唐文祺

　　加諸于土地市場的“枷鎖”起自于去年年末，一則關于提高開發(fā)商拿地首付比例的政策文件橫空出世，以期從源頭上抑制樓市的狂熱態(tài)勢。表面雖然依舊風平浪靜，但樓市之下已經開始暗潮涌動。

　　在如過江之鯽的各個外資房地產投資基金中，王先生負責的基金一向作風低調。這只房地產私募基金對于其投資者們的承諾是，以盡可能小的風險，獲取盡可能大的利潤。正基于此，深諳房地產業(yè)操作“門路”的王先生，更愿意選擇介入項目公司股權的方式進行投資。

　　不過，這陣子的市場風向變化，讓嗅覺靈敏的他預感到了另一種商機。“來找我們借錢的小開發(fā)商很多。”他說道，“其中不少人是想借了錢支付土地出讓金。”頗為耐人尋味的是，王先生對于“數量眾多”的這種變化感知，起自于2009年的12月下半月。

　　最近剛剛向其提出借款要求的，是來自于北京的某一小型房企。雖然名不見經傳，但分外扎眼的，卻是這小開發(fā)商名下擁有的優(yōu)質地塊。以如今的市場價格來衡量，這幅位于北京市中心區(qū)域的商住用地“身價”頗為不菲。

　　有人辭官歸故里，有人漏夜趕考場。面臨去年年底銀行機構放貸收緊、土地監(jiān)控力度加大的局面，不同的決策者自有不一樣的打算。“由于地方政府的不斷施壓，地塊必須盡快開工。”王先生解釋說。正因為此，毫無開發(fā)經驗的首輪接手者，只能轉讓了事。而如今四處籌錢希冀付清出讓款項的，正是這一地塊的“新東家”。“買賣雙方都很急切。因為如果無法在規(guī)定時間內籌到錢，交易固然會泡湯，估計這塊地都會面臨被收回的局勢。”

　　按照通常外資房地產投資基金的回報要求，每年的IRR(內部收益率)需維系在25%左右，并以“利滾利”的方式每年遞增。這與銀行企業(yè)借貸基準年利率的5.94%標準來衡量，相差委實太過懸殊。即使如此，由于向銀行借貸需要眾多硬性指標衡量，且企業(yè)資質要求甚嚴，從而導致不少難以從銀行借到錢的小開發(fā)商，寧愿借力“高利貸”以期順利渡過關口。

　　針對土地市場的動刀，是去年年末宏觀調控政策出的一記“重拳”。在去年12月17日由財政部、國土資源部、央行、監(jiān)察部和審計署聯合下發(fā)的《關于進一步加強土地出讓收支管理的通知》中，明確規(guī)定在土地出讓中的首付款繳納比例不得低于全部土地出讓價款的50%，且分期繳納全部價款的期限原則上不超過一年。