唐文祺

　　編者按：

　　土地市場的“癲狂”正由二三線城市接棒。剛進入2010年，全國土地市場中最搶眼的爭奪戰已經被蘇州、福州等城市“預定”，這兩個城市的新地王在當地業界的“熱切期盼”之中有望于1月“橫空出世”。

　　與此同時，在一線城市上演著另一個“戲碼”：一邊是廣州相關部門正在處理2007年的閑置地王，一邊是2009年北京市場上曾名噪一時的地王廣渠路15號地的規劃調整正在進行公示，被業界認為是“尋出路”之舉。樓市怪現狀之土地亂象，正在樓市政策微妙轉向之時出現，是拐點的預兆？還是市場一時的迷離？一切仍待市場檢驗。

　　新年伊始，蘇州土地市場的饕餮盛宴即將展開。1月23日，共計57幅用地將在同一天進行拍賣。此次土地拍賣數量之多、規模之大，在近期蘇州樓市中委實罕見。不過，拍賣初衷雖然是為了加大市場供應量，不過幾幅地塊起始價格門檻的高企，仍然對“新地王”的誕生進行了充足的鋪墊。

　　起價高企或制新地王

　　在蘇州2009年第8號國有建設用地使用權拍賣公告中，57幅地塊的總面積達到228.9496萬平方米。雖然大型土地拍賣活動在蘇州并不鮮見，但無論是土地宗數還是土地總供應量，此次拍賣均較之前有明顯增長。

　　此次拍賣涉及到蘇州市6個區域，吳中區成為名副其實的供應“熱地”。25幅地塊占到此次供應總數46.3%，共計117.4萬平方米的供應面積，占比逾五成。拍賣保證金最高的幾幅用地同樣出現在該區。其中，標號為“2009-B-97”的吳中開發區郭巷街道住宅用地，保證金高達8080萬元；“2009-B-98”號用地則為8380萬元。雖然土地市場供應量的加大，旨在減緩供求失衡矛盾，但拍賣起始門檻的高企，卻隱隱為“地王”的產生埋下了伏筆。

　　不僅蘇州如此，曾在2008年首次出現“地王退地”而名噪一時的福州市，也在進入2010年后火速推出兩幅地塊，其中一幅地塊的起拍底價高達43億元，公告一出，福州業界頓時對該地塊晉級福州市新地王充滿期待。

　　顯然，眼下在二三線城市正在上演的土地出讓戲碼，對于一線城市來說，已頗顯“陳舊”。因為類似場景在數個月前的一線城市已出現多次。不過，在2009年底政策已出現微妙轉向之后的當下，二三線城市接棒土地市場之“癲狂”的現象，已不容樂觀。早在去年底，萬科董事長王石也已提示過“風險”：一線城市已經出現的樓市泡沫可能向二三線城市蔓延，這與日本上世紀90年代經歷的房地產泡沫時期頗為相似。

　　已成土地爭奪主戰場

　　中原地產研究中心提供的數據顯示，2009年12月28日至2010年1月3日一周時間內，10個被監測城市成交地塊80幅，計560公頃。其中住宅46幅，計328公頃。其中，二線城市尤其表現活躍。武漢在期內成交了25幅地塊，沈陽則在一周之內成交了20幅。

　　房企搶地之風已刮至二三線城市。2009年的最后一天，在江蘇南通、無錫及浙江嘉興等多個城市的土地拍賣會上，各家房企在當地競相瓜分市場“蛋糕”。其中，恒盛房地產以33.49億元奪得南通地王；保利、龍湖及蘇寧環球在無錫斬獲地塊；嘉興的單價地王則由浙江江浦不銹鋼有限公司獲取，一舉將當地樓面地價紀錄抬升至16629元/平方米。

　　在一份名為《上海物業市場2009年回顧及2010年展望》的報告中，高力國際指出，由于受到資金充裕流動性的驅使，開發商對于土地始終有著旺盛的需求表現，從而推動2009年眾多城市地價達到歷史高位時期。

　　高力國際華東區研究與咨詢部董事李慶賢表示，2009年出臺的土地調控政策，如土地出讓首付比例提至五成等規定，將在今年得以延續。也就是說，未來對于開發商的融資要求將進一步收緊。不過，對于開發商來說，如何減輕高地價擠壓利潤的負面影響，會是一個擺在眼前的課題。從這一層意義來看，與一線城市相比，土地價格尚屬低位的二三線城市，無疑是當前較為理想的選擇。

　　國信證券的分析報告中曾經提出過預測，中央經濟工作會議提出放寬中小城市和城鎮戶籍限制，中國城鎮化進程的推動，將使樓市由一線城市為主導轉為二三線城市為主導。而這一“瘋狂勢頭”正在日趨明顯。招商地產以50.0297億元的總價拿下重慶南岸區彈子石組團地塊；上海綠地集團以7.5億元拿下成都郫縣郫筒鎮雙柏村20.8公頃地塊；中信集團也以2.68億元拿下380萬畝成都書院村地塊。

　　中原地產研究中心分析師吳維娜認為，近期二線城市土地市場熱度正在迅速提升，一方面，不少開發商依然看好樓市未來走勢；另一方面，擁有充足資金的企業并沒有由于土地新政臺而減緩拿地決心。業內人士認為，盡管中央政府已經連續出臺多項土地系列新政打擊囤地和投機現象，但期望短期內完全達到抑制地價目標還為時尚早。

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