李樂

　　與各部委細化樓市調控配套實施方案一起迫近的，還有北京乃至全國新地王的腳步。當下，喧囂已久的候選地王“CBD核心區中服地塊”，終于列入北京市土地儲備中心“即將入市”范疇。

　　“具體的入市預期還沒有確定，要等市里面的意見，尤其是在國務院又提出要遏制房價過快上漲的背景下。以前就曾出現過兩次‘準地王’在調控背景下，被推遲入市的例子。”12月17日，CBD管理委員會的一位人士向《中國經營報》記者表示。

　　但無論如何，號稱身價100億元的地王腳步迫近，其產生的作用鏈條，遠不在這一塊土地本身。

　　多舛入市

　　“前期手續很繁雜，具備所有入市的條件也很不容易。”前述CBD管委會的人士向記者表示，這塊由遠洋地產進行一級開發，并引發SOHO（中國）、九龍倉等一線地產公司目光的中服地塊，已經列入北京市土地儲備中心“即將入市地塊”的計劃。

　　北京市土地整理儲備中心的相關負責人向記者表示，該地塊的土地儲備開發投資早已到位，后期手續繁瑣是遲遲無法入市的重要原因，近日該地塊的入市手續已辦理完畢。

　　根據北京市土地整理儲備中心的信息顯示，中服地塊位于北京市朝陽區國貿橋，建設用地面積為64900平方米，規劃建筑面積不超過32.7萬平方米，用地性質為商業金融、公寓、公交場站，將以“七通一平”的形式出讓。

　　“按照30000元/平方米的成交樓面價計算，該地塊的總價將接近100億元，成為‘歷史地王’。”美聯物業市場部總監張大偉向記者表示。此前“總價”為72.45億元的地王 “上海徐匯區斜土街道1960號地塊”，于今年9月被國企綠地集團拿下。

　　按照北京市土地儲備中心副主任王兵的說法，這塊土地將作為北京市興建新地標的用地，一定是要“有責任，有實力”的開發商才能最終入圍。

　　事先預熱

　　盡管CBD管委會的內部人士認定這塊土地何時入市還有疑問，但是，其周邊的樓市早已為這塊“待嫁”的地王“預熱許久”，而中國樓市向來有“地王助漲預期”的傳統。

　　“無論地段、財力、眼光等諸多因素，中服地王將為CBD打造出一個全新的國際化地標項目，引領、推動區域樓市發展。”羅燁是一位開發商的項目副總經理，他所供職的首創集團在中服大廈的向北，擁有一個高檔豪宅項目禧瑞都，顯然，他和他的項目是這塊腳步迫近的地王最可能的受益者。

　　實際上，在過去的一年間，該項目一直在從這塊“命運多舛”的“候選地王”中受益。記者了解到，在該項目開盤之初，其價格為25000元/平方米左右，但時近年底，其價格已經高達5萬元，而且，目前已經封盤不再對外銷售。

　　“像禧瑞都項目這樣的案例，只是中服地塊周邊商品房項目提前預熱地王的一個典型，所有的項目都從中受益，有這樣的一塊土地擺著，客戶很難不相信，在這個區域內買房所能獲得的保值以及增值空間。”北京新世聯地產經紀顧問有限公司副總經理楊紹告訴記者。

　　羅燁則表示，北京市政府一方面在倡導保障性用房，另一方面也需要打造城市代表性名片。一直以來，北京城市發展希冀躋身國際舞臺，更加需要建造新時代城市名片，增添國際化標志，同樣需要居住類產品代表頂級繁華大都會生活，這些都導致了市場對未來價格、物業價值的走強。

　　對于這塊土地周邊的高檔項目，楊紹相信，作為金融危機后率先回暖的地產領域，由于土地稀缺，高端房產的市場供應有限，市場將繼續堅挺，而他在其中的判斷，亦有未來“候選地王”的因素。

　　歷史變數

　　然而時至今日，這塊土地最終入市的日期還尚未確定。“雖然列入了土地儲備中心即將入市地塊，但只能說具備了入市的手續，而不是說確定哪一天入市，具體的還要看市政府的綜合考慮。”前述CBD管委會的人士向記者表示。

　　記者了解到，在此之前，北京向來有地王推動區域房價上漲的傳統，2003年順馳“拍下”大興地王后，周邊的翡翠城等商品房項目價格均有超過50%以上的增長，而2005年的清河地王拍出后，北四環與八達嶺高速區域的住房樓盤價格平均增長幅度高于40%，直至2006年再度調控到來之時，北京市不得不臨時叫停已經進入程序的“地王拍賣”，為的是不要“助漲預期”。

　　 而當時，后續即將入市的廣渠路36號地亦是推遲入市，直到后來，才以一分為二的招標方式出讓。

　　“不過，和這幾次的歷史有所不同，中服地塊的影響力一直是持續的，因為北京市政府已經確定了它的用途，CBD向來是綠化缺乏，但這塊候選地王中有很大一塊待征綠地的面積，也許對于用地本身并不是好消息，但對于整個區域環境的改善卻是在預期之中的，在CBD核心區，一向是綠化率高的住宅就能得到市場的認可，禧瑞都等項目都是這樣受到市場認可的。”楊紹說。

　　不過，前述CBD管委會的人士仍然表示，在國務院又一次開始對房地產進行調控的時候，這塊地王如果被市政府推遲入市，他一點也不意外。