現在房企的態度是有錢不如有地，有地自然能夠套錢，所以這個大背景不變，地王仍會出現，哪怕首付50%的地價也不能遏制。

　　———廣州房地產專家鄧浩志

　　核心提示：

　　被譽為“中國第一拍”的廣州亞運城地塊昨日下午以255億元成交，創全國“地王”新紀錄，折合樓面價5810元/平方米。經過47次舉牌，富力、雅居樂、碧桂園組成的聯合體力壓保利、中海、萬科組成的“國企”聯合體和“央企”中信地產，將亞運城收入囊中。

　　“最牛拍賣”有多牛

　　舉一次“值”2個億

　　“國企航母”對決“民企軍團”中信地產一次未舉

　　昨日下午，“中國第一拍”拍賣場內被觀戰的人群擠得水泄不通。富力華南區總經理朱榮斌、雅居樂副總裁梁正堅、保利地產總經理宋廣菊、廣州萬科總經理張海、中海廣州公司總經理劉顯勇以及碧桂園、中信地產有關負責人等房企高管現場督戰。

　　中海、保利及萬科強強聯合，組成了國企航母，富力、碧桂園和雅居樂“華南三虎”組成民企巨艦，國企大佬中信地產單刀赴會。

　　昨日拍賣的競價階梯高達2億元，這也意味著每舉一次牌加價2億元，堪稱史上最牛競價階梯。

　　拍賣一開始，88號的保利聯合體與7號的富力聯合體兩大軍團頻頻舉牌，僅僅10輪舉牌，不到5分鐘時間，地價便一舉突破200億元。

　　現場氣氛頓時升級，保利聯合體和富力聯合體雙方拉鋸戰陷入膠著狀態。每次舉牌前，兩大聯合體的多家開發商代表都要碰頭小聲商議。

　　期間，拍賣主持人還多次提醒開發商：“我們計算過，2億元的地價折合樓面地價61元/平方米，也就是再多加61元，有沒有人應價？”

　　被視為奪標熱門的中信地產卻意外地成了看客，全程未舉一次牌。

　　爭奪至28輪，眼看著地價抬升至236億元，富力聯合體的代表忍不住主動發話：“能不能把競價階梯調到1億元？”

　　激戰至47輪，富力、雅居樂、碧桂園組成的“民企軍團”報出了255億元的價格，保利聯合體不再應價，現場陷入一片長時間的沉默。

　　“拍賣主持人響亮落錘，宣布7號競買人富力聯合體競得亞運城項目。

　　全場掌聲，富力地產華南區總經理朱榮斌和梁正堅激動地擊掌相慶。

　　開發商為什么肯掏這么多

　　看中亞運城高起點規劃配套

　　為何開發商不惜砸下255億元重金攬下亞運城項目？

　　“既然舉了牌，地價就在我們的預期之內�！备涣Φ禺a華南區總經理朱榮斌說，如此大規模的項目在廣州空前絕后，而且政府為該項目進行高起點的規劃、配套，市政設施投入大，開發商拿地后可以坐享其成。

　　他表示，廣州短期內不會再有亞運會這樣的重大盛會，亞運場館和亞運村賦予其文化、精神價值，相信該項目會成為世界范圍內罕見的高素質項目。

　　至于聯合體中的三大開發商如何“瓜分”亞運城，朱榮斌說，三家企業各有所長，“現在只是碰到了蛋糕，接下來怎么去吃，還需要進一步的研究”。

　　亞運城得賣多貴

　　八年后均價或超2.5萬元

　　亞運城拍出5821.9元/平方米的樓面地價，以后房子要賣到多貴。

　　合富輝煌集團首席分析師黎文江說，按亞運城樓面地價估算，亞運城首批住房初步開售可能會在1萬元/平方米左右，隨著樓盤開發和周邊配套逐步完善，房價將會逐步拉升，均價最高可能要達到1.5萬元/平方米。

　　“房價賣到1.2萬元/平方米都可能虧本�！敝性�地產項目部總經理黃韜分析，預計亞運城房價均價要賣到1.4萬元/平方米。

　　廣州經緯地產項目發展及研究部經理朱欣苑撰文稱，亞運城項目的銷售周期至少在12年以上，八年后的亞運城住宅價格或可達2.5萬元/平方米以上。

　　“地王”參照系

　　奧運推北京樓價瘋漲

　　北京亞運村，1990年前還是一片荒野農田，10年后卻成為京城最繁華之地。

　　2001年7月北京獲得奧運舉辦權，北京樓價起跑的發令槍就此打響，2001-2008年七年時間，北京房價上漲幅度超過投入近8倍。

　　從2001年申奧成功開始，一輪瘋狂的“圈地運動”伴隨之拉開了序幕。北京市房地產開發投資占全社會固定資產投資的比重被迅猛拉升，躥至五成以上的高位運行，2004年創下了58.27%的歷史新高，遠超過了10%的國際警戒線，也大大高于全國15%左右的平均水平。

