龍飛

　　“哪個開發商想在廣州做大，就不可能不參與亞運村出讓。”廣州社科院研究員彭澎一語中的。

　　2009年最后一周，廣州將整體出讓亞運城項目。這是個涉及14個地塊，總占地超過263萬平方米的巨型項目。其規模甚至超出廣州過往一年的總土地供應量，起拍價就高達165億元。有意參與拍賣的房企包括萬科、中海、保利、中信、富力、碧桂園、雅居樂。

　　志在必得者不止一家，戰役提前打響。這些翻手云、覆手雨之輩在拍賣尚未正式開始前，就開始了多輪合縱連橫、權謀造勢。

　　“地主”的誘惑

　　在廣州的城市發展歷史中，六運會是一個不得不書的關鍵點。正是20年前的天河體育中心建設，成就了廣州新的城市中心。人們都在期待著歷史重演，而此次的主角是亞運城。按照廣州的城市總體規劃，以亞運城為中心的廣州新城未來將是廣州另一個城市中心，與現在的天河新城組成“雙核”。

　　更令開發商瘋狂的是，一向小心謹慎的廣州市政府“聊發少年狂”，將面積相當于深圳蛇口的“未來城市中心”整體打包出讓。資料顯示，亞運城項目占地263.952萬平方米，總建筑面積438萬平方米，商業建筑面積20.76萬平方米，居住建筑面積384.88萬平方米。“這是國內一線城市未來5到10年內僅有的大項目。”一位已經宣布參與拍賣的開發商表示，成為城市中心的“地主”對開發商而言，意味著金燦燦的未來。

　　亞運村項目土地出讓金的繳納比較苛刻，拍賣成功后3天內首先就要繳納40%，剩余60%資金在未來兩年內支付完畢。即使是按照起拍價算，12月25日開發商需要繳納的資金就高達66億元，再加上近5億元的各項稅費，首期開發商真金白銀支付的資金就高達71億元。

　　然而這令人咂舌的總價卻未能讓開發商卻步。“總價雖然很高，但平均下來，項目樓面地價僅3700元/平方米。而且運作上并沒有太多的阻撓。”一位開發商向記者表示，雖然還有眾多市政配套設施需要開發商承建，但亞運村交到開發商手中時，已有8000套可供出售的房子。

　　彭澎此前曾撰文分析道，這8000套住宅，開發商亞運會前后如能順利出手，則可回收80億元（周邊房價已接近1萬元/平方米），從而迅速套回首期支付給政府的首付款。再以土地合同抵押給銀行獲得第二期開發資金，并按此滾動開發余下的14塊土地，最終完成余下的384.88萬平方米的開發量，保守估計整個項目開發商可收回400億元左右。

　　雜亂的風聲

　　如此“大”的蛋糕怎不令人心動。實際上在公布拍賣項目之后，市場就爭議不斷，一直有人質疑政府采取整體出讓的方式是為某開發商量體裁衣。以至于廣州房管局不得不在12月15日召開新聞發布會，澄清有關傳言。并在發布會上細數了整體出讓的各種好處，同時強調此次共三方參與拍賣。

　　雖然政府一直沒有公布參與者名單，但業內早已傳開，參與者分別是保利、中海、萬科聯合體；富力、雅居樂、碧桂園聯合體；中海地產；中信地產。而知情人士告訴記者，最后時刻，中海放棄了以兩個身份參與，打算將精力都投入到聯合拍賣當中，于是拍賣成了三家之戰。

　　“有人不顧游戲規則，四處向媒體放料，讓政府壓力大增，”在談及此次政府不同尋常的發布會時，一位已明確表示參與拍賣的開發商向記者表示。該人士所指的是，此前有一個名為“中國土地投資協會”的組織向媒體透露，此次拍賣廣州政府早已內定為保利，只是為了平衡各方利益才會選擇聯合開發，但其中保利占大頭。

　　處于保利聯合體一方的開發商明確表示，這是競爭者的策略罷了。

　　記者從“中國土地投資協會”的網頁上了解到，這是一家2009年10月才成立的組織，主要由珠三角地區的開發商組成，其明確表示代表的就是利益聯盟，協會的主要使命就是為不方便拿地或者拿地有困難的開發商出面。據稱碧桂園、雅居樂等企業均為其中會員。

