杭州29條新政再托房市

　　劉華

　　杭州29條新政再救房市。

　　1月10日，國務院下發《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》，其宗旨是合理引導住房消費，抑制投資投機性購房需求。

　　而2009年賣地收入高達1200億的杭州也在同一日推出29條房產新政，規定不論是否杭州戶籍，手中無房者在杭州市區購買140平方米以下的普通住房，就可獲得房款總額1.3%的財政補貼。

　　此舉被民間人士直指為高價托市。

　　“普惠”新政：首次

　　購140平以下住宅補貼1.3%

　　10日，杭州市政府出臺《關于加強保障性住房建設，支持自住型和改善型住房消費，促進房地產健康穩定發展的若干意見》，在購房入戶、財政補貼、購房住房公積金及交易稅費等方面制定優惠政策。

　　其中，最受關注的是關于購房補貼的條款。據規定，在杭州市區首次購買140平方米以下的普通住房，給予房款總額1.3%的購房補貼；在市區僅有一套住房，在2010年1月1日至12月31日期間出售住房，并重新購買普通住房，給予房款總額1.3%的購房補貼；因房屋拆遷(含危舊房改造)選擇貨幣安置的，在市區購買普通住房給予超過貨幣補償款部分1.3%的購房補貼……

　　上述住房消費享受購房補貼的時限為2010年1月1日至2010年12月31日，補貼政策以家庭為單位認定，一戶家庭只能享受一次。

　　“簡單的說，只要你沒房子，你就可以享受財政補貼。”杭州拱墅區天龍房產中介李磊認為，國務院明確抑制投資性購房、炒房和購買非普通住宅，在營業稅“2改5”中對炒房、對購買非普通住宅抑制作用最為明顯。但上述新政變相補貼因營業稅受影響的客戶，從而消解了宏觀政策的執行力。

　　以一套建筑面積大于90平方米不到140平方米、總價為200萬元商品房為例，在2009年的“24條”政策優惠下，購房者可獲得契稅補貼為200萬元×1.5%×80%=24000元，印花稅補貼為：200萬元×0.3%×80%=4800元，合計補貼28800元；而據新政規定，這樣一套房源可獲補貼200萬元×1.3%=26000元，基本上達到了以前的優惠幅度。

　　29條新政提出，有條件減免個人售房所得稅；繼續暫停征收房地產登記等相關收費；延續并放寬2008年“24條”有關購房落戶的政策；住房公積金貸款單筆最高額度放寬為80萬元；等等。

　　該新政還規定，一戶家庭中年滿18周歲子女購買第二套住房，可比照首套住房貸款的相關優惠政策。資深地產觀察者王澤金表示，這無疑也會對某些改善型或者炒房家庭，繼續起著“鼓動”作用。

　　29條新政對開發商的優惠政策同樣誘人：除了刪掉“土地款首付比例10%”的條款外，包括企業征稅、抵押登記、銀行貸款、房屋物業維修基金、兼并重組、發展使用新材料等扶持政策一如既往。

　　值得關注的是，杭州29條并非首創。

　　2009年12月25日，南京市出臺的“寧20條”樓市新政規定，在該市首次購房者，以及夫妻雙方僅有一套住房的改善型購房者，都可以享受房款總額0.5%的購房補貼。

　　1月6日，舟山市也宣布，對首次購房者給予所征收契稅全額的財政補貼；對以家庭為單位在該市僅有一套住房的改善型購房者，個人所得稅全額或差額退還。

　　市場質疑：合法性與合理性

　　對于杭州29條，各方人士觀點不一。

　　“新政的出臺在預料當中。”東潤房產營銷總監魏軼青說，僅2010年第一周，因為2008年杭州在全國率先推出的24條“救市政策”取消，一手樓市成交量進入冰凍狀態，日成交量由年前的日均200套瞬間下跌到50套以下。而隨著29條出臺，成交量急劇下跌態勢將緩和。

　　浙江社科院研究員谷迎春認為，“杭29條”與“杭24條”最顯著的變化就是文件名稱增加了19個字：“加強保障性住房建設”和“支持自住型和改善型住房消費”，但其本質都是高價托市。

　　2009年，杭州主城區房產成交115577套(不含蕭山和余杭)，月均成交近1萬套。新房均價從10780元/平方米升到19560元/平方米，二手房均價從11512元/平方米升至17800元/平方米，平均上漲幅度都穩穩進入了全國前五名。

　　“杭州樓市確實存在漲幅過快的問題”，杭州市委書記王國平在近日召開的杭州市城鄉住房工作會議上表態，杭州月均住宅存量不足1萬套，供不應求導致房價猛漲。由于加快了推地速度，2010年杭州住宅的新增供應量約613萬平方米，而年需求量在350-400萬平方米之間。

　　2009年，土地出讓金收入已經成為杭州市地方財政的主要來源。據中國指數研究院公開數據，去年杭州賣地收入達1200億元，而杭州市2009年1-11月地方財政收入489.39億元。即便今年全年杭州地方財政收入最終能夠達到700億，杭州2009年全年的賣地收入也將超過地方財政收入的1.7倍。

　　時事評論員舒圣祥表示，在類似杭州房產新政這樣的地方政策保護下，再大力度的中央調控也會被化為無形。要想真正實現樓市健康發展，第一記重拳就應該是強化地方政府問責制度。樓市捆綁著龐大無比的地方土地財政，巨大的現實利益讓地方往往失去了應有的公正立場和處事理性。倘若不能首先遏制住“地方政府希望樓市快速上漲”的意圖，“遏制房價過快上漲”就是一句空話。

　　谷迎春還認為，杭州29條存在行政程序的瑕疵。我國憲法規定，公民通過各級人大對政府實現監督，而預算審查監督是人大的一項基本職能。那么，杭州政府動用數額巨大的財政資金補貼購房款，是否經過杭州市人大審批，何時何地何人參與審議了該方案？

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