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必須高度重視房價上漲過快的后果

http://www.sina.com.cn  2010年01月13日 04:55  金融時報

  強興華

  近日,國務院辦公廳發出《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》,《通知》指出,“隨著房地產市場的回升,近期部分城市出現了房價上漲過快等問題,需要引起高度重視。”

  關于房地產市場,有這么幾個事件,我們應當記取。此次百年不遇的金融危機,其始作俑者即為美國的房地產市場,也就是說,是房地產市場上的次貸危機;起始于泰國而波及到整個亞洲的金融危機,也與泰國當時的房地產市場過熱有著脫離不開的關系。上個世紀九十年代初,日本東京一個城市的地價,就能夠把整個美國買下來,結果所帶來的是日本“失去的十年”。如今,又一個十年過去了,有人認為日本經濟仍然沒有找回自我。最新的例子是阿聯酋的迪拜,這個因房地產繁榮而曾經的“沙漠神話”,目前正在破產的邊緣苦苦掙扎。相反,這個世界從來就沒有存在過以商品房為交易對象的成功的投資市場;不論大小,也還沒有任何一個國家因為自己的房地產行業,成功地實現了崛起,實現了可持續發展。目前中國的房地產市場,是我們的不可承受之重。必須高度重視房價上漲過快所帶來的不良后果。

  高昂的商品房價格已經成為了消費者的不可承受之重,畸形房地產市場所造成的“擠出效應”正在侵蝕著經濟社會發展的基礎。在副部級領導同志感嘆自己十幾年的收入也買不起一套商品房的時候,在任志強咬定“年輕人就不應該買房”的時候,房地產行業的最大成果———商品房正在離消費者遠去,并且越走越遠。不錯,去年商品房成交確實一片紅火,但是,有多少成交量是由真實的消費所支撐的呢?又有多少商品房被用作了投資、投機工具?沒有人能夠明確地說明這一問題。現實的情況是,消費者往往需要舉幾十年之積蓄,甚至還要幾代人的積蓄,才能夠買得起商品房。其結果就是一個又一個“房奴”的誕生:節衣縮食以省下錢來歸還房貸。這就是高昂的商品房價格對于消費的擠出效應:原本用于其它方面消費的資金,被迫用于商品房的開支。有人看到去年不斷增加的社會消費總量,就斷定擴大內需的效果已經顯現,其實,對這一結論,還要做具體分析。資金用于商品房投資、投機,決不能夠算是內需的擴大。在我國有不少行業產能過剩的時候,只有房地產行業一片繁榮;在絕大多數商品供過于求或供求基本平衡的情況下,只有商品房供不應求,這就是房地產市場擠出效應的真實體現。更應當引起我們注意的是,房地產行業極為豐厚的超額利潤,已經對社會資金形成了強大的磁吸效應,只要有門路,這些資金就會爭先恐后地投進房地產市場,對于其它行業來說,這同樣是一種資金的擠出效應。在這種雙重擠出效應的作用之下,整個社會資金的流動就失去了均衡,其結果就是可持續發展的基礎受到嚴重侵蝕。

  即便是作為一個投資市場,以目前的狀態而論,房地產市場也難以持續下去。作為一種投資市場,目前的商品房市場并沒有做空機制,只有使商品房的價格不斷上漲,巨大的資金才有盈利的機會。這種市場機制決定了在房地產市場上的資金只有一個方向,那就是不遺余力地推動商品房價格上漲。這實質上是一種“擊鼓傳花”的游戲,隨著“鼓聲”的節奏越來越快,也就是說,隨著商品房的價格越來越高,房地產市場的風險必然越來越大;而由于房地產市場對社會資金的強大吸引作用,這種風險就必然會演變成社會性的風險。在一個給定的時間段內,社會資金能夠投入到房地產市場的總量是有限的,等到這一“大限”到來的時刻,社會資金后續乏力,“鼓聲”會戛然而止,這一時刻就是房地產市場泡沫破裂的那一刻,是社會風險爆發的那一刻。如果不從根本上改變目前房地產市場的狀態,這一時刻的到來只是時間早晚的問題。

  就投資規則來說,目前的房地產市場連最基本的投資規則與監管原則都沒有,資金進入和退出房地產市場無章可循。在這一市場上,“撈一把就走”是一種普遍的心理。從資金循環的角度來看,那些在房地產市場以暴利形態表現的資金,會不斷以各種方式離開這一市場,加速泡沫破裂時刻的到來。任志強說:“買賣有理、炒房無罪。誰反對炒商品房就是違反憲法。”這是典型的混淆視聽。憲法明明規定中國實行的是市場經濟,而市場經濟的要義就是要遵守基本的市場規則。在目前這樣一個缺失最基本規則的房地產市場上,對那些勸別人炒商品房者,我們要保持高度的警惕。從現實情況來看,商品房市場在2010年元旦假日期間成交量急劇萎縮,形成了“黑色假日”。元旦期間,市場的成交量從南到北一線、二線城市急速跳水,南京元旦兩日僅僅成交4套,上海三天只有168套,而北京商品住宅期房成交量環比驟降6成,二手房僅成交30套;元旦3日,深圳一手房分別成交93套、99套和96套。如此急劇跳水的成交量,無論從哪個角度來看,都不是一個成熟的投資市場的作為。有人已經開始驚呼,“如此急劇萎縮的成交量,已經成了樓市的心腹大患。”可謂一語中的。

  既然目前狀態的房地產市場難以持續下去,所謂以房地產行業作為支柱產業的思路也就暴露出其荒謬之處。就實際而論,作為一個發展中的大國,房地產行業在一個時期內成為支柱產業也許是可能的,但是,房地產行業所起到的這一支柱作用同樣是不可持續的。我們無法想象房地產行業能夠支撐起中國經濟社會的崛起和騰飛。

  消費性購房者與投資性購房者,二者雖然同樣是購房者,卻像是身處兩個世界:一個在為自己的存身之地發愁,一個在為自己能夠賺多少而日夜煎熬。這一局面的產生是有深刻的社會性基礎的。我們曾經提倡過讓一部分人先富起來;目前的城鎮化進程正如火如荼,而城鄉之間的差別還在不斷擴大;經濟、社會的改革也還遠未完成,對于社會資源的占有與支配還遠非公平,這些,都是產生“兩個世界”的原因。消費性購房者沒有錯,那些遵紀守法的投資性購房者也沒有錯,他們有一個共同的夢想,那就是改善自己的生活,增加自己的財富,而這,正是我們這個社會所努力追求的。只是,如何才能找出合適的渠道,來共同實現二者的夢想呢?確是件頗費思量的事。


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