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　　2009-12-28

　　當投資者預期趨于一致的時候，意外總是會突然降臨市場。

　　從11月開始，在眾多機構的鼓吹之下，人們對風格轉換充滿了無限憧憬，所謂的跨年度行情似乎觸手可及。

　　遺憾的是，不到一個月，希望就徹底破滅。12月17日，財政部等5部門聯合發布通知，明確開發商今后拿地首付不得低于全部土地出讓款的50%，此為繼住房營業稅調整、“國四條”之后的又一房地產新政。

　　消息發布當天即引發市場恐慌，上海股市跌了76點，幅度達2.34%。隨后的幾個交易日，市場一路下瀉至3000點附近，房地產股正是其中的領跌品種。而此前，處于相對估值洼地的房地產股，曾是風格轉換的希望之星，現在，它卻成了市場的冷血殺手。

　　從希望之星到冷血殺手，房地產股在市場中地位的急劇變換，不但說明市場嚴重誤會了決策層的意圖，也彰顯出市場對房地產新政的認知不足。

　　剛剛閉幕不久的中央經濟工作會議，并未提及對房地產市場的調控問題，市場由此預期中央不會采取調控措施，此后，地產股出現明顯上漲。

　　市場的“誤會”立即引起了決策層的注意。12月14日，國務院召開常務會議專門研究房地產調控政策，明確提出“國四條”以遏制部分城市房價過快上漲勢頭。

　　國務院罕見地使用 “遏制”一詞，使市場認真起來，但其中關于“繼續支持居民自住和改善型住房消費”的表述，又讓市場浮想聯翩，很多投資者和開發商甚至把這個當成利好看待。

　　3天后，“拿地首付不低于50%”的新規，終于給市場一聲冷喝：看來中央是動真格的。新規當即引發A股市場恐慌，房地產股更是連遭重創，有關中國房地產泡沫的話題也在國內外廣泛討論開來，萬科的王石甚至悲壯地聲稱“已為泡沫的破滅做好了準備”。

　　平心而論，市場的恐慌有其道理。接二連三的房地產政策，不但其力度超出預期，其密度也前所未有。

　　但仔細分析房地產新政的目標，我們又發現政策存在矛盾之處，執行的結果，未必能夠真正控制住房價。根據“國四條”，其政策目標是打擊和抑制投機性購房，以遏制部分城市過快上漲的房價。但所開藥方可能會適得其反。

　　比如，“拿地首付不低于50%”的規定，表面看可以提高開發商的拿地門檻，遏制瘋狂炒地，實際上可能導致商品房供應不足，在中國住房需求呈現剛性上揚的前提下，即便短期內因行政干預而把房價壓住了，但房價最終也會因供不應求而出現報復性上漲。

　　當然，如果決策層在遏制瘋狂炒地的同時，能夠提供足夠的保障房作為對沖，也可避免供求失衡的情況發生。

　　但問題是，保障房不但需要財政拿出大量的錢，同時還需要地方政府的切實配合，更深層次來說，還涉及中央與地方財政體制的問題，而所有這一切，都不是短期內所能解決的。

　　最新的數據就很能說明這個問題。10月末，全國人大常委會專題調研組提交的一份報告顯示，截至8月底，保障性住房建設完成投資394.9億元，完成率僅為23.6％。

　　最新誕生的地王，也能在這個邏輯里找到答案。就在全國檢討房地產泡沫之際，12月22日下午的廣州，在經過47輪競價后，民企最終“戰勝”國企，以255億元創下中國土地總價最高的“地王”。房開商之所以敢“頂風作案”，可能正是看到了房地產新政的這種矛盾本質。

　　面對這些問題，決策層也是兩難。如果下決心懲戒房地產，在明年外需依舊不振的預期下，誰來穩定經濟的增長？如果輕描淡寫做做樣子，反而會讓投機者有恃無恐，變本加厲，這樣的結果只能是泡沫破滅，進而危害中國的整體經濟。

　　這種兩難的背后，實質上隱藏著更為深層的矛盾。自貨幣化改革以來，房地產行業既推動了中國經濟的發展，但同時也在這個進程中不斷吸食了中國經濟的大量養分，造成房地產“一家獨大”，甚至“大到不能倒”，以致中國經濟過度依賴房地產，也使調結構、促內需寸步難行。

　　如何解決這種深層矛盾，是中國未來數年必須面對的極大難題，但也并不是沒有解藥，推動土地制度變革和征收物業稅，在理論上都可以將房價真正控制住，進而促使房地產業健康發展。

　　但是，這兩個根本辦法均不可能在短期內變成現實，而且各有弊端：其一，貿然推動土地制度變革，會給不平衡的中國二元社會帶來很多后遺癥，風險極大。其二，物業稅即便出來，也容易流于形式，因為在中國特色之下，很多官員和富人都有幾套房子，但未必都在其名下，具體執行起來很難，很容易淪為“官員申報個人財產”的翻版，以為通過申報個人財產可以控制腐敗，但事實上根本不起作用，官員們有的是辦法規避。

　　基于以上邏輯，我們認為，此次房地產新政，其真實目的并不是要刺破房地產泡沫，而且，現在市場流動性這么多，如果把房地產泡沫刺破，這些錢又何去何從？一旦失控，隨時可能引發實體經濟的通脹，那時將更加麻煩。

　　但是，如果房價漲得離譜，泡沫越吹越大，最終也會逼迫政府“大打出手”，這反過來又可能給整個房地產行業帶來滅頂之災。

　　這種背景下，政府和市場，都必須掌握好度，并清醒認識到，調控涉及的難度和廣度，不能指望一日之功，必須要有持久戰的決心，甚至要做好調控失敗的準備。

　　而就目前情勢來看，最好在政府與市場之間形成一種微妙的平衡，政策意圖應更加明確，不能含糊，開發商也要盡量克制，要聽招呼。