賈海峰

　　 1月17日，剛成立的中國地價動態(tài)監(jiān)測網(wǎng)發(fā)布了2009年度第四季度地價監(jiān)測報告。監(jiān)測數(shù)據(jù)清晰地勾勒出了一幅“房價決定地價”的走勢圖。

　　 在70個大中城市新建住宅價格指數(shù)和105個重點城市地價監(jiān)測系統(tǒng)共同覆蓋的59個城市中，有11個城市2009年第四季度房價和地價上漲幅度均進入前15名。

　　 商業(yè)、居住、工業(yè)地價中，居住地價增幅明顯，而珠三角地區(qū)三項地價同比增幅均居全國首位。

　　 中國土地勘測規(guī)劃院地價所所長趙松對本報記者表示，2009年第四季度的地價動態(tài)監(jiān)測數(shù)據(jù)表明，受2009年前三季度房價上漲和房地產(chǎn)市場回暖影響，地價順勢上漲。地價變化與宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場形勢呈現(xiàn)一致性。

　　 “商住倒掛”蔓延

　　 此前，中國地價動態(tài)監(jiān)測網(wǎng)系中國土地勘測規(guī)劃院下屬地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)，于今年1月份改為獨立運行，負責(zé)105個重點城市地價監(jiān)測、基準地價、交易價格等監(jiān)測運營功能。

　　 由于其獨立運行意味著國土部對地價監(jiān)測系統(tǒng)進行動態(tài)監(jiān)測和地價公開升級，其所公布的監(jiān)測數(shù)據(jù)和研究報告也備受市場關(guān)注。

　　 1月17日，中國地價動態(tài)監(jiān)測網(wǎng)發(fā)布報告稱，2009年第四季度，全國105個主要監(jiān)測城市地價總體水平為2595元／平方米，商業(yè)、居住、工業(yè)分別為4423元／平方米、3726元／平方米和617元／平方米；環(huán)比增長率分別為3.01%、3.17%、4.64%、1.09%；同比增長率分別為5.05%、5.57%、7.92%、1.56%。

　　 從中可以看出，居住地價上漲幅度遠遠超過了商業(yè)用地和工業(yè)用地。趙松分析說，盡管商業(yè)用地由于其商業(yè)回報價值高，一般其絕對地價是高于居住地價的；但是，住宅銷售火爆和投資投機性購房導(dǎo)致部分地區(qū)居住地價超過商業(yè)地價。原本投資投機性購房資金一般進入商業(yè)地產(chǎn)，如今住宅投資成了見效快、收益高的投資方式。

　　 值得關(guān)注的細節(jié)是，2009年二季度，北京由于住宅市場異常火爆，住宅銷售量和價格都創(chuàng)新高，而出現(xiàn)了北京市居住用地價格超過了商業(yè)用地價格的情況。到2009年四季度，這一現(xiàn)象進一步擴大。北京、寧波、海口、溫州等四個城市居住用地價格超過了商業(yè)用地價格。

　　 而商業(yè)地產(chǎn)是消費的載體，商業(yè)地產(chǎn)相對受冷落對于宏觀經(jīng)濟來說未必是好事。

　　 記者注意到，北京市今年1月份新開盤樓盤很多為商業(yè)立項的公寓等產(chǎn)品，40年、50年產(chǎn)權(quán)的商業(yè)住宅成了市場主力。70年產(chǎn)權(quán)的普通住宅產(chǎn)品供應(yīng)量相對減少。這也說明，隨著住宅銷售火爆，很多樓盤開始“商改住”。

　　 據(jù)上述地價監(jiān)測報告，“商住倒掛”的現(xiàn)象仍在蔓延。除了前述4個城市外，鄭州、深圳、成都、烏魯木齊等城市居住用地價格也開始接近商業(yè)用地價格，并有望超過商業(yè)用地價格。

　　 “房價決定地價”再現(xiàn)

　　 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹在中國房地產(chǎn)學(xué)會舉辦的“中國房地產(chǎn)2010北京峰會”上表示，住宅銷售價格和銷售量之所以快速上升，與住宅市場供不應(yīng)求有直接關(guān)系。

　　 秦虹分析說，2004年全國住宅竣工面積是大于銷售面積的，2005年雙方比例為1︰1.2；2006年比例為1︰1.3；2007年比例為1︰1.4；2008年受市場影響回調(diào)為1︰1.2。而2009年這一比例預(yù)計為1︰2。

　　 中國房地產(chǎn)估價師與經(jīng)紀人學(xué)會副會長柴強在搜房網(wǎng)舉辦的第四屆房地產(chǎn)經(jīng)紀人大賽頒獎典禮上對記者說，2009年二手房市場交易量創(chuàng)下新高，說明了住宅市場絕對需求量較大，目前市場供應(yīng)無法滿足需求。

　　 據(jù)上述地價監(jiān)測報告，通過對房價和地價監(jiān)測系統(tǒng)重合的59個城市房地價走勢分析，2009年房價上漲快的城市，其地價上漲也快。

　　 2009年房價和地價漲幅排全國前15名的城市中，深圳、昆明、寧波、上海、溫州、海口、廣州、南京、湛江、蚌埠、杭州等11個城市“腳踏兩船”，兩邊均榜上有名。

　　 趙松說，2009年第四季度的地價運行情況說明了房價高位運行，刺激了地價快速上漲和高位運行。與此同時，監(jiān)測的結(jié)果也表明，高房價正在向二、三線城市蔓延，其結(jié)果會導(dǎo)致二、三線城市的地價在2010年出現(xiàn)大幅度上漲，需要引起監(jiān)管部門的高度關(guān)注。

　　 而這種“房價引領(lǐng)地價上漲”的奇特景象，決定了2010年第一季度的地價走勢將更難預(yù)測。

　　 趙松表示，2010年1月份以來，各部門出臺了很多調(diào)控和緊縮的政策，其效果怎么樣，執(zhí)行情況怎么樣，將影響2010年第一季度的地價走勢。如果高房價得以控制，地價也將難以持續(xù)高位運行。

　　 國務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀部部長余斌1月16日在成都表示，2009年1-11月份房價均價達到了4600元/平方米，比2008年上漲了1000元/平方米。為住房制度改革以來，歷史漲幅最高。