荊寶潔

　　 同一樓盤在短短不到一年的時間里，售價暴漲一倍以上，作為商品，其價格是否嚴重背離了價值？

　　 中國人民大學財政與金融學院副院長趙錫軍如是回答：房屋和一般的消費品不同。以普通消費品杯子為例，制作杯子有成本，企業利潤處于相對合理的區間，價格波動較小。一旦杯子變為投資品、收藏品，其價格和成本就沒有太大的關系。而生產房屋，同樣具有成本，勞動力成本、建筑成本、資金成本。但房屋和杯子不同的是，房屋同時具有投資屬性。

　　 很顯然，在過去的一年里，房屋的投資性屬性被無限放大。“如果用投資品來衡量房屋，則價格上漲越高越好。投資品是不管市場有沒有泡沫的，只要能賣出去、有人接棒，投資市場就可以成立。”趙錫軍說。

　　 住房依舊是商品，有些因素會影響生產成本，有些因素則直接決定樓盤價格上漲。趙錫軍指出，就商品本身而言，決定住房價格的因素有很多，包括土地成本、樓盤附近地鐵的建設、景觀、戶型、商業配套、品牌開發商開發、教育配套等。而任何一個元素的變化，都會一定程度上影響住房價格。

　　 21世紀不動產分析師孟奇在接受本報記者采訪時表示，供應不足與需求釋放過猛造成2009年房地產市場供求關系緊張，是價格暴漲的最主要原因。尤其是新房市場，在需求釋放推動價格上漲的同時，依然無法滿足的需求只能流入二手房市場釋放，從而又帶動二手房價格的上漲，二手房價格的上漲反過來又給新房在定價上帶來很大的信心。

　　 仲量聯行研究部主管覃曉梅回憶說，2001年至2005年期間，北京的房價很平穩，最多不過增長10%，但2005年以后就發生了變化。“最大的影響是土地出讓方式的變化，8·31以前開發商可以以很便宜的價格取得土地，但如今地價漲了數倍，房價也會相應上漲。”

　　 盡管國土資源部曾反駁高地價推高了房價，研究報告亦顯示，在絕大多數樓盤中，土地成本只占房屋成本的30%，但是，“地王的產生，客觀支撐了市場看漲的預期。”覃曉梅說。

　　 市場自有其運行規律。人們試圖抓住這規律，預測卻總是徒勞落空。

　　 回顧瘋狂的2009年樓市，美聯物業市場研究部總監張大偉總結稱：首先：需求層面，2008年經濟低迷，大量需求被抑制，2009年釋放。其次：國際經濟層面，國際經濟陷入深度危機，看好中國經濟，大量國際資本開始流入價值洼地——中國內地，而中國經濟發展的三駕馬車只剩下拉動內需。第三：國內經濟層面，2009年國家4萬億的大手筆投資，很大一部分用于基礎設施建設，同時，由于投資管道狹小，樓市升值預期強烈，貨幣分渠道流向樓市。第四：行業政策層面，政府在2009年年初就開始陸續出臺一系列松地根、松銀根的政策和手段，有效地刺激投資熱情，撬動需求釋放，包括商品房限外令解禁、商品住宅資本金比例大松綁、房貸七折優惠、二套房貸政策放寬、二手房稅費下調等。第五：北京市場層面，作為首都，人口紅利遠比其他城市明顯，奧運之后，城市配套更加完善，城市形象和地位也再度提高，關注度相應上升。置業人群也變得更加多元化。