□本報記者 林喆
在鼓勵住房消費及寬松貨幣政策的刺激下,2009年房地產市場V型反轉。從年初的“試探性抄底”,到年中的“放量大漲”,再到年底的“恐慌性搶購”,短短一年間,中國樓市迅速地由低迷轉變為亢奮,由蕭條轉變為繁榮,由“去庫存”轉變為“擠泡沫”。臨近年底,決策層開始出手遏制樓市“過熱”。
作為國民經濟的重要引擎之一,房地產業對保增長的貢獻十分顯著。據估算,2009年,全國新房和二手房的成交額有望突破6萬億元,相當于同期GDP的五分之一強;房地產開發投資額預計達3.6萬億元,占固定資產投資的比重接近19%;在增量固定資產投資中,房地產貢獻逾三成。
業內專家分析,房地產對啟動內需的正面影響巨大,而正在生成的泡沫將摒棄真實需求,并可能導致房地產引擎熄火。因此,中央經濟工作會議后,地產調控取向定調為平衡供給:一方面增加普通商品房供應,推進保障房建設;另一方面抑制樓市投機,遏制房價過快上漲。隨著房地產投資和新開工量的持續增加,樓市有望逐步走向供求平衡。
開發投資持續回升
“今年初,高庫存曾給房地產市場帶來沉重壓力,由此開發商投資和開工普遍低迷;新增供應跟不上,同時需求集中釋放;在庫存消化接近尾聲時,房價開始大幅上漲。不過,從今年5月份開始,行業景氣逐步向好,開發投資持續回升。”中國房地產業協會副會長朱中一對中國證券報記者表示。
主要城市庫存房源消化于五六月間基本接近尾聲,房地產開發投資和新開工數據呈現逐步回暖趨勢。其中,土地購置面積、土地開發面積和房屋新開工面積等先行指標的降幅逐月收窄;房地產開發投資額的同比升幅逐月擴大。
統計數據顯示,今年1-11月,全國完成房地產開發投資31271億元,同比增長17.8%,增幅比1-10月提高1.2個百分點。在新增供應方面,1-11月,全國房屋新開工面積達到9.76億平方米,同比增長15.8%。其中,11月當月的新開工面積達1.62億平方米,較10月環比增長98.73%。從8月份開始,新開工面積連續上升。其中,8月、9月、10月及11月新開工面積月度同比分別增長24.6%、55.4%、54.7%及194.5%。4個月新開工面積已高于2007年同期水平。
一些券商的最新房地產行業策略預計,2010年,新房供給將“前緊后松”。房地產項目開工后,一般在6-9個月內形成市場供應。從明年3月份開始,新房供給將增加,5月可能形成供給小高峰。持續緊張的庫存將促使開發商在未來半年內維持較高的開工規模;明年下半年,供給有望明顯上升,房價漲幅也將趨緩。
需求釋放料將放緩
“房地產市場處于上升趨勢中,供不應求是一種常態,但這并不意味著樓市會持續繁榮。今年以來,樓市成交大幅放量提前釋放了未來部分需求,加之房價上漲過快,預計2010年樓市銷量將出現較為明顯調整。”一位資深地產人士認為。
1-11月,全國商品房銷售面積75203萬平方米,同比增長53.0%,其中,商品住宅銷售面積增長54.4%;商品房銷售額35987億元,同比增長86.8%。其中,商品住宅銷售額增長91.5%。
與此同時,房價快速上升,漲勢從一線城市向二三線城市蔓延。截至12月中旬,全國主要城市商品住房成交均價創歷史新高。目前,重點城市樓市依然“高溫不退”。
北京大學房地產研究所所長陳國強指出,2009年樓市價量大漲,大部分需求已經提前透支。他預計,今后樓市可能會進入休整階段。“行業自身有內在調整要求,加之政策微調的因素,明年上半年,特別是一季度,房地產市場成交量將萎縮。”
業內認為,今年銷售火爆,既是對2008年被壓抑需求的釋放,也是對2010年需求的透支。2010年樓市銷售量下滑或難避免。第一創業最新報告預測,2010年,全國新房銷售面積與銷售額分別同比下滑15.1%和4.4%,其中一線城市銷售面積下滑27%,銷售額下降8%。
