整、房產價值評估以及與現有稅費制度如何銜接等問題，具體到對住宅的征稅上，起征點如何設計也是一個有待解決的問題。“今年在全國范圍內開征物業稅的可能性不大，但在局部地區試點對商業地產征收，還是很有可能的。”

 

    新浪聲明：此消息系轉載自新浪合作媒體，新浪網登載此文出于傳遞更多信息之目的，并不意味著贊同其觀點或證實其描述。文章內容僅供參考，不構成投資建議。投資者據此操作，風險自擔。