政策轉向、市場不利

　　葉開

　　昨日，被稱為“世紀土地大競拍”的廣州亞運城項目最終以255億元的天價被富力、雅居樂、碧桂園三家民企組成的聯(lián)合體收入囊中，而京城自去年下半年就頻頻傳出入市信號的中服地塊依舊難產。

　　此前，業(yè)界預期中服地塊的樓面地價可能達到3萬元/平方米，而總價可能達到80億~100億元，這將成為北京新的雙料地王。

　　北京土地整理儲備中心副主任王兵本月初表示，由于中服地塊所在位置位于CBD的核心區(qū)域，政府想把其打造成一個地標性建筑，對它的產業(yè)定位、規(guī)劃造型、建筑質量等方面要求都比較高。

　　中服地塊目前的總規(guī)劃面積為32.7萬平方米，規(guī)劃用途為商業(yè)金融、公寓、公交場站。王兵認為，中服地塊的成交價格需要數十億元，同時這塊地的開發(fā)也至少需要數十億元。拿地的開發(fā)商應具有百億資產的實力。

　　不過，在北京土地整理儲備中心的網站上，該地塊的擬入市時間從“2009年三季度”變成“2009年12月”后便一直未有動靜。目前，到2009年年底只剩下7個工作日，按照北京土地招拍掛流程的相關規(guī)定，即便中服地塊能夠在年底之前入市，但其成交也必定在明年。

　　此前，中服地塊去年三季度就曾傳出要入市的信息，但去年土地市場境況不佳，流拍事件接連出現，客觀上也對其入市交易產生了影響。

　　而今年北京土地部門曾計劃在三季度將其推向市場，但再次擱淺。

　　眼下，中央政府針對樓市的新一輪調控又給中服地塊入市增加了難度。為了遏制開發(fā)商炒地囤地，五部委近日出臺規(guī)定，要求拿地企業(yè)土地出讓金的首付款最低五成。這意味著，總價可能達到百億的中服地塊，首付款也將高達50億左右。

　　除了政策變數外，商業(yè)地產的市場前景也使得中服地塊入市變數猶存。

　　近日在融科創(chuàng)意產業(yè)中心奠基儀式上，融科智地副總裁王翔告訴CBN記者，目前雖然隨著經濟的復蘇，商業(yè)地產的租金開始止跌反彈，但與住宅市場的爆發(fā)相比，商業(yè)地產的前景仍然需要進一步觀察。

　　統(tǒng)計數據也顯示，在土地市場火爆的2009年，住宅用地更受到開發(fā)商的哄搶，地價不斷走高，而商服用地的風光則相對暗淡。

　　在國土部近日通報的“2009年前三季度土地市場動態(tài)監(jiān)測情況”中，三季度商服用地出讓平均價款995元/平方米，相比去年的1202元/平方米下降了17.2%。

　　王兵也表示，今年北京出現的地王多是住宅項目，作為商服用地的中服地塊最終其成交價格如何，要看市場的具體情況。