　　深深的潛伏

　　萬科是最早參與其中的企業。在政府最早的“溝通會”上，參與者主要是萬科與越秀城建。據知情人士透露，政府起初有意讓廣州的“親兒子”越秀城建接手項目，但由于市場蕭條，城建困于其他大型市政項目，資金騰挪有限，顯得對項目若即若離。而在溝通會上，萬科提出的價格在100億元左右。上述人士表示，由于萬科的早早介入，亞運城的一些規劃設計都帶有萬科的影子。

　　而到了四五月間，市場驟然紅火，有意參與項目的開發商也開始增多。其中保利表現得最為突出，“保利在廣州的市場占有率位列第一。”保利地產副總經理余英說，但要保有這個地位，必須要拿到更多的土地。據余英透露，在6月市國土局舉行的又一次亞運城項目溝通會上，廣州的十幾家開發商都參與其中，保利當時便明確表示出競買意向。

　　7月中旬，在保利一個靠近亞運村項目的開盤儀式中，保利把亞組委、廣州重點辦部長、亞運村所在的番禺區政府領導都邀請出席。在一眾領導的見證下，余英表示正積極與政府展開磋商，希望能參與亞運城項目。據參與其中的人士透露，當時已把價格定在120億元左右。

　　但顯然，政府還是覺得這個價格不理想。而此時政府已不再焦慮，因為有心參與的開發商日益增多。后進者之一包括總部同在廣州的富力地產。保利表示他是廣州最牛的開發商，第一個不服的就是富力。富力在廣州一直有著眾多優質項目。據透露，明年富力在廣州有不低于15個項目同時開發、銷售。開工面積共有230萬平方米，竣工交樓面積可達到85萬平方米。這才是真正的一哥。

　　但如果亞運城項目旁落，富力的一哥地位將就此告終。其實富力早就有心參與這個“世紀大項目”，但苦于前兩年擴張太快，資金鏈繃緊，有心無力。因此，一方面富力努力回籠資金，增發公司債；另一方面富力開始了“外交”之旅，聯合同行。同為“廣東五虎”之二的雅居樂及碧桂園，都將廣州定位為自己的大本營，也一直謀求在穗有更多的項目。于是乎三者一拍即合，決定抱團進場。

　　武裝的錢袋

　　廣東三虎決定聯合開發后，對一眾志在必得的國企沖擊不小。富力有著不遜于保利的政府公關能力，而聯合后的三大香港上市房企，也有著外向型的融資能力。

　　而在政府公布165億元的拍賣底價之后，萬科、保利都不得不細細數數錢袋子。雖然按底價算，項目只需要70億元就可啟動。但3天籌70億元，也意味著這兩大龍頭得把全部流動資金壓入該項目，而且還有個聯合體潛伏身旁，隨時可能抬高拍賣價。

　　從公開資料上我們可以算出，2009年前11個月，保利新增土地已要求其支付668億元的地價，但同一時期，保利只賣出了403億元的房子。所以實際上保利的拿地金額已遠超過同期的銷售金額。

　　雖然新獲得項目不要求保利短期內支付所有地價款，但待付款對保利的資金壓力不容小覷。根據保利三季報的統計數據顯示，其現金及現金等價物凈增加額為112億元，經營活動產生現金流量為52億元。但一年內短期負債為54億元。所以即使保利近兩個月沒有支付其他項目的地價，其所能動用的資金不過58億元左右。可是公開資料顯示，僅僅在11月，保利就分別在武漢、沈陽、成都、湖南拿下四塊地總價約合293.73億元，即使短期內只需支付10%的地價款，這也占了30億元的資金量。

　　即使保利的資金運作能力超強，可以再通過銀行融資。但獨自運作亞運城項目也意味著占用其全部的流動資金。所以大企業間的聯合也是不得不為之。

　　據業內人士介紹，實際上開始萬科希望合作的對象是中海地產，中海在廣州已經沒有項目，亞運城項目對其也有著相當大的誘惑。但“中海起初是希望獨自運作該項目”一位熟知情況的官員向記者表示。2009年中海拿地已經超出預算117億元，但盡管如此中海的大股東中國建筑還是表明全力支持，“必要時，中國建筑可以借錢給中海地產。”其內部人士表示。

　　面對又一個不計成本的競爭者，萬科與保利這對歡喜冤家，在政府的穿針引線下，終于有意成聯盟。

　　故事已經鋪陳得足夠動人，劇目終會如何上演？我們期待12月22日競拍大戲開鑼。

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