劉展超 韓婷婷

　　在房?jī)r(jià)不斷上漲的背景下，總量占國(guó)內(nèi)貸款業(yè)務(wù)的20%、素來(lái)被認(rèn)為是銀行優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的房地產(chǎn)貸款，將受到愈加嚴(yán)格的監(jiān)管。

　　銀監(jiān)會(huì)高層昨日在國(guó)新辦的新聞發(fā)布會(huì)上表示，非常重視對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和個(gè)人按揭貸款當(dāng)中的風(fēng)險(xiǎn)，將采取多重手段予以防范。

　　2009年國(guó)內(nèi)樓市之繁榮，信貸寬松被認(rèn)為是主要推手。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至去年11月，房地產(chǎn)業(yè)獲得的開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人房貸總和已達(dá)到1.6萬(wàn)億元。

　　嚴(yán)防信貸風(fēng)險(xiǎn)

　　銀監(jiān)會(huì)副主席王兆星透露，截至目前，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人的住房按揭貸款已經(jīng)占到國(guó)內(nèi)貸款的增量和整個(gè)貸款余額的20%左右。

　　正是由于總量巨大，房地產(chǎn)貸款一旦出現(xiàn)風(fēng)吹草動(dòng)，銀行業(yè)將首當(dāng)其沖。王兆星表示，到目前為止，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人按揭貸款的資產(chǎn)質(zhì)量仍然保持平穩(wěn)，而且到去年第三季度末繼續(xù)保持貸款不良余額和不良貸款比率的雙下降。　

　　他表示，對(duì)于第二套以上住房要嚴(yán)格堅(jiān)持首付成數(shù)不低于40%的要求，而且要對(duì)個(gè)人房貸的申請(qǐng)者進(jìn)行有效的調(diào)查、核實(shí)，并且嚴(yán)格落實(shí)面談面簽制度。同時(shí)對(duì)個(gè)人住房按揭貸款申請(qǐng)者的收入情況和還貸情況以及還貸的記錄進(jìn)行相應(yīng)調(diào)查。

　　莫尼塔行業(yè)分析師王沛認(rèn)為，這意味著二套房貸政策已被完全收緊，不留任何松動(dòng)的口徑。

　　央行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)穆懷朋也表示，國(guó)辦4號(hào)文件提出要加大差別化信貸政策的執(zhí)行力度，要求二套住房貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)，主要考慮還是在于防范信貸風(fēng)險(xiǎn)。

　　一名地方城市商行高管告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》，房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫問(wèn)題已引發(fā)銀行的密切關(guān)注。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款由于以土地為抵押，且貸款是按照一定抵押成數(shù)發(fā)放的，普遍被銀行視為安全性較高的信貸。

　　“然而，房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲卻使得按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)加大，嚴(yán)守二套房貸政策既可以加強(qiáng)銀行風(fēng)險(xiǎn)防范，也是抑制炒房的關(guān)鍵所在。”這名高管說(shuō)。

　　中投證券的測(cè)算顯示，按照首付四成、利率為基準(zhǔn)利率1.1倍購(gòu)買二套房，購(gòu)房成本將較首次購(gòu)房成本提高15.71%。在當(dāng)前部分城市房?jī)r(jià)漲幅過(guò)高的背景下，銀行嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策，將直接大幅壓縮炒房的杠桿效用。

　　“目前，在監(jiān)管壓力之下，各家銀行已經(jīng)明確收緊二套房貸了，首付比例沒(méi)有變通的余地。”一股份制銀行按揭部負(fù)責(zé)人告訴本報(bào)，這也是去年年底各行突擊發(fā)放房貸的原因。

　　期待利率細(xì)則

　　然而，二套房貸政策的另一抓手——貸款利率，卻仍未明確。

　　日前公布的《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》中提出，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。中國(guó)人民銀行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)穆懷朋昨日表示，商業(yè)銀行要根據(jù)借款人的信用水平，根據(jù)房地產(chǎn)所處位置，抵押物變現(xiàn)能力等因素自主定價(jià)。

　　但“如何按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)”并未有政策上界定。王沛認(rèn)為，政策的下一階段則需要相關(guān)監(jiān)管部門給出更具體的貸款利率執(zhí)行細(xì)則，預(yù)期相應(yīng)的文件可能會(huì)很快出臺(tái)，并且也存在“二套房貸的利率變化與之前的基準(zhǔn)利率上浮10%略有不同”的可能性。

　　“目前，二套房貸政策相當(dāng)于在利率方面，留給了銀行一個(gè)活口，一個(gè)可稍作解釋的空間。”上述股份制銀行負(fù)責(zé)人認(rèn)為，房貸仍然是銀行重要的盈利支撐點(diǎn)，業(yè)務(wù)推進(jìn)將存在兩個(gè)方向。其一，是在利率下限基礎(chǔ)上，通過(guò)降低利率爭(zhēng)取客戶；其二，則是在貸款產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面更加靈活，如將個(gè)人信用貸款與房貸產(chǎn)品相結(jié)合提供給消費(fèi)者，通過(guò)產(chǎn)品的交叉、包裝，實(shí)現(xiàn)總體收入的提升。

　　房企資金渠道趨緊

　　除了正常途徑進(jìn)入樓市信貸資金，助推樓市暴漲的還有那些違規(guī)進(jìn)入樓市的信貸資金。

　　住建部昨日表示，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系和價(jià)格的變化，個(gè)人住房貸款無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)，違規(guī)放貸等問(wèn)題時(shí)有發(fā)生，信貸資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)等行為有多抬頭，繼續(xù)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范和市場(chǎng)監(jiān)管。

　　在昨日下午的“全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)2010新年論壇”上，中國(guó)民生銀行行長(zhǎng)洪琦也透露，以往很多貸款發(fā)放出去后往往轉(zhuǎn)到買地或者開(kāi)發(fā)商手中去，這種情況在2010年應(yīng)該杜絕，在加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理的政策出臺(tái)后，將把一些挪用到房地產(chǎn)上的資金渠道堵死。

　　這是否會(huì)對(duì)房企的資金流構(gòu)成壓力？洪琦認(rèn)為不能排除這種可能性，雖然2009年開(kāi)發(fā)商的銷售都非常火爆，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流十分充裕，但過(guò)高的房?jī)r(jià)和政府的調(diào)控政策將使得2010年的房地產(chǎn)銷售面臨考驗(yàn)，經(jīng)營(yíng)不確定性大增。

　　出了上述兩個(gè)資金渠道，開(kāi)發(fā)商在資本市場(chǎng)的融資也將增添一道門檻。洪琦認(rèn)為，除了房地產(chǎn)信貸，國(guó)土資源部配合證監(jiān)會(huì)對(duì)申請(qǐng)IPO進(jìn)行審批也表明證券市場(chǎng)的房地產(chǎn)融資更加嚴(yán)格。

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