面粉貴過面包再循環：樓面價創3.2萬元天高

　　劉展超 唐文祺

視頻：上海一地塊樓面地價3.2萬成單價地王 媒體來源：東方衛視《看東方》

　　樓面地價32484元/平方米！今年上海住宅市場中的地塊大熱門——新江灣城C6地塊果然不同凡響，以37.2億元總價完成出讓。中國中建地產有限公司豪氣干云地創下全國住宅用地單價紀錄，溢價幅度達117%。

　　該地塊的規劃容積率為不大于1.0。有開發商認為，如此樓面地價成本，只有建別墅才能順利消化。

　　單價地王

　　昨日上午網絡掛牌時間終止之前，標號為“003號”的神秘競買者最終掛出了32.1億元的價格，與之前的25.1876億元相比，6.9億元的差價已顯示出其志在必得的決心。掛牌時間截止之后，仁恒地產、龍湖地產、中建地產、九龍倉等9家房企進入現場，且有4家開發商明確表示參與拍賣。

　　當主持人依次開封解讀報價時，曾經將網上掛牌價格提至32億元的“003”號，再度報出了37.2億元的價格。這一最終價格，比第二名足足高出了2.85億元。當主持人報出最后一家房企報價為33.4596億元時，坐于最前一排的中建地產督戰人員，齊齊起身，快步走出了交易大廳。

　　資料顯示，新江灣城C6地塊出讓面積為114517.0 平方米，土地用途為住宅用地，且規劃容積率為不大于1.0。在早先的推介會上，這幅住宅地塊已引起多家房企大鱷的濃厚興趣。

　　自2007年新加坡仁恒地產以20000元/平方米獲得新江灣城D3地塊之后，這一焦點區域便再無地塊出讓。數據顯示，在今年一輪樓市漲勢之中，新江灣城的樓盤價格同樣水漲船高。如最早在新江灣城進行銷售的住宅樓盤，合生江灣國際公寓在2006年的銷售均價尚不足萬元，至今年11月，已迅速攀升至25000元/平方米。今年對外銷售的加州·水郡，均價在26000元/平方米左右，并早已銷售一空。

　　根據昨日出讓地塊的總價折算下來，這一地塊的樓面地價高達32484元/平方米，創下當前國內住宅地塊單價最高。有開發商認為，這一價格的“高度”使得產品設計頗具難度。“只有建造別墅項目才能順利消化。”不過，從新江灣城C6地塊的要求來看，必須30天內付清所有土地款，且要求一年內必須達到預售條件等諸項制定得頗為嚴格。

　　容積率玄機

　　事實上，信貸環境寬松、資金充裕的2009年，土地市場上誕生3萬元/平方米左右的樓面地價并非罕見之事。

　　早在今年9月上旬，廈門恒興置業有限公司便以10.47億元拿下思明區云頂南路2009G23地塊，樓面地價高達30940元/平方米，成就了廈門單價新地王。

　　隸屬于北京市順義區政府的大龍地產也在11月20日造就了北京新地王——總價高達50.5億元的順義區后沙峪鎮天竺開發區22號住宅用地，其樓面地價高達29859元/平方米，也逼近了3萬元的關口。

　　此外，綠城集團9月份拿下的蘇州金雞湖大道地塊樓面地價28057元/平方米；同樣是綠城集團競得的上海徐匯區龍華路1960號地塊樓面價格也達到了27231元/平方米。

　　動輒超過3萬元/平方米的樓面地價，讓今年的土地市場一次又一次演繹“面粉貴過面包”的“悲喜劇”，劇中的兩方自然是財政緊張的地方政府和那些還在等待著購買的居民。但創造這些單價地王的企業真的是不計成本？

　　一位房地產企業的高管日前對CBN表示，不能說買下高價地塊的開發企業沒有成本概念，而是不同企業有不同的風險承受能力，在當前的市場環境下，國企背景的開發商要比民企承受風險的能力大得多。

　　此外，縱觀這些單價地王，其大多容積率偏低，以后建設成高檔住宅，甚至別墅類項目的幾率很大。

　　雖然中國政府已經禁止供應別墅用地多年，但近年來國內重點城市的別墅供應并未斷檔，一些開發企業通過在容積率上做“文章”以繞開政策，如一塊地上有低容積率的別墅，但同時有高密度的公寓等產品，互相搭配以便提高總體容積率，這樣的項目就不能稱為“純別墅項目”。

　　大龍地產所拿地塊容積率僅為0.62，為北京近年來少有的超低容積率地塊，當前北京住宅項目容積率多為2～3。根據當前的房地產開發規律，此地塊完全有可能建設成聯排或疊拼等類別墅住宅項目。

　　而廈門恒興手中的思明區云頂南路2009G23地塊的容積率為0.78，業界稱之為“低密度高品質住宅用地，或用于別墅建設”。

　　另據媒體披露，樓面地價高達28057元/平方米的蘇州金雞湖大道地塊，其容積率也僅僅為0.4～0.6，該地塊周邊項目目前也多為中高檔住宅。

　　上海新江灣城C6地塊規劃容積率也是不大于1.0，而近年來上海已經極少出讓容積率在1.0以下的土地。

　　正是因為這些地塊容積率之低十分罕見，在出讓時政府設定的出讓底價就非常之高。如大龍地產按出讓底價計算的樓面地價超8300元/平方米，已創下北京的一個新紀錄。而上海新江灣城C6地塊按出讓底價計算的樓面地價也已逼近1.5萬元/平方米。

　　在流動性充裕的大背景下，政府適時推出的“稀缺地塊”，碰上不差錢的開發商，一個個單價地王的面世也就不足為奇了。

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