　　漢城1988年舉辦奧運會后，房價一直漲到1995年；悉尼1993年申辦2000年奧運會成功以后，房價以每年10%以上的速度漲到2000年，2000年悉尼奧運會召開之后，悉尼的房價因慣性作用持續漲到2003年底。

　　“地王”基本資料

　　亞運城項目用地位于廣州新城的東北部，總用地面積263.952萬平方米，地上總建筑面積為438萬平方米。亞運城項目已建成物業約106.65萬平方米，其中住宅建筑面積約80.34萬平方米，已建成物業將于亞運會召開前投入使用。

　　亞運城成交地價是否過高？項目整體出讓是否會造成區域壟斷，進而抬高房價？現場競價結束后，廣州市國土房管局相關負責人表示，亞運城項目的成交價格是理性的，土地出讓收入將用于亞運項目建設、城市建設、民生工程等用途。

　　一問：政策利空，為何逆勢出“地王”？

　　此前，有不少專家認為，由于近期樓市調控政策不斷出臺，預計亞運城最終成交價不會超過200億元。然而在這樣的政策壓力下，中國第一總價“地王”仍然逆勢而生，樓市調控信號難消開發商拿地熱情。

　　合富輝煌集團首席分析師黎文江說，亞運城項目能在政策利空的情況下高價出讓，說明開發商對樓市前景仍然看好，對廣州樓市的預期升值空間充滿信心。

　　廣州房地產專家鄧浩志說：“現在房企的態度是有錢不如有地，有地自然能夠套錢，所以這個大背景不變，地王仍會出現，那怕首付50%的地價也不能遏制。”

　　二問：是否按新規首付五成土地出讓金？

　　此次亞運城項目是土地出讓金首付不得低于50%的新政出臺后，廣州首幅出讓的熱點地塊。

　　廣州市國土房管局相關負責人表示，由于亞運城項目掛牌出讓先于國家新政出臺，因此本次亞運城項目出讓仍繼續按掛牌公告文件的約定執行。

　　按掛牌公告文件規定，富力、雅居樂、碧桂園需要在今年12月25日前，也就是三天之內繳交40%的土地出讓金，按成交價計算就是102億元。第二期要在2010年12月10日之前繳交30%，按總價計算是76.5億元。剩下的76.5億將在2011年12月10日之前繳清。

　　他表示，目前，廣州土地出讓收入使用范圍嚴格按照國家有關規定，用于征地拆遷等土地開發、城市建設、惠民支農工程等用途。亞運城項目的土地出讓收入也將嚴格按照上述使用范圍，用于亞運項目建設、城市建設、民生工程等用途。

　　三問：是否會造成區域壟斷抬高房價？

　　廣州市國土房管局相關負責人指出，考慮到亞運城項目用地規模大，交通、教育、醫療等生活配套完善，加之地處廣州未來重點發展的新區、人居環境優美等因素，因此整體來看，亞運城項目的成交價格是理性的，是符合其內在價值的。

　　亞運城項目是否會造成區域壟斷？廣州市國土房管局相關負責人回應說，亞運城項目商品住宅供應量為385萬平方米，分6年供應，每年的供應量約60多萬平方米。而廣州十區每年商品住宅的供應規模在800萬平方米左右，亞運城項目供應量占全市供應量的比例僅為8%左右，這樣的占比要形成壟斷話語權可能性不大。

　　他分析，考慮到市場需求選擇的日益多樣性和靈活性，單一樓盤、單一區位、單一開發特色的商品住宅要影響整個市場供求關系和價格也是不現實、不符合市場規律的�！皬母�本上來看，影響商品住宅價格走向的決定因素還是宏觀上的整體供求關系�！�

　　四問：亞運城可否分割開發？

　　廣州市國土房管局相關負責人表示，根據廣州土地開發建設的相關規定，如果是聯合體通過公開出讓競得土地，允許其成立項目公司進行土地開發建設，但須在辦理用地批準、土地權屬登記等手續前，穩定股權關系并實行共同開發，不允許分割土地進行開發建設，股權關系變動也將按照土地轉讓的有關規定執行。

　　五問：地王大戰“民企軍團”為何能扳回一城？

　　今年以來，全國“地王”不斷，而且幾乎無一例外地被國企奪得，一時間“國進民退”的傳言四起。

　　黎文江認為，在此次亞運城的焦點之戰中，民企聯合體一舉擊敗國企聯合體，說明民企同樣實力雄厚。專家指出，三家民企巨頭的資金回籠情況良好，現金流充裕，能夠支撐他們在亞運城項目上與國企“決一死戰”。

　　而此前，保利、中海、萬科已在全國各地拿下多幅高價地塊，相關數據顯示，保利年內圈地已花400億元，這些房企巨鱷在關鍵時刻后勁不足。

　　目前，不少專家擔心的最大問題是，國家不斷推出的調控新政對整個樓市的影響，一旦調控力度加大，勢必給亞運城項目帶來沖擊。

　　專題撰文

　　南方日報記者 鄭佳欣

 

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