胥會云

　　樓市重鎮上海昨推落實“國四條”的調控新政，系列措施在支持自住需求的同時，力求打壓投機性需求。

　　上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，上海樓市新政總體上還是保護和支持合理自住需求，這是明年調控的主流，“所以明年房價將以平穩和盤整為主基調，全年均價不太可能下跌。”

　　多管齊下，有保有壓

　　昨日，上海市發布《關于本市貫徹國務院常務會議精神進一步促進房地產市場健康發展的實施意見》(下稱《實施意見》)，稱將從稅收信貸政策調整、加大普通商品住房供應、加快推進住房保障、加強市場監管四方面采取措施，遏制地價、房價過快上漲。

　　為遏制投機性需求，《實施意見》對營業稅、契稅、個人所得稅等均進行了調整。比如營業稅征免時限由2年恢復到5年；契稅從凡購買90平方米及以下普通住房的個人，均能享受1%的稅率，調整為必須是首次購買90平方米及以下普通住房的個人，且須憑房地產交易中心出具的首次購房證明，才能享受1%的稅率。

　　楊紅旭表示，營業稅以及契稅等的調整，都是上海自己因地制宜出臺的優惠政策，這些優惠政策的取消，有助于抑制投資需求。

　　最重要的調整，楊紅旭認為是對二套房貸的管理。《實施意見》稱，對投資投機性購房，將嚴格執行差別化信貸政策。目前二套房貸可比照首套房享受7折貸款利率和最低首付20%的優惠政策，調整后必須符合購房前人均住房面積低于本市平均水平的條件，并須提供有效證明，才能享受貸款利率和最低首付比例的優惠政策。

　　“這一條非常關鍵。”楊紅旭說，此舉將使能夠享受優惠政策的二套房數量大幅減少，對于抑制投資投機需求的作用顯著。楊紅旭稱，此次上海對稅費和信貸優惠的減少力度，大于中央，也會大于絕大多數城市。所以，明年的投資投機需求必然有所萎縮，而且也將在一定程度上導致自住需求的同步減少。

　　不過，鑒于目前國內商業銀行的監管體制，楊紅旭對這種房貸政策的實施力度持觀望態度。

　　昨日，工商銀行上海分行有關工作人員對CBN記者表示，目前，工商銀行嚴格執行二套房貸政策，二套房貸款利率是基準利率的1.1倍，首付款比例為40%。

　　在遏制投機的同時，《實施意見》稱，要嚴格土地供應政策，切實增加普通商品住房土地供應。同時加快建立和完善住房保障體系，積極推進大型居住社區建設。

　　在日前舉行的上海市經濟工作會議上，上海市委書記俞正聲也強調，要增加各類保障性和租賃住房供應量，增加經濟適用住房、配套商品房、單位租賃住房、公共租賃住房的開工面積，爭取開工面積占到全市住宅年度開工面積的60%以上。同時要保證每年有足夠的住宅土地供應量和開工面積，明年要保證至少2000萬平方米的住宅開工面積。

　　效果待觀察

　　近段時間以來，上海市相關領導對調控房地產市場的言論頻繁。在日前舉行的上海市經濟工作會議上，上海市委書記俞正聲表示，一年來房價、地價上漲過快，均處于歷史高位，潛在風險加大。

　　俞正聲表示，過高的房價、地價不僅不利于民生，對城市的可持續發展和財政收入的平穩增長也都有極大的危害。必須采取堅決措施，保障民生需求；必須研究制度性舉措，克服對土地收入的偏好。

　　楊紅旭認為，《實施意見》中一些舉措比較籠統，效果難測。

　　比如，《實施意見》要求從緊掌握住房公積金貸款政策。楊洪旭就表示，此條沒有具體措施，效果不好判斷。不過他也認為，上海市政府對公積金政策的控制要強于房貸政策，如果房價繼續高漲，估計明年會出具體措施。

　　記者昨天致電上海公積金管理中心，工作人員表示，目前還未收到貸款從緊的通知，且這只是一個指導性的意見，需要等待上海公積金管理中心出臺具體措施。

　　另外，關于加大土地供應，楊紅旭認為，現實中暫時還難以找到有效的實施路徑。而《實施意見》中提到的進一步加強房地產市場監測監管，楊洪旭也認為“比較籠統”。

　　“不過，研究實施房地產開發企業資質等級與土地招拍掛相掛鉤，這條有新意。”楊紅旭說，“國四條”中提及要完善招拍掛制度，估計明年上海將嘗試推行“綜合標評制度”，不再是簡單的“價高者得之”。這有利于抑制高地價，但同時也要防止“灰色交易”問題。

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