倪金節

　　這個世界上沒有不會破滅的泡沫，因為做實泡沫實在是太難太難，遠遠沒有讓泡沫回歸原形來得簡單。中國的房地產泡沫遲早也會破滅。但是，為什么房價到現在為止還是一路上揚？

　　出于對讀者的信托責任，我必須承認，包括經濟學家、財經作家、分析師在內的所有靠經濟分析和評論吃飯的人，最不擅長做的事情就是做預測。實際上，經濟分析只能告訴民眾過去和現在經濟這樣運行的原因，只能告訴民眾未來經濟向上或向下的原因，而不能明確地告訴民眾：到底是會向上還是向下。

　　因此，接下來我只打算從中國房地產泡沫畸高的原因角度著手，來分析房地產泡沫如要破滅必須具備的條件。在筆者看來，導致中國高房價的根子在于地方政府炒地、游資炒房以及強大的有效需求。

　　我們先來看看地方政府炒地的問題。

　　2009年的中央經濟工作會議雖對樓市并未過多提及，但12月以來，營業稅優惠取消、“國四條”頒布、土地收首付款50%、加強處置閑置土地，這一系列調控措施密集出臺顯示，央調控房價的決心是堅定的。但從已出臺的政策看，并未觸及中央和地方財政制度的問題。

　　已經出臺的或即將出臺的有關土地政策，不能解決中央與地方的財權和事權的劃分，那么從根本上就無法解決土地的利用、出讓方式和價高者得中這所有的問題。這就是近期地王頻現的原因。

　　因此，筆者得出的房地產泡沫破滅第一定理是：只有當中央政府開始啟動財政制度改革，并試圖通過此改革來提高地方政府非土地財政收入的比重時，房地產價格才具備持續下行的可能。

　　接下來，我們來分析可能導致房地產泡沫破滅的資金鏈問題。

　　嚴格地說，過去的十多年，中國的貨幣政策雖一直強調“適度寬松”這個概念，但從貨幣供給的現實來看，至少有2/3的時間，中國的貨幣政策都處于寬松或極度寬松的狀態。

　　而造成這一問題的根源則是，固定資產投資占GDP比重畸高。為了保證年年8%以上的增長，不惜以銀行信貸支撐增長，是每次遇到危機時不得不采取的策略。2009年就是最好的例證。而至今，尚未看到信貸收緊的跡象。

　　由此，我們可以得出的房地產泡沫破滅第二定理是：只有當過度依賴投資的增長模式開始發生真正轉變，貨幣政策進入較為緊縮的周期，房地產泡沫也就具備了破滅的資金鏈基礎。

　　最后我們試著從有效需求的角度來導出第三定理。

　　本文所指的房地產有效需求，我將其定義為住房的真實需求和投機需求，這兩大需求也是導致房價暴漲的因素。

　　由于我國正處于城市化的中間段，大量人口流入城市工作和生活是不爭的事實，因此住房的真實需求依然龐大。但當房價收入比已達到10倍以上時，真實需求縱使存在著一定的剛性，也已不足以繼續支撐中國房地產泡沫的膨脹。接下來，就只能主要依靠投機需求支撐了。

　　所以說，中國的房地產市場已經進入到擊鼓傳花的游戲中。正如經濟學家何帆所言：“你如果現在再去買房，唯一能從中賺錢的辦法就是，找到一個比你膽子更大的人，讓他接你的下一棒。”

　　據此，筆者以為房地產泡沫破滅的第三定理是：當大量炒房者找不到下一個買家的時候，并且房價也進入到漲勢最為凌厲的階段時，意味著擊鼓傳花的游戲行將結束，房地產泡沫也進入了破滅的階段。

　　因此，當某天清晨，你打開新浪、網易首頁時，映入你眼簾的是，中國財政體制進行大變革，或是銀行系統嚴格限制房地產相關貸款，或是統計局公布的數據顯示投資GDP比重已降至40%以下時，那么很可能，我們要迎接房地產泡沫破滅的到來了。

　　（作者系中國人保資產研究部客座研究員）