調控政策有保有壓
中央經濟工作會議后,房地產調控政策密集出臺。12月14日,國務院要求采取綜合手段“遏制部分城市房價過快上漲的勢頭”。其中包括“繼續支持居民自住和改善型住房消費,抑制投資投機性購房”;“加大差別化信貸政策執行力度,切實防范各類住房按揭貸款風險”。顯然,今后的房地產調控不會“一刀切”,差異化定向調控將成為主要手段。
北京大學陳國強認為,房地產調控政策將采取“有保有壓,區別對待”的方式,二套房貸收緊將是必然。與此同時,中央要求適當增加中低價位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應,這表明普通住宅、自住性消費仍將受到扶持。房地產政策仍屬溫和調整,行業整體趨勢仍向好。
長城證券分析師黃清林指出,目前政策力度尚不大,預計明年上半年依然會維持適度寬松的貨幣政策,地產調控政策空間有限,購房需求將不會受到明顯抑制。但下半年可能面臨緊縮政策,并將對房地產市場形成壓制。
中國高策地產顧問機構董事長李國平分析,政府對房地產的調控將是有“揚”有“抑”的雙重目標:一方面,希望通過增加“普通商品房”的供應以及鼓勵“自住和改善型”需求來促進行業持續“景氣”,保障巨大的開復工建設量,帶動上下游相關產業的發展;另一方面,政府也將通過抑制“投機性”行為來壓制漲幅過大、過快的房價,高房價不僅會給銀行房貸帶來潛在風險,更重要的是會不斷“擠出”中等以下購買力的購房人群,對市場的可持續發展帶來傷害。
2009年樓市六大關鍵詞
◆泡沫◆
2009年樓市在一片低迷中拉開帷幕,但3月以來,全國70個大中城市房價環比連續上漲,國房景氣指數也一路回升,市場迅速回暖,樓市價量齊漲,僅前11個月的商品房及住宅銷售額就已經遠超2007年和2008年的全年水平,銷售面積超越2008年全年,并接近2007年峰值時的全年水平。
◆地王◆
自5月份北京拍出廣渠門外10號地開始,眾多“地王”如雨后春筍般涌現。尤其到了下半年,“面粉貴過面包”的現象頻頻上演,土地成交總價和樓面單價紀錄屢被刷新。中海以70.6億元拿下上海長風地塊;綠地以72.45億拿下上海徐匯區地塊;廣州拍出總價高達255億元的地塊。不少央企手握重金,成為“地王”的制造者和擁有者。
◆捂盤◆
今年開發商捂盤之風又起,推遲樓盤入市時間、分批銷售、炒號認籌、內部訂購等現象層出不窮。有關部門一直在打擊開發商的捂盤行為,尤其是在年底,相關措施開始加強。
◆囤地◆
在地王頻出的同時,開發商囤地、老地王“曬太陽”的現象也頗引人關注。根據國土部的調查,目前全國閑置的房地產用地約有1萬公頃,閑置土地中因規劃調整為主的政府部門原因和司法查封的約占55%。打擊熱點城市炒地、囤地將成為國土部門下一步的工作重點。
◆上市◆
7月,中國建筑和北京金隅分別登陸A股和H股市場,標志著房企IPO時間窗口的開啟。11月,恒大地產、明發集團、龍湖地產、深圳花樣年集團等紛紛在香港掛牌。
不少已上市的地產商進行了再融資。今年,“萬保招金”四家地產商的再融資規模超過280億元,富力、遠洋、泛海建設等公司通過發行公司債也順利募得資金。值得注意的是,銀行授信也是房企融資的重要渠道。統計顯示,1-11月,獲銀行授信最多的10家房企共獲得約2400億元授信,其中萬科、綠地、金地和SOHO中國獲得的銀行授信均超過300億元。
◆國四條◆
從年初頒布的各項房產優惠政策,再到年底打出的“國四條”等組合拳,房地產政策由松到緊的過程正是對樓市變化的最好注解。在稅收優惠政策到期叫停的同時,國家將從增加供給、抑制投機、加強監管、推進保障房建設等方面促進樓市健康發展。此外,有關部門還規定,開發商拿地首付比例不得低于出讓總價的50%。(于萍 